ОТНОСНО: Данъчно третиране на продажба на недвижим имот
В отговор на направеното от Вас запитване до ТД на НАП ……… офис гр……..,препратено ни по компетентност с писмо вх.№ ….. /30.08.2011г. изразяваме следното становище:
Според изложената фактическа обстановка сте придобили имот през 1993г. С нотариален акт от 21.05.2007г. е учредено право на строеж върху недвижимия имот срещу получаване на няколко апартамента. Разрешението за ползване на апартаментите е от 02.07.2009г.
Интересувате се при продажба на един апартамент преди 02.07.2012г. ще дължите ли данък и следва ли да се подава годишна данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ?
Съгласно чл.13 ал.1 т.1 буква «а» от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/ при продажба на един недвижим жилищен имот през данъчната година дохода е необлагаем,ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.
Разпоредбата на чл.13 ал.1 т.1 буква «б» от ЗДДФЛ регламентира, че при продажба на до два недвижими имота, през данъчната година, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, дохода е необлагаем, ако между датата на придобиването и датата на продажбата са изминали повече от 5 години.
Законова дефиницияна понятието «недвижим жилищен имот» във връзка с прилагането на цитирания по-горе чл.13 ал.1 т.1 се съдържа в §1 т.51 от ДР на ЗДДФЛ, а именно: това е
недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Следователно при цитираните в писмото Ви данни, ако продадете апартамента преди 02.07.2012г.ще формиратедоход, подлежащ на облагане с данък. На основание чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика
между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Съгласно чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/ замяната/, включително възнаграждение, различно от пари.
При определяне на основание чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ на документално доказаната цена на придобиване следва да се има предвид следното:
В конкретния случай на учредяване на право на строеж срещу получаване на апартаменти са налице две сделки: първата сделка когато,като собственик на имотс нотариален акт от 21.05.2007г. учредявате право на строеж срещу задължениетода Ви бъдат построени апартаменти в сградатаи втора сделка, когато се разпореждате стези апартаменти в новопостроената сграда, като ги продавате. Налице е получен непаричен доход. Независимо че първата сделка е извършена през 2007г. на основание чл.10 ал.4 от ЗДДФЛ непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, а съгласно чл.11 ал.1 т.3 от същия придобиването на непарични доходи се смята на датата на получаването на престацията, което сеслучвапрез 2009г., а на основание чл.50, ал.1 от ЗДДФЛ същия се декларира с подаване на годишна данъчна декларация.
При определяне на документално доказаната цена на придобиване на апартамента, предмет на втората сделка, която възнамерявате да извършите през 2012 г., съгласно чл.33, ал.6, т.1 от ЗДДФЛ ще бъде пазарната цена на апартаментите / в случая апартамента/, получени в натура при първата сделка.
На основание чл.50, ал.1 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за придобитите през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа.
‘