ОТНОСНО: Данъчно третиране на продажба на недвижим имот от дружество на съдружник
Постъпило е писмено запитване с вх. № 96-00-131/08.04.2015г. в Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” гр
.В него е изложенаследната фактическа обстановка:
Дружество притежава недвижим имот, придобит през 2001г. от физическо лице,като при придобиването не е ползван данъчен кредит. Дружеството е регистрирано по ЗДДС. Предстои продажба на имота на един от съдружниците-физическо лице.
Въпросите, които са поставени са следните:
1.Как следва да се определи продажната цена, като се вземе под внимание, че сделката е между свързани лица – на база данъчна оценка, балансова стойност или пазарна цена?
2.Ако трябва да се съблюдава изискването за определяне на пазарна цена, кой е най-надежният начин за нейното определяне?
3.Във връзка с прилагането на ЗДДС, трябва ли да се начисли данък? Съгласно чл.45 от ЗДДС може ли да се третира имота като стара сграда и да се приложи хипотезата за освободена доставка? Трябва ли да се прави корекция на данъка на основание чл.79, ал.6 от ЗДДС, при положение, че при придобиването не е ползван данъчен кредит? Как следва да се посочи сделката в отчетните регистри по ЗДДС?
4.Съгласно ЗКПО, как следва да се определи печалбата от сделката?
След разглеждане на нормативната уредба, актуална към момента на поставяне на запитването и вземайки предвид изложената непълна фактическа обстановка, изразяваме следното становище:
От изложените факти е видно, че лицата по сделката са свързани по смисъла на § 1. т. 13 от допълнителните разпоредби /ДР/ на Закона за корпоративното подоходно облагане /ЗКПО/, където е направено препращане към определението, дадено в § 1, т. 3 от ДР на данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/.
Данъчното третиране на взаимоотношенията между свързани лица е регламентирано с разпоредбата на чл. 15 от ЗКПО.Същата постановява, че когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчния финансов резултат, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчният финансов резултат се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица. Това означава, че взаимоотношенията между свързаните лица следва да са подчинени на пазарни принципи, на които обичайно се подчиняват взаимоотношенията между несвързаните лица. Следователно за данъчни цели сделките между свързани лица следва да бъдат реализирани по пазарни цени.
В § 1, т. 14 от ДР на ЗКПО е определено, че “пазарна цена“ е цената по смисъла на § 1, т. 8 от ДР на ДОПК и това е „..сумата без данъка върху добавената стойност и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани“.
В § 1, т. 10 от ДР на ДОПК са регламентирани методите за определяне на пазарните цени, както следва:
1. методът на сравнимите неконтролирани цени между независими търговци;
2. методът на пазарните цени, където обичайната пазарна цена е цената,
използвана в процеса на продажба на стоки и услуги в непроменена форма
на независим партньор, намалена с разходите на търговеца и с обичайната
печалба;
3. методът на увеличената стойност, при който обичайната пазарна цена се
определя, като себестойността на продукцията се увеличи с обичайната печалба;
4. методът на транзакционната нетна печалба;
5. методът на разпределената печалба.
С Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. на Министъра на финансите се уреждат редът и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени между свързани лица за целите на данъчното облагане, когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, отличаващи се от условията между несвързани лица.
При определяне на пазарните цени за целите на ЗКПО данъчно задължените лица стриктно следва да се придържат към използване именно на някой от изброените методи за определяне на пазарни цени. В Наредба № Н-9 от 14.08.2006 г. е определено, при какви условия кой метод може да бъде ползван, като е допустимо едновременно прилагане на два или повече метода /чл. 10 от Наредбата/ в случаите, когато самостоятелното прилагане на методите не води до резултат, отразяващ обичайните търговски и финансови взаимоотношения между независими лица при съпоставими условия. Следователно трябва да бъде избран подходящ метод в съответствие с определените в закона пет метода или комбинация от тях, с оглед казаното по-горе.
Съгласно чл. 62 от Наредба № Н-9/2006г., при данъчно производство ще се анализират определените цени като се следва избрания от задълженото лице метод. В случай, че се установи, че избраният от задълженото лице метод не води до резултат, който би бил постигнат в обичайни търговски или финансови взаимоотношения между независими лица при съпоставими условия, се прилага метод, който съответства на целта по чл. 4 от Наредбата.
Съгласно чл. 65 от Наредбата, за целите на определяне на пазарните цени при необходимост могат да се ползват и оценки на лицензирани оценители и заключения на вещи лица.
Данъчният финансов резултат се определя като се вземе предвид формираният счетоводен финансов резултат и се приложат съответните увеличения и намаления, съгласно чл. 22 от ЗКПО – данъчният финансов резултат се определя, като счетоводният финансов резултат се преобразува по ред и начин, определени в този закон, със:
1. данъчните постоянни разлики;
2. данъчните временни разлики;
3. други суми в случаите, предвидени в този закон.
По смисъла на § 1, т. 16 от ДР на ЗКПО “счетоводен финансов резултат“ е печалбата (загубата) по отчета за приходите и разходите (отчета за доходите) за определен период преди начисляването на разходите за данъци от печалбата. Сделката, която ще се извърши между дружеството и физическото лице-съдружник ще формира разходи при отписване на актива-недвижим имот и приходи от продажбата и резултат, който с резултатите от другите стопански операции на предприятието ще се отрази в отчета за приходи и разходи.
При условие, че продажбата не се осъществи при пазарна цена за целите на ЗКПО ще бъде приложима разпоредбата на чл. 15 от ЗКПО за отклонение от данъчно облагане.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Относно данъчното третиране по ЗДДС:
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма с дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
В случай, че предметът на доставката е сграда, която не е нова, за нея ще е приложима разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС – освободена доставка.
Следва да имате предвид и възможността за избор тази доставка да се третира като облагаема, която е дадена на доставчика, съгласно чл.45, ал.7 от ЗДДС.
Относно приложимостта на чл.79, ал.6 от ЗДДС:
Съгласно тази норма, корекцията по ал. 1 и 3 се извършва в данъчния период, през който са възникнали съответните обстоятелства, чрез съставяне на протокол за извършената корекция и отразяване на този протокол в дневника за продажбите и справка-декларацията за този данъчен период.
По смисъла на чл.79, ал.1 и ал.3 от ЗДДС, корекция се извършва само когато е приспаднат данъчен кредит.
В този смисъл, след като при придобиването не е ползван данъчен кредит /посочено е, че сградата е придобита от физическо лице/, не възниква задължение за корекция при прилагането на чл.45, ал.3 от ЗДДС.
Следва да имате предвид, че ще възникне задължение за извършване на корекция по чл.79, ал.6 от ЗДДС, ако е извършван ремонт на този обект и е приспаднат данъчен кредит.
При продажбата на имота и прилагане на чл.45, ал.3 от ЗДДС, издадената фактура следва да съдържа основанието за неначисляване на данъка и същата следва да се отрази в кол.24на дневника за продажби „ДО на освободени доставки и освободени ВОП“.