Относно: Данъчно третиране на продажба на стара сграда по реда на ЗДДС.
В Дирекция ”ОУИ” – ……… постъпи писмено запитване с вх. № ……../13.07.2011 г., относно данъчно третиране на продажба на стара сграда по реда на ЗДДС.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Дружеството е закупило магазин в гр…. през 2002 г. – подблоково помещение от ……. агенция по приватизация. Целият блок е построен около 1970 година. При покупката на магазина дружеството не е ползвало данъчен кредит. Дружеството е регистрирано по ЗДДС и продава магазина за 200 000 лв., значително над данъчната оценка.
Зададени са следните въпроси:
1. Дължи ли се ДДС за продажбата на магазина или доставката е освободена на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС?
2. Дължи ли се ДДС върху данъците и таксите, съгласно чл. 26, ал. 3 от ЗДДС?
3. Кой е правилния начин за фактуриране на сделката?
В отговор на поставените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:
Доставките, свързани със земя и сгради, са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС и по-конкретно в разпоредбата на чл. 45 от същия закон.
На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, са освободени доставки.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на закона. С визираната норма е дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или;
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
От изложената в запитването фактическа обстановка е видно, че магазина, който ще продавате представлява сграда, която не е нова.
С разпоредбата на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС се създава право на избор от страна на доставчика доставките по ал. 1, 3 и 4 да се третират като облагаеми такива.
Предвид гореизложеното, при продажбата на магазина е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, т.е. ще е налице освободена доставка, освен ако не изберете същата да е облагаема на основание чл. 45, ал. 7 от същия закон.
Следва да се има предвид, че когато за освободените доставки, свързани със сгради не се упражни правото на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, дружеството ще е задължено да извърши корекция на ползвания при ремонта/подобрението /при условие, че са извършвани такива/ данъчен кредит съгласно чл. 79 от закона.
Съгласно предложение първо на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. На основание чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС, данъчната основа по ал. 2 се увеличава със всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката.
Видно от гореизложеното, включването на дължимите във връзка с доставката данъци и такси е обусловено единствено от тяхната дължимост във връзка с доставката, без да е поставено в зависимост от обстоятелството кое е лицето – платец съгласно закона или договорните отношения между страните по сделката. Така, съгласно изричното правилоначл. 15 от ППЗДДС данъците и таксите по Закона за местните данъци и такси се включват в данъчната основа на доставките, за които те са дължими. Съгласно разпоредбатана чл. 44 от ЗМДТ обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин.
На основание чл. 18 от Закона за задълженията и договорите, договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. По силата на чл. 4, б. “а“ от Правилника за вписванията нотариалният акт подлежи на вписване в Службата по вписванията – Агенцията по вписванията, по местонахожданието на недвижимия имот. За вписването е дължима такса по силата на чл. 4, б. “в“ от Закона за държавните такси, чийто размер е определен в разпоредбата на чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Както беше отбелязано по-горе, сделките с недвижими имоти е необходимо да бъдат извършени в изисканата от ЗЗД форма – нотариален акт. Съгласно разпоредбата на чл. 85 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност /ЗННД/, нотариални такси се събират за извършване на нотариални действия и извършване от нотариус на други действия. Размерът на дължимите такси за конкретния случай е посочен в раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
При условие, че не упражните правото на избор – доставката да я третирате като облагаема, за тази продажбата на основание чл. 86, ал. 3 от ЗДДС не следва да се начислява ДДС, тъй като ще е предмет на освободена доставка.
Следва да имате предвид, че при доставки между свързани лица, е приложима разпоредбата на чл. 27, ал. 3, т. 1 от ЗДДС и за целите на правилното определяне на дължимият ДДС, данъчната основа не може да бъде по-ниска от пазарната цена
По отношение на въпроса свързан с фактуриране на сделката следва да имате предвид, че при издаване на фактура във връзка с доставката следва да са спазени изискванията на чл. 114 от ЗДДС, като следва да се отбележи, че ал. 1 , т. 14 от същата правна норма изрично допуска сумата за плащане да се различава от сумата на данъчната основа и данъка.
Във фактурата следва да се впишат:
– уговорена цена – 200 000 лв.;
– данък при придобиване на имущество по възмезден начин /местен данък/ – 4 000 лв.;
– нотариална такса – 2 000 лв.;
– такса вписване – 200 лв.;
– данъчна основа – 206 200 лв.;
– данъчна ставка – 20 % и начислен ДДС – 41 240 лв. /при условие, че сте упражнили правото на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, доставката да бъде облагаема/
– сума за плащане – 241 240 лв., при условие, че местния данък, нотариалната такса и такса вписване са за сметка на купувача.
‘