3_1839/25.08.2016г.
ЗДДС, чл.45, ал.2
ЗДДС, чл.130
Относно: Данъчно третиране по Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) на учредяване на право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство и последваща продажба на недвижими имоти
Според изложеното в запитването, лице заедно със съпругата си са съсобственици на недвижим имот – УПИ, придобит чрез покупка през м. ноември 2013 г. Предстои подписване на договор за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство с търговско дружество, явяващо се приобретател – строител преди м.ноември 2016 г. и предвид няколкото вида сделки, които биха се реализирали в тази връзка се поставят следните въпроси:
1.Следва ли да се третира като облагаем оборот по ЗДДС, респективно би ли породила за лицето задължение за регистрация по ЗДДС сумата, която е записана в договора за отстъпване на право на строеж, упомената в т. 2 от запитването? Уточнява се, че към датата на подписване на договора за суперфицияе налице издадено разрешение за строеж.
2.В договора за суперфиция се посочват две суми: едната е за данъчната оценка на цялото право на строеж и е в размер на около 500 000 (петстотин хиляди) лв., а втората е данъчната оценка само на учреденото право на строеж в полза на търговското дружество, което се явява приобретател и е за около 350 000 (триста и петдесет хиляди) лв. Коя от двете суми представлява доход на физическите лица по чл. 33 от ЗДДФЛ, както и евентуално облагаем оборот по ЗДДС? Следва ли при определяне на същата данъчна основа да се приспадне платената за придобиване на УПИ цена и дължи ли се авансово данък?
3.При бъдеща продажба на обекти в сградата (както продажба на право на строеж преди построяването на сградата, така и на обекти в готовата сграда), кои суми биха формирали облагаемата основа по ЗДДФЛ, респективно подлежи ли на приспадане съответната част от правото на строеж?
При така изложената фактическа обстановка с оглед разпоредбите на ЗДДС (обн. ДВ, бр. 63/2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 60/2016г.) изразяваме следното становище:
На задължителна регистрация по реда на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС подлежи всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000, 00 лв. (петдесет хиляди лева) или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец. Облагаемият оборот, по смисъла на чл. 96, ал. 2, т. 1 от ЗДДС е сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка.
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Ограничените вещни права по смисъла на тази разпоредба са право на строеж, право на ползване и право на преминаване или друг сервитут. Т.е., учредяването на ограничено вещно право на строеж е освободена доставка на основание цитираната разпоредба. С разпоредбата на чл. 45, ал. 2 от ЗДДС обаче, от 01.01.2012 г. се стеснява обхватът на освобождаването по отношение на учредяването на правото на строеж на сгради, като същото е освободена доставка само до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата. По силата на цитираната разпоредбапри учредяване на право на строеж на сграда, по отношение на която има вече издадено разрешение за строеж, е налице облагаема доставка.
Съгласно чл. 130 от ЗДДС когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за тези доставки възниква по общите правила на закона. Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка, като размерът на данъчната основа за полученото авансово плащане е равен на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.
Данъчното събитие, според разпоредбата на чл. 25, ал. 2 от ЗДДС, възниква на датата, на която собствеността върху стоката е прехвърлена или услугата е извършена. При доставка с периодично, поетапно или непрекъснато изпълнение, с изключение на доставките по чл. 6, ал. 2, всеки период или етап, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка и данъчното събитие за нея възниква на датата, на която плащането е станало дължимо по силата на чл. 25, ал. 4 от ЗДДС.
На основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДС в случаите, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос – на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.
В случаите, когато лицата по двете насрещни доставки са свързани лица по смисъла на § 1, т. 34 от ДР на ЗДДС и за някоя от доставките е налице хипотеза, посочена в чл. 27, ал. 3, т. 1 от същия закон, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е пазарната цена на доставяната стока или услуга
(чл. 26, ал. 8 от ЗДДС).
Предвид изложената нормативна уредба по отношение на случая, изложен в запитването, е необходимо да се има предвид следното:
От представената фактическа обстановка в запитването става ясно, че лицето и съпругата му като собственици на недвижим имот – УПИ ще извършат доставка по учредяване на право на строеж върху този имот, като възнаграждението, дължимо от дружеството, е извършването на доставка на проектантски и строителни услуги. В случая е налице бартер като приложение намира разпоредбата на чл. 130 от ЗДДС. Съгласно чл. 130, ал. 2 от ЗДДС данъчното събитие за тези доставки възниква по общите правила на закона.
В случая, на основание чл. 25, ал. 2 от ЗДДС за доставката по учредяване на право на строеж върху имота данъчното събитие възниква на датата на учредяването му. Към този момент следва да се определи и данъчният режим на доставката. Според изложеното в запитването учредяването на правото на строеж ще се извърши след като е издадено разрешение за строеж. Следователно доставката следва да се третира като облагаема по силата на чл. 45, ал.2 от ЗДДС, респективно ще формира облагаем оборот за целите на регистрация по закона.
Данъчната основа на доставката по учредяване на право на строеж съгласно разпоредбата на чл. 26, ал. 7 от ЗДДС ще бъде данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос – на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, същата е пазарната цена. В конкретния случай считаме, че данъчната основа на доставката на отстъпеното право на строеж ще бъде пазарната цена на това право. Предвид обстоятелството, че имотът е съпружеска имуществена общност, за целите на формиране на облагаемия оборот тази данъчна основа следва да се раздели поравно между съпрузите, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго.
В заключение следва да се отбележи, че данните, посочени в документите във връзка с прилагането на ЗДДС подлежат на проверка при последващ данъчен контрол от страна на органите по приходите.
Уведомяваме Ви, че запитването Ви, в частта относно приложението на ЗДДФЛ, е изпратено в Дирекция ДОМ при ЦУ на НАП за изготвяне на отговор по компетентност с писмо изх. №……/2016г. по описа на Дирекция ОДОП.
‘