Относно: Данъчно третиране по ЗДДС на внесени гаранции по сключени договори за отдаване под наем на недвижим имот.
В Дирекция „ОУИ” постъпи писмено запитване с вх. № /04.08.2010 г. препратено по компетентност от ТД на НАП, относно данъчно третиране по ЗДДС на внесени гаранции по сключени договори за отдаване под наем на недвижим имот.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Предприятието отдава под наем недвижими имоти. В част от сключените договори с наемателите е предвидена клауза, според която наемателят следва да внесе депозитна вноска за средно месечен разход на електроенергия и наема за два месеца при подписване на договора. Депозитната вноска се изравнява при прекратяване на договора.
Зададени са следните въпроси:
1. Предвид изложената фактическа обстановка, какво е данъчното третиране на депозита по реда на ЗДДС – същият представлява ли авансово плащане или не?
2. По какъв начин се документира полученият депозит и следва ли да се издава фактура за същия?
3. Получените суми за депозит следва ли да намерят отражение в дневника за продажби?
4. Полученият от предприятието депозит представлява ли облагаема доставка, за която следва да се начисли ДДС и в кой момент?
5. При връщане на депозита, който е обложен с ДДС, следва ли да се издаде кредитно известие?
В отговор на поставените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:
Първи въпрос: Предварителните плащания (задатък, капаро, отметнина, предплата, пишманлък и др.), извършени във връзка с бъдещи доставки, имат различни облигационно-правни функции. Те имат потвърдителна, гаранционна и обезщетително-наказателна функция. Независимо от тези облигационно-правни функции предварителните плащания, разгледани в данъчно-правен аспект, обичайно има и характер на частично авансово плащане. Същите обуславят изискуемост на данъка, в случай, че доставката, по повод на която е платен, е облагаема.
За предварителното плащане по сделката за наем, включващо средно месечния разход на електроенергия и наем за два месеца, следва да се приема, че е налице авансово плащане, във всички случаи когато паричната сума Ви е предоставена по начин, при който можете да се разпорежда с нея.
При условие, че предварителното плащане е преведено по доверителна сметка /“ескроу сметка“/ не следва да се приема, че за същото е налице авансово плащане, тъй като паричната сума – предплата не Ви е предоставена по начин, при който да можете да се разпорежда с нея.
При условие, че предварителното плащане, включващо средно месечния разход на електроенергия и наем за два месеца се извършва по специална доверителна сметка, открита в банка на Ваше име, в качеството на наемодател, в която сумата е блокирана и се освобождава от банката във Ваша полза при изпълнение на условията предвидени в договора, не следва да се приема, че преведената в доверителната сметка сума представлява авансово плащане, тъй като паричната сума не Ви е предоставена по начин, че да можете да се разпореждате с нея. Поради това следва да се счита, че в случая, включително в данъчно – правен аспект, превеждането на сумата от наемателя в доверителна сметка на Ваше име има гаранционна и обезщетително -наказателна функция, но не и функция на авансово плащане.
Втори и трети въпрос: Съгласно чл. 113, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице – доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117.
По смисъла на чл. 113, ал. 4 от ЗДДС, фактурата се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а в случаите на авансово плащане – не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.
На основание чл. 124, ал. 2 от ЗДДС, издадените от Вас фактури за получени авансови плащания следва да бъдат отразени в дневника за продажбите за данъчния период през който са издадени.
Четвърти въпрос: Съгласно чл. 2, т. 1 от ЗДДС, с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. По смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
Следва да имате предвид, че извън случаите на чл. 45, ал. 4 на ЗДДС /отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец/, доставката на услуга по отдаване под наем на недвижим имот, както и полученото предварително плащане по доставката /когато се предоставя по начин, при който можете да се разпореждате с него/ е облагаема доставка.
На основание чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, в случаите, когато преди да е възникнало данъчното събитие е получено цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането /за размера на плащането/, с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка.
Предвид гореизложеното, по отношение на сумата, представляваща предварително плащане по доставка, е приложима нормата на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, т.е. данъкът е изискуем, когато е получено авансовото плащане и възниква задължение за начисляване на същия.
Пети въпрос: Чл. 115, ал. 1 от ЗДДС урежда в кои случаи се издават известията, а именно при изменение на данъчната основа на доставка или при развалянето на доставка, за която е издадена фактура.
В конкретния случай, договора се прекратява, т.е. разваля. В този случай е приложима нормата на чл. 115, ал. 1 от ЗДДС и следва да издадете кредитно известие /за аванса/, тъй като е налице разваляне на доставка, по която е издадена фактура.
Тъй като кредитното известие се издава към конкретна фактура, което е видно и от разпоредбата на чл. 115, ал. 4, т. 1 от ЗДДС, считаме, че същото следва да се издаде към фактурата, която сте издали за получения аванс.
‘