ЗДДФЛ – чл. 10, ал. 4; чл. 11, ал. 1, т. 3; чл.13, ал. 1, т. 26;
ЗДДФЛ – чл. 33, ал. 1, ал. 5, ал. 6, т.2,3, 8;
ЗДДФЛ – чл. 34; чл. 48;
Относно: данъчно третиране учредено право на строеж по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица
В отговор на направеното от Вас запитване, постъпило в Дирекция ОДОП … с вх. № … от 14.01.2016год., Ви уведомявам за следното:
В запитването излагате следната фактическа обстановка:
Собственик сте на поземлен имот в гр. Пловдив, на който е предвидена да се построи жилищна сграда.
На 21.03.2015 г. сте сключила договор за строителство с „…“ ЕООД, съгласно който Вие сте възложител, а дружеството е изпълнител за строителство и въвеждане в експлоатация на жилищна сграда с магазини. Съгласно т.1.1. от договора се задължавате да доплатите частта от имота, който придобивате, която не се покрива от договорено обезщетение и доплащането ще бъде в размер на …евро. В договора не е упоменат размерът на обезщетението, което получавате.
С Нотариален акт за доброволна делба на право на строеж в съсобствен поземлен имот от 25.03.2015 г. Вие ставате изключителен собственик на правото на строеж върху апартамент, мазе и паркомясто.
Въпросите, които поставяте, са:
1.Счита ли се, че сте извършила сделка по замяна на право на строеж върху земята, на която сте собственик срещу право на строеж върху обектите, описани по-горе?
2.Счита ли се, че сте придобила насрещната престация, съгласно чл. 11 от ЗДДФЛ за тази делба на право на строеж, след като сградата не е построена към 31.12.2015 г., не е въведена в експлоатация и реално апартаментът, мазето и паркомястото още не съществуват физически?
3.Доходът, който сте получила, равен ли е на стойността на обезщетението?
След разглеждане на запитването, предвид непълната фактическа обстановка относно начина на придобиване на земята, изразявам следното принципно становище:
Данъчното третиране на доходите от прехвърляне на права или имущество е уредено в глава пета, раздел V на ЗДДФЛ – чл. 33 и чл. 34 от закона.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
В изложения от Вас казус считам, чее налице облагаем доход, а именно получен непаричен доход /апартамент и паркомясто/ в резултат на осъществената замяна. На основание чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ, непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, а съгласно чл. 11, ал. 1, т. 3 от същия закон, непаричните доходи се смятат за придобити на датата на получаването на престацията. По аргумент на чл. 181 от ЗУТ правото на собственост върху сграда, построена въз основа на надлежно учредено право на строеж, се придобива по реда на чл. 63, ал. 1 от ЗС от момента на завършването й в груб строеж. Това ще е моментът и на придобиване на договорената от Вас престация.
При определяне на данъчната основа трябва да имате предвид, че продажната цена, съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ, включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. По отношение на определяне на цената на придобиваненамира приложение разпоредбата на чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ, т.е. цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж – в случаите на учредяване право на строеж, а когато е със замяна с доплащане, документално доказаната цена на придобиване на имуществото плюс доказаната цена на доплащането /т. 2/ или нула – когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение, или за акции и дялове, получени при разпределение на печалба или друг източник на собствен капитал /т. 3/.
Съгласно чл. 48, ал. 1 от ЗДДФЛ размерът на данъка се определя като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
Тъй като не сте посочили и не сте приложили документи относно придобиване собствеността върху идеалните части на поземления имот от Вас като физическото лице, следва да имате предвид, че съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. В тези случаи, на основание цитираната разпоредба не следва да се облагат придобитите от наследници недвижими имоти, получени като обезщетение срещу учредено вещно право на строеж върху наследствен имот.
‘