ЗДДФЛ – чл. 13, ал. 1, т.1, б. „а” и „б”;
ЗДДФЛ – чл. 14
ДР на ЗДДФЛ – § 1, т. 5
ОТНОСНО:Облагане на доход от продажба на имоти през 2012 г.
В отговор на направеното от Вас запитване с писмо вх.№ … от 20.03.2013 год. при Дирекция ОДОП …, Ви уведомяваме за следното:
Изложена фактическа обстановка:
През изтеклата 2012 г. сте извършили продажба на следните недвижими имоти:
1.Панелен апартамент /основно жилище/, придобит през месец май 1983 г.
2.Етаж от къща, за която притежавате Акт обр. 15 /63 % на завършеност/, придобит на 27.01.2004 г.
3.Заведение /снек-бар/ с акт 16, придобит на 20.09.2006 г.
Интересувате се трябва ли да декларирате доходи от продажбата на имотите по ЗДДФЛ и за кой от посочените имоти.
С оглед на това, че не е ясно начинът, по който имотите са придобити /покупко-продажба, наследство и др./, тъй като не сте приложили съответните документи, както и притежавате ли собственост върху земята към тези имоти, при така изложената непълна фактическа обстановка, с оглед действащото законодателство, изразяваме следното принципно становище:
Съгласно чл.13, ал.1, т.1, буква «а» от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква ,.б“ от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Съгласно чл.14,ал.1 ЗДДФЛ облагането на придобитите през данъчната година доходи с данък се извършва върху обща годишна данъчна основа. Данъчната година е календарната година /чл.15 ЗДДФЛ/.
Законът не поставя условие недвижимият жилищен имот да е основенимот на физическото лице. Единствените условия за да се определи доходът от продажбатакато необлагаем е имотътда попада в определението за „един недвижим жилищен имот” и между датата на придобиване и датата на продажба да са изминали повече от три години.
Понятието „жилищен имот” съгласно определениетов §1, т.51 от ДР на ЗДДФЛизисква товада енедвижим имот, който в момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Съгласно Закона за устройство на територията § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби, „жилище” е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Следователно за получения от Вас доход от продажба на единия апартамент е изпълнено условието на чл.13, ал.1, т.1, буква „а” от ЗДДФЛ и доходът е необлагаем.
Следва да се има предвид, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът и пр./чл.38 от Закона за собствеността/. Идеалните части от земята под сградата не могат да се квалифицират като самостоятелен обект,реални части от обект илипоземлен имот и УПИ по смисъла на т.2 и т.11 от § 5 на ДР на ЗУТ. Ето защо същите не могат да бъдат предмет на самостоятелно разпоредителна сделка, а се прехвърлят ведно собекта от сградата. Поради, което ще се включат към режима на облагане на дохода от продажбата на този обект.
В случай, че притежавате такива части или не притежавате идеални части от земята, то за доходът от продажба на етаж от къща и заведение е налице условието на чл.13, ал.1, т.1, буква”б” от ЗДДФЛ – не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
На основание чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Съгласно чл.52, ал.1, т.3 от ЗДДФЛ/изм. С §9 от ЗИД на ЗДДФЛ, в сила от 01.01.2012г./ не са задължени да подават годишна данъчна декларация лицата, които са получили само необлагаеми доходи.
‘