Облагане на доходи от наеми в режим на етажна собственост

ОТНОСНО: Облагане на доходи от наеми в режим на етажна собственост
С Ваше писмено запитване, постъпило с вх. № …./04.09.2013г. в Дирекция ОДОП са поставени следните въпроси:
1. За последното тримесечие на 2013г. кой следва да удържа и внася авансов данък – наемодателите или наемателите?
2. Четирима от наемателите са физически лица – УС на ……….. ли следва да удържа и внася авансов данък?
3. Собствениците /наемодатели/ следва ли да подават данъчни декларации за 2013г.?
4. Собствениците с решения за удостоверяване на степен на увреждане имат ли право на признат разход?
Съобразявайки относимото данъчно законодателство и компетентност на НАП, както и вече дадени отговори с наши писма Изх. № 94-00-147/04.12.2012г. и 96-00-174/25.04.2013г. изразявам следното становище:
Първи въпрос:
Съгласно разпоредбите на чл. 38, ал. 12 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/, с окончателен данък се облагат доходите от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, начислени от предприятията и самоосигуряващи се лица.
В съответствие с чл. 46, ал. 1 и чл. 65, ал. 1 от ЗДДФЛ /изм. в сила от 01.01.2013 г./, окончателният данък е в размер 10 на сто и се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице – платец на дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на начисляването на дохода. Тази разпоредба важи завсички тримесечия на календарната 2013г., включително и за последното четвърто тримесечие на 2013г. В съответствие с изискването на закона, данъкът за последното тримесечие на 2013г., следва да бъде платен в срок до 31.01.2014г. от наемателите /предприятие или от самоосигуряващото се лице/, които са платци на дохода от наем.
На основание измененията в чл. 55 отЗДДФЛ в сила от 01.01.2013 г., предприятията и самоосигуряващите се лица, платци на доходи, удържали окончателен данък за начислени доходи в полза на местни физически лица, декларират тези обстоятелства с данъчна декларация по образец (обр. 4001).
Съгласно чл. 56 и чл. 57 от ЗДДФЛ декларацията се подава в сроковете за внасяне на данъка в териториалната дирекция на Националната агенция за приходите където подлежи на внасяне дължимият данък.
Втори въпрос:
Съгласно чл. 9 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/ формите на управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на собствениците. Видно от разпоредбите на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, управителният съвет и етажната собственост не са страна /субект/ в административния процес, респективно не са и задължените лица, съответно в текстовете на ЗУЕС и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, те също не са посочени като такива.
В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, получатели на дохода са отделните собственици.
Когато наемателите са самоосигуряващи се лица /физически лица, които са длъжни да внасят осигурителни вноски изцяло за своя сметка/ по смисъла на чл. 5, ал. 2 във връзка с чл. 6, ал. 7 и чл. 4, ал. 3, т. 1, т. 2 и т. 4 от Кодекса за социално осигуряване /КСО/ се прилагат разпоредбата на чл. 38, ал. 12 от ЗДДФЛ /облагане с окончетелен данък/. В този случай УС на ……… не следва да удържа и внася данък.
Когато наемателите са физически лица, които не са самоосигуряващи се лица всеки собственик /наемодател/ е данъчно задължен за доходите, получени от отдаване под наем на недвижимо имущество, съразмерно на идеалната му част, поради което следва да подава годишна данъчна декларация по реда на чл. 50, ал. 1 ЗДДФЛ за разпределения му доход от получения наем, а не управителният съвет, респективно управителят, от името на всички членове на етажната собственост. Наемодателите физически лица следва да прилагат разпоредбите начл. 44, ал. 1 и ал. 2; чл. 55, ал. 2; чл. 56; чл. 67, ал. 1; чл. 68, ал. 1 от ЗДДФЛ за получения от доход за отдадени от тях недвижими имоти на физически лица, които не са самоосигуряващи се.
Уточняване на качеството на физически лица наематели би следвало да става между страните с оглед правилното определяне на данъчно задължените лица, размерът на данъка, подаване на декларации и други действия, изискуеми от закона.
Трети въпрос:
На основание чл. 52, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ не са задължени да подават годишна данъчна декларация лицата, които са получили само доходи, облагаеми с окончателен данък по чл. 38 от същия закон. Предвид тази разпоредба на закона собствениците /наемодатели/за получените суми от наеми в режим на етажна собственост с форма на управление Общо събрание са освободени от подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Четвърти въпрос:
Както бе посочено по-горе на основание чл. 38, ал.12 от ЗДДФЛ, с окончателен данък се облагат доходите от наем или друго възмездно предоставяне на имущество в режим на етажна собственост с форма на управление общо събрание на собствениците, начислени/изплатени от предприятия и самоосигуряващи се лица. В тази връзка и предвид разпоредбите на чл. 46, ал. 1 и чл. 65, ал. 1 от ЗДДФЛ, окончателният данък се определя на база брутната сума на начисления/изплатения доход, като в закона не е предвидено изключение за лицата с намалена степен на работоспособност, определена с влязло в сила решение на компетентен органт.е. не могат да ползват признати разходи. Механизмът за ползване на 10 на сто разходи е приложим при определяне на облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество по реда на чл. 31, ал. 1 от ЗДДФЛ, но не и по чл. 38, ал. 12 от същия закон, когато доходите от наем се облагат с окончателен данък.