3_2168/27.07.2010г.
ЗДДС, чл.26, ал.3
ЗДДС, чл.27, ал.1, т.3
Относно: определяне на данъчна основа при продажба на недвижим имот съгласно разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
Дейността на дружеството е свързана със строителство на нови сгради и продажба на жилища на физически лица. В тази връзка се поставят следнитевъпроси:
1. С кои разходи следва да се увеличи данъчната основа, ако разходите по сделката са платени от клиента и нотариусът, изповядващ сделката е регистриран по ЗДДС и е издалданъчна фактура на клиента?
2. Как следва да бъде формирана стойността на издадената фактура?
При така изложената фактическа обстановка с оглед разпоредбите на ЗДДС (обн. ДВ, бр.63 от 4 август 2006 г., посл. изм. ДВ, бр.95 от 01.12.2009 г.) и Правилника за приложението му (ППЗДДС, обн. ДВ, бр.76 от 15.09.2006г., посл. изм. ДВ, бр.6 от 22.01.2010г.) изразяваме следното становище:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер. На основание ал.3 от същата правна норма данъчната основа по ал. 2 се увеличава със:
-всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката;
-всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;
-съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката;
-стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако не подлежат на връщане или ако получателят не е данъчно задължено лице; ако тези опаковъчни материали или контейнери бъдат върнати от получателя, данъчната основа се намалява със стойността им при връщането.
Видно от гореизложеното, включването на дължимите във връзка с доставката данъци и такси е обусловено единствено от тяхната дължимост във връзка с доставката, без да е поставено в зависимост от обстоятелството кое е лицето – платец съгласно закона или договорните отношения между страните по сделката. Така съгласно изричното правилоначл. 15 от ППЗДДС данъците и таксите по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) се включват в данъчната основа на доставките, за които те са дължими. Съгласно разпоредбатана чл. 44 от същия закон обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин. На основание чл.47, ал.2 от ЗМДТ при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна – върху оценката на имуществото с по-висока стойност.
На основание чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. По силата на чл. 4, б. “а“ от Правилника за вписванията нотариалният акт подлежи на вписване в Службата по вписванията – Агенцията по вписванията, по местонахожданието на недвижимия имот. За вписването е дължима такса по силата на чл. 4, б. “в“ от Закона за държавните такси, чийто размер е определен в разпоредбата на чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Както беше отбелязано по-горе, сделките с недвижими имоти е необходимо да бъдат извършени в изисканата от ЗЗД форма – нотариален акт. Съгласно разпоредбата на чл. 85 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) нотариални такси се събират за извършване на нотариални действия и извършване от нотариус на други действия. Размерът на дължимите такси за конкретния случай е посочен в раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД.
Предвид горното при сделките с недвижими имоти данъчната основа следва да се увеличи с данъка, дължим при придобиване на имуществото по ЗМДТ, таксата за вписване на нотариалния акт по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията и нотариалната такса, събирана от нотариуса по ЗННД. При увеличението на данъчната основа нотариалната такса се включва без дължимия за нея данък върху добавената стойност.
В настоящия случайс оглед предмета на доставката, а именно нови сгради или части от тях и прилежащия им терен е необходимо да се има предвид и разпоредбата на чл.27, ал.1, т.3 от ЗДДС, съгласно която данъчната основа на доставката не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на стоката или от себестойността й.
По отношение на издадената фактура във връзка с доставката следва да са спазени изискванията на чл.114 от ЗДДС като следва да се отбележи, че ал.1, т. 14 от същата правна норма изричнодопуска сумата за плащане да се различава от сумата на данъчната основа и данъка. Общата стойност на фактурата ще бъде сумата от дължимото без данъка възнаграждение от клиента и стойността на данъка, изчислена върху данъчна основа, определена по посочения по-горе ред.
‘