Определяне на данъчната основа при продажба на недвижим имот – чл. 26, ал. З от ЗДДС

Изх. № 26-А-2
Дата: 14.07.2008 год.
ЗДДС, чл. 26;
ЗДДС, чл. 27.
Относно: Определяне на данъчната основа при продажба на недвижим имот – чл. 26, ал. З от ЗДДС
В запитването си сте изложили следната фактическа обстановка:
Дружеството Ви се занимава със строителство и покупко-продажба на недвижими имоти. Определяли сте данъчната основа на доставките по реда на чл. 29, ал. 1 от ЗДДС /отм./, съответно чл. 26, ал. 2 от действащия ЗДДС – на база всичко, получено или дължимо Ви в качеството Ви на доставчик във връзка с доставката от получателя или от друго лице, без данъка по този закон. Не сте увеличавали данъчната основа с данъка, дължим при придобиване на имуществото по раздел III от ЗМДТ, нотариалната такса, събирана от нотариуса по ЗННД и таксата за вписване на нотариалния акт по т. 44 от Тарифа 1 към ЗДТ. Съгласно предварителните договори, които сключвате с клиентите си, нотариалната такса е за сметка на клиентите Ви.
При ревизия органите по приходите са доначислили ДДС съгласно изискванията на чл. 29, ал. 1 от ЗДДС /отм./, съответно чл. 26, ал. З от ЗДДС.
Във връзка с резултатите от ревизията, дружеството Ви, за да включи в данъчната основа дължимите за доставката данъци и такси, е изисквало платените от клиентите Ви на нотариуса суми да бъдат фактурирани от нотариуса на Дружеството Ви, след което дружеството Ви ги префактурира на клиентите.
Задали сте следния въпрос:
Как следва да определяте данъчната основа на доставката при продажба на недвижим имот? Следва ли начисленият от нотариуса ДДС върху нотариалната такса да се включва в данъчната основа на доставката ?
Становище на ЦУ на НАП:
Предвид така изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал.1, т.10 от Закона за Националната агенция за приходите, по така поставените въпроси изразявам следното становище:
Съгласно чл. 26, ал.2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер.
Съгласно ал.З от същия законов текст данъчната основа по ал. 2 се увеличава със:
-всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката;
-всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;
-съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например
комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката.
Видно от законовия текст, включването на дължимите във връзка с доставката данъци и такси е обусловено единствено от тяхната дължимост във връзка с доставката, без да е поставено в зависимост от обстоятелството кое е лицето – платец съгласно закона или договорните отношения между страните по сделката. Поради това при сделките с недвижими имоти данъчната основа включва данъка, дължим при придобиване на имуществото по раздел III от ЗМДТ, нотариалната такси, събирана от нотариуса по ЗННД и таксата за вписване на нотариалния акт по т.44 от Тарифа 1 към ЗДТ, независимо от кого са заплатени. При увеличението на данъчната основа нотариалната такса се включва без дължимия за нея данък върху добавената стойност.
В случай, че нотариусът е документирал към дружеството Ви нотариалната такса с начислен ДДС, имате право на приспадане на данъчен кредит за начисления Ви данък, по реда и при условията на Глава седма от ЗДДС.
Относно описаното в запитването Ви неудобство да изисквате фактурирането им от нотариуса на дружеството Ви и да извършвате последващо префактуриране към получателя по доставката – купувача на имота, следва да имате предвид, че в ЗДДС и ППЗДДС няма такова изискване. За да бъде съобразена данъчната основа с изискването на чл. 26, ал.З от ЗДДС не е необходимо дължимите във връзка с доставката данъци и такси да бъдат фактурирани на дружеството Ви. Достатъчно е да ги включите в данъчната основа и да се снабдите с доказателства относно правилното и определяне с оглед последващия контрол, осъществяван от органите по приходите. Такива доказателства биха могли да бъдат както копия от платежните документи, издадени на името на купувача, така и самият нотариален акт. Изискванията към съдържанието на фактурата, регламентирани със ЗДДС, допускат сумата за плащане да се различава от сумата на данъчната основа и данъка, /чл. 114, ал. 1, т. 14 от ЗДДС/.
Следва да имате предвид, че чл. 27 от ЗДДС предвижда особени случаи при определяне на данъчната основа, като относимо към сделките с недвижими имоти е правилото на чл. 27, ал. 1, т.2 и т.З от ЗДДС, съгласно което данъчната основа на доставката не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на стоката или от себестойността й, а в случаите, когато стоката е внесена – от данъчната основа при вноса, при доставка на:
-земя, която е урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на
територията, с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови;
-нови сгради или на части от тях и прилежащия им терен.
Съгласно чл. 27, ал.З, т.1 от ЗДДС при доставка между свързани лица данъчната основа е пазарната цена. Считаме, че тази норма, приложена във връзка с ал.2, следва да се тълкува в смисъл, че при доставка на УПИ, както и на нови сгради или части от тях и прилежащия им терен, данъчната основа е пазарната им цена, но не по ниска от цената на придобиване или себестойността на имота.
Предвид характера на основната дейност на дружеството Ви, приложено, изпращаме Ви и изразеното от ЦУ нае НАП становище относно: данъчно третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по закона за данък върху добавената стойност в сила от 1 януари 2007 г.
Приложение: Писмо Изх. № 91-00-261 от 04.09.2007 год. На ЦУ на НАП
ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ:
//’

Оценете статията

Вашият коментар