вх.№ 809/27.10.2017г.
чл.84 от ППЗДДС
чл.79, ал.4 от ППЗДДС
ОТНОСНО: относно начисляване на лихви и неустойки, във връзка с покупко-продажба на недвижим имот, предвид разпоредбите на ЗДДС
Във връзка със сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот – стара сграда /построена преди повече от двадесет години/, дружеството е отразило доставката като освободена. Купувачът превежда авансово 40% от общо дължимата сума. В договора е предвидено, че в случай на отказ от закупуване на сградата, преведената сума да се счита за платена неустойка за неизпълнение на договора.
Поставени са следните въпроси:
1.Следва ли дружеството да издаде на купувача отделно от фактурата за авансово получената сума и фактура за неустойка за неизпълнение на сключения договор за покупко – продажба?
2.Как следва да се квалифицира тази неустойка, като обезщетителна или като санкционна?
3.Следва ли в случай, че неустойката бъде квалифицирана като санкционна, да се начислен ДДС? В случай, че следва да се начисли ДДС, следва ли получената сума да се разбира като данъчна основа и върху нея да бъде начислен ДДС или авансово получената сума следва да се счита за данъчна основа плюс ДДС? За получателят по фактурата налице ли е законово основание да приспадне начисления данък като ДК?
4.Следва ли за начислена, уговорена или законна лихва, вследствие на забавено плащане по договор, да се издава фактура? В случай, че следва да се издава фактура, следва ли върху дължимата лихва да бъде начислен ДДС?
5. В случай, че между страните има уговорена санкционна лихва за забава на плащане, в размер по-голям от законната лихва, следва ли да бъде начислен ДДС?
Респективно за получателят по фактурата налице ли е законово основание да приспадне като данъчен кредит начисленият ДДС?
Предвид изложената в запитването фактическа обстановка, въз основа на относимата нормативна уредба, свързана със ЗДДС и ППЗДДС, изразявам следнотостановище:
Видно от изложената фактическа обстановка дружеството получава авансово плащане, във връзка с освободена доставка, свързана с покупко – продажба на стара сграда.
С оглед разпоредбата на чл.113, ал.1 и ал.4 от ЗДДС, всяко ДЗЛ – доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117, като фактурата се издава задължително не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а в случаите на авансово плащане – не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.
В чл.79, ал.4 от ППЗДДС е указано, че при извършване на освободена доставка във фактурата/известието като основание за неначисляване на данък се вписва съответната разпоредба от закона, съгласно която доставката е освободена.
В този смисъл, при получаване на авансовото плащане по предварителен договор за покупко-продажба на имот следва да се издаде фактура в 5 дневен срок от получаване на плащането и като основание за неначисляване на данък следва да се впише разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС.
В случай на отказ от закупуване на сградата е налице разваляне на доставката, и на основание чл.115, ал.1 и ал.2 от ЗДДС, следва да издадете кредитно известие към издадената фактура, не по-късно от 5 дни от възникване на съответното обстоятелство /развалянето на доставката/.
Предвид сключения договор, дружеството е приело при отказ от закупуване на сградата,преведената сума да се счита за неустойка за неизпълнение на договора.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер.
По своята правна същност лихвите и неустойките могат да бъдат разделени на такива с обезщетителен (компенсаторен) или със санкционен характер.
С обезщетителен характер са тези лихви и неустойки, които обезщетяват страната по договора, която е претърпяла увреждане, вследствие неизпълнение на задълженията от другата страна.
Лихвите и неустойките със санкционен характер са тези, които са уговорени между страните като допълнителна санкция, а именно, в допълнение на тази, която компенсира неизпълнението на договора и представлява заместваща престация.
Видно от разпоредбата на чл.26, ал.2 от ЗДДС, същата е свързана с определяне на данъчната основа, когато е налице доставка, а в конкретния случай доставката свързана с покупко-продажба на недвижим имот е развалена и заплатената неустойка за неизпълнение на договора ще е извън обхвата на ЗДДС.
Съгласно чл.84 от ППЗДДС за документирането на неустойките и лихвите с обезщетителен характер не се издава данъчен документ, а същите се документират с издаване на документ, удостоверяващ плащането им.
С оглед по-горе изложеното, предвидените неустойки в договора за покупко-продажба на недвижим имот /независимо от техния характер – обезщетителен или санкционен/, както и начислената лихва, вследствие на забавено плащане по договор, която има обезщетителен характер, следва се документират с издаване на документ, удостоверяващ плащането им.
Когато лихвата има санкционен характер, същата следва да се включи в данъчната основа на доставката и т.к. в случаядружеството отразява доставката, свързана с покупко- продажба на недвижим имот като освободена доставка и лихвата ще има същия характер.
‘