Изх. №20-00-302
10.11.2018г.
чл. 26, ал. 2 от ЗДДС
чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
На 12.05.2014 г. „Х“ ЕАД сключва договор за отдаване под наем на недвижим имот – търговски обект. Срокът на договора е удължен до месец октомври 2018 г. Допълнително след проведен телефонен разговор е уточнено, че наемателят дължи месечен наем за отдадения имот. Съгласно т. 8 от договора наемателят е длъжен да заплати на Х дължимите такса битови отпадъци (ТБО) и данък недвижимо имущество (ДНИ).
„Х“ ЕАД заплаща към … община всяка година дължимите ТБО и ДНИ, които след това съгласно Указание изх. №91-00-86/21.03.2017 г. и писмо изх. №20-00-42 от 2014 г. на НАП префактурира на наемателя с начислен ДДС.
През целия период на договора и до момента наемателят оспорва начисления ДДС върху ТБО и ДНИ, позовавайки се на решение на ВАС №4147 от 23.03.2011 г. Наемателят възстановява по издадените фактури само стойността на таксата и данъка без начисления ДДС, тъй като според него данъкът е начислен неправомерно и в резултат на това той няма да има право на данъчен кредит.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Правилно ли „Х“ ЕАД начислява ДДС върху дължимите ТБО и ДНИ, посредством включването им в данъчната основа?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросът и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното становище:
Видно е, че практика на българските съдилища е противоречива (напр. Решение 12091 от 09.11.2016 г. по адм. дело № 9602/2014 по описа на ВАС, Решение 5321 от 24.04.2018 г. по адм. дело № 9226/2017 по описа на ВАС и други) и възникват съмнения относно правилността на начина на определяне на данъчната основа чрез включването в нея на дължимите данъци и такси в случаите, в които те се заплащат от наемател на наемодател.
В отговор на Вашето запитване Ви уведомявам, че поддържаме изразеното в указание с изх. № 91-00-86/21.03.2007 г. на изпълнителния директор на Национална агенция за приходите (НАП) становище по аргументите, изложени в същото. Идентично становище сме изразявали нееднократно по повод други запитвания, зададени относно данъчно третиране по ЗДДС на консумативни разходи за електроенергия, топлоенергия, вода, ТБО, ДНИ и други, префактурирани от наемодател на наемател. Тези становища са надлежно оповестени в Интернет на страницата на НАП (htpp://www.nap.bg). Считаме, че в този аспект изпълнителният директор на НАП в рамките на своята компетентност, регламентирана със Закона за НАП, е извършил необходимото с цел осигуряване на единното прилагане на данъчното законодателство, като съобразяването с поддържаното становище осигурява приложението на принципа за неутралност на данъка върху добавената стойност.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по същия закон. Съгласно ал. 3, т. 1 и т. 3 от същия законов текст данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
От изложеното в запитването е видно, че в сключения договор за наем е уговорено, че наемателят е длъжен да заплати на наемодателя дължимите ТБО и ДНИ, следователно те са дължими от наемателя на наемодателя, свързани са с използването на наетия имот и са част от наемното правоотношение. Същите са елемент от договореното възнаграждение, което по силата на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС представлява данъчна основа за облагане с данък върху добавената стойност.
Доставката, свързана с отдаване под наем на недвижим имот (в случая търговски обект) е облагаема съгласно общите правила на ЗДДС. Независимо, че ТБО и ДНИ не са предмет на отделни доставки от наемодателя към наемателя, включвайки ги в данъчната основа на доставката по отдаването под наем, по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и да се подчиняват на нейния данъчен режим. В тази връзка върху ДНИ и ТБО също се начислява данък добавена стойност, като документирането им се извършва, чрез включването на същите във фактурите за наемното правоотношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на търговския обект.
Не на последно място следва да се вземе предвид и практиката на Съда на Европейския съюз (СЕС). В Решение на СЕС от 16 април 2015 година по дело С-42/14 е посочено, че при отдаването под наем на недвижими имоти доставките на електроенергия, топлоенергия и вода, както и събирането на отпадъците, извършвани от трети лица в полза на наемателя, който използва пряко тези стоки и услуги, следва да се считат за извършвани от наемодателя, когато последният е сключил договорите за тези доставки и начислява на наемателя единствено направените за това разходи.
От всичко гореизложено следва, че правилно наемодателят начислява ДДС на наемателя на дължимите ТБО и ДНИ.