ОТНОСНО: Прилагане на данъчното законодателство във връзка с деклариране и отчитане на доходи от наем при физическо лице.
В Дирекция ОДОПпостъпи писмено запитване с вх. № от 14.12.2016 г., относно прилагане на данъчното законодателство във връзка с деклариране и отчитане на доходи от наем при физическо лице.
В поставеното от Вас запитване е изложена следната фактическа обстановка: От 1993 г. притежавате качеството търговец /ЕТ/. През 2009 сте регистриран по ЗДДС, като основната дейност на ЕТ е търговия на дребно. Собственик сте на имот /апартамент/ в режим СИО придобит чрез покупко – продажба като физическо лице, за който не е ползван данъчен кредит при закупуването. Имотът не е заприходен като ДМА в предприятието на ЕТ. Апартаментът предстои да бъде отдаден под наем на чуждестранни физически лица – семейство от ЕС, с цел задоволяване на жилищни нужди. Наемателите не са търговци. Нямат български идентификационен номер.
Зададени са следните въпроси:
1. Като какъв вид доставка на услуга следва да се разглежда описаният случай на отдаване под наем за Вас като регистрирано по ЗДДС лице и за съпругата Ви – освободена доставка на основание чл. 45, ал. 4 от ЗДДС или облагаема доставка, част от облагаемият оборот от другите дейности, по аргумент на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС?
2. Следва ли като ЕТ /регистриран по ЗДДС/ да се издават ежемесечни фактури и да се начислява ДДС /при условие, че доставката не е освободена/ на ? част от договорената наемна цена или фактура, в която не е начислен ДДС, при условие, че доставката е необлагаема?
3. При плащане в брой, какъв документ следва да се прикрепи към фактурата: касов бон, разписка или ръчна касова бележка?
4. Какъв документ следва да издава съпругата Ви към наемодателите за нейната ? част – квитанция, разписка?
5. Относно режийните разноски по отдаване на имота под наем за живеене /електроенергия, вода и други/ как следва да се отчетат и документират от Вас като ФЛ – ЕТ и от съпругата Ви към наемателите?
6. При условие, че отдаването под наем е самостоятелна икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, в какво качество следва да декларирате дохода от наем – в качеството на физическо лице /по правилата на чл. 31 от ЗДДФЛ, авансово внесени на тримесечие и декларирани с декларация по чл. 55/ или като ФЛ – ЕТ /като доход включен в оборота на фирмата и обложен по общия ред?
7. В кое приложение на ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ следва да се декларира дохода от наем – в приложение № 2 или приложение № 4?
В отговор на поставените от Вас въпроси, съобразявайки се с относимата нормативна уредба изразяване следното становище:
Правата на задължените лица са визирани в чл. 17, ал. 1 от ДОПК. По смисъла на т. 2 и т. 5 от същия член, задължените лица имат право да им бъдат разяснявани правата в производствата по този кодекс, включително и правото на защита в административното, изпълнителното и съдебното производство, и да бъдат предупредени за последиците от неизпълнение на задълженията им и информация за публичните им задължения и за сроковете, в които следва да заплатят дължимите от тях данъци, задължителни осигурителни вноски и други публични задължения.
В запитването сте задали въпроси (четвърти и пети въпрос), които касаят облагането на съпругата Ви. Тъй като писмените становища ангажират приходната администрация по смисъла на чл. 17, ал. 3 от ДОПК, поради което тези въпроси следва да бъдат зададени от съпругата Ви, в качеството й на заинтересовано лице. Запитването следва да съдържа данни за физическото лице – трите имена, ЕГН и адрес за кореспонденция съгласно ДОПК. Запитването следва да е подписано от представляващия подател.
Първи и втори въпрос: Отдаването под наем на имот представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал .2 от ЗДДС, а съгласно чл.3, ал.1 от закона, физическите лица, които отдават имот под наем, са данъчно задължени лица.
Като правило отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчно задължено по ЗДДС лице и е с място на изпълнение на територията на страната е облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Изключение е регламентирано с чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец. Съгласно ал. 7 на същия член, в тези случаи, доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
Когато отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим- облагаема доставка, следва да се има предвид, че съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. На основание ал. 3, т. 3 от същия законов текст, данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Разходите за телефонни услуги, електроенергия, топлинна енергия и вода са суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея, т. е. това са разходи от името на доставчика (наемодателя) за сметка на получателя (наемателя), поради което същите не попадат в приложното поле на чл. 26, ал. 5, т. 4 от ЗДДС. С тези разходи следва да се увеличи данъчната основа на доставката по отдаване под наем, на основание чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС.
Дължимите от наемателя на наемодателя разходи следва да бъдат документирани, чрез включването на същите във фактурите за наемното правоотношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на сградата или част от нея за съответния наемен период. Независимо, че сумите, за които се извършва префактурирането, не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включвайки се в данъчната основа на доставката по отдаването под наем по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и се подчиняват на нейния данъчен режим.
Следователно, в случаите, когато доставчикът на услугата по отдаване под наем е лице, което е регистрирано по ЗДДС и е избрало доставката да е облагаема, върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните разходи, се начислява данък върху добавената стойност.
В случаите, когато отдаването под наем на недвижимия имот е подчинено на режима на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и е отчетено като освободена доставка, върху наемната цена (включително, върху направените разходи) данък върху добавената стойност не следва да се начислява.
Видно от описаната фактическа обстановка, отдаденият по наем недвижим имот е придобит в режим СИО. Същата съгласно разпоредбите на СК е бездялова – вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити /чл. 21, ал. 1 от СК/, като съпрузите имат равни права върху общото имущество и разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи /чл. 24, ал. 1 и ал. 3 от СК/. На това основание, доходът от отдаване под наем на недвижимо имущество, когато то е съпружеска имуществена общност, следва да се раздели поравно между двамата съпрузи, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго.
Предвид гореизложеното в издадената от Вас фактура следва да посочите данъчна основа – ? част от наемната цена ведно с дължимите разходи.
Трети въпрос: Разпоредбата на чл. 118, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/ задължава всяко регистрирано и нерегистрирано по този закон лице да регистрира и отчита извършените от него доставки/продажби в търговски обект чрез издаване на фискална касова бележка от фискално устройство (фискален бон) или чрез издаване на касова бележка от интегрирана автоматизирана система за управление на търговската дейност (системен бон), независимо от това дали е поискан друг данъчен документ. Получателят е длъжен да получи фискалния или системния бон и да ги съхранява до напускането на обекта.
Редът и начинът за издаване на фискални касови бележки и за установяване на дистанционна връзка с НАП са определени с Наредба № Н-18 наот 13.12.2006 г. за регистриране и отчитане на продажби в търговските обекти чрез фискални устройства .
Лицата, респективно дейностите, освободени от задължението за издаване на фискална касова бележка, са изрично посочени в чл. 4 и чл. 5 от Наредба № Н-18/2006г.
Видно от разпоредбата на чл. 4, т. 6 от Наредба № Н-18/13.12.2006 г., не е задължено да регистрира извършваните от него продажби в търговски обект чрез фискално устройство лице, което извършва дейност на наемодател – физическо лице, което не е търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително отдаващ под наем складови помещения.
За да попадне лицето в изключението на чл. 4,т. 6 от приложното поле на Наредба № Н-18/2006 г., следва да са изпълнени кумулативно две изисквания:
1. лицето да извършва дейност на наемодател, в качеството си на физическо лице; и
2. лицето да не е търговец по смисъла на ТЗ.
От изложената фактическа обстановка става ясно, че лицето, в качеството си на ФЛ предоставя под наем апартамент, в режим на СИО.Предвид на това, за същото не съществува задължение за издаване на фискална касова бележка от ФУ. Това обаче не означава, че не трябва да се отчитат придобитите доходи от наем.
По силата на чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ, данъчно задължените лица, които не са длъжни да издават фискална касова бележка от фискално устройство или касова бележка от интегрирана автоматизирана система за управление на търговската дейност, издават документ за придобитите от тях доходи от източници по чл. 10, ал. 1, т. 3 и 4, съдържащ реквизитите по чл. 6, ал. 1 от Закона за счетоводството, а именно:
– наименование и номер на документа, съдържащ само арабски цифри;
-дата на издаване;
– наименование или име, адрес и единен идентификационен код от Търговския регистър или единен идентификационен код по Булстат или единен граждански номер или личен номер на чужденец на издателя и получателя;
-предмет, натурално и стойностно изражение на стопанската операция.
Относно пети, шести и седми въпрос: Посочвате, че сте придобили недвижим имот -апартамент чрез покупко-продажба като физическо лице в режим на СИО. Имате регистриран ЕТ от 1993 г., като през 2009 г. сте регистриран и по ЗДДС. Искате да отдавате апартамента под наем на физически лица за жилищни нужди.
Интересуване се как следва да отчитате получения доход от наем. Къде следва да се декларира в ГДД и какви документи следва да се издадат при получаването на наема. Режийните разходи за ел. енергия, вода и др. как да се документират и отчитат.
С оглед на така изложената фактическа обстановка и като се взеха предвид относимите данъчни норми давам следното становище :
При условие, че недвижимият имот не е заведен като ДМА в предприятието на ЕТ и съгласно НА не е закупен от ЕТ, а от физическото лице доходите получени от ползването, отдаването под наем или продажбата ще се считат като доходи на физическите лица и ще се отчитат по реда определен за облагане на същите. В конкретния случай дохода от отдаването под наем на апартамент придобит в режим на СИО, следва да ес декларира от двамата съпрузи по ? от придобития доход. Всеки от тях подаваГДД ипопълва приложение №4 .
Съгласно нормата на чл.9, ал.2 от Закона за данъците върху доходите на физически лица, документирането на получения доход следва да се извърши като се издава документ съдържащ реквизитите по чл.6 от Закона за счетоводството. Следователно документа, който трябва да се издава може да бъде фактура, разписка, квитанция и др., но съдържащ реквизити на първичен счетоводен документ. За Вас задължително би следвало да е фактура с оглед казаното в частта на ЗДДС.
При получаване на доходи от наем, законодателят е предвидил авансово облагане на същите в чл.44 от закона. В случай, че платецът на дохода от наем не е задължен да удържа и внася данъка (напр. ако наемателят е физическо лица както Вие сте посочили), данъчната декларация по чл.55, ал. 1от ЗДДФЛ се подава от лицето придобило дохода от наем т. е от наемодателите, в случая Вие и съпругата ви (чл. 55, ал.2 от ЗДДФЛ).
В случаите когато разходите, свързани с ползването на веща/ел.енергия и вода/, са заплатени от наемодателя, наемателят е длъжен да възстанови съответните суми на наемодателя. Същият следва да съхранява получените документи за заплатените разходи, както и да състави документ за възстановените разходи / разписка, протокол и др. или да ги включи във фактурата с оглед казаното по ЗДДС /.
Така възстановените сумине са доход за наемодателя и не подлежат на облагане и деклариране в годишната данъчна декларация на физическото лице.
Ако изберете като регистрирано лице по ЗДДС тази доставка на услуга да е облагаема с ДДС, платеният данък не се счита за доход на физическото лице, ще се облага единствено дохода договорен като наемна цена съгласно сключен договор за наем.