3_1319/19.08.2019 г.
ДОПК, чл. 264, ал. 1, ал. 4 и ал. 5;
ОТНОСНО: Прилагане на разпоредбите на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК)
Според изложеното в запитването, дружество „Х“ ЕООД има сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с „У“ ООД, който от своя страна притежава множество отделни имоти, находящи се на територията на различни общини в страната, като част от тях се намират на територията на Община Z. Пояснява се, че всеки от недвижимите имоти е деклариран с отделна декларация по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и са открити отделни партиди по имоти в ОПМДТ към Община Z. Посочва се, че за 9 броя от недвижимите имоти, находящи се на територията на Община Z, продавачът има задължения за данък недвижими имоти (ДНИ) и такса битови отпадъци (ТБО) за периоди от 2011 г. до 2019 г., но за имота, предмет на сделката, по която дружеството „Х“ ЕООД е страна, към датата на настоящото запитване се дължат ДНИ и ТБО единствено и само за 2019 г., тъй като съгласно издадено удостоверение от Община Z от м. октомври 2018 г. за имота няма задължения.
С оглед нотариалното изповядване на сделката повторно е поискано издаване на удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК пред Община Z. В същото е бил посочен общият размер на задълженията на „Y“ ООД към Община Z по ЗМДТ, включително за ТБО и за данък върху превозните средства, а не в размер само на ……..лв., колкото е задължението само за имота, предмет на въпросната сделка с недвижим имот.
Във връзка с горното е поставен въпросът при издаване на удостоверение за данъчна оценка на имот, какъв размер данъчни задължения следва да се удостоверят, предвид разпоредбата на чл. 264, ал. 1, изр. 2 от ДОПК – задълженията единствено и само за имота, за който се издава удостоверението или всички задължения по ЗМДТ на собственика на имота?
При така изложената фактическа обстановка с оглед разпоредбите на ДОПК (обн. ДВ. бр.105 от 29 декември 2005г., посл. изм. ДВ. бр. 17 от 26.02.2019 г.) е изразено следното становище:
Съгласно разпоредбата на чл. 264, ал. 1 от ДОПК прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, включването на недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговски дружества, вписването на ипотека или особен залог се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя или учредителя, съответно ипотекарния длъжник или залогодателя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски (ЗОВ). Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка.
Разпоредбата на чл. 264, ал.1 от ДОПК е приложима при облигационните отношения на прехвърлителя с неговите контрагенти в гражданския оборот и има за цел да не се допуска прехвърляне на вещни права от лица, които имат непогасени задължения за данъци, мита и ЗОВ, което се удостоверява с писмена декларация и които имат непогасени данъчни задължения за имота, което се удостоверява с данъчната оценка. При проверката дали са изпълнени изискванията на ДОПК, която е включена в правомощията на нотариуса и съдията по вписванията, същите следят както за наличието на декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК (като за липсата й дори е предвидена имуществена отговорност съгласно чл. 265 ДОПК), така и за наличието на удостоверение за данъчна оценка с определено съдържание. За нуждите на производството по вписванията е необходимо в удостоверението да е посочен както размера на данъчната оценка (с оглед преценката за материалния интерес и съответно – за размера на дължимата държавна такса за вписване на акта), така и изрично удостоверително изявление на органа, издал оценката дали за имота има или няма непогасени данъчни задължения. Това изявление следва да се съдържа в текста на удостоверението за данъчна оценка според изричното предвиждане в изречение второ на чл. 264, ал. 1 от ДОПК.
Следва да се отбележи, че липсва утвърден образец на удостоверенията за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК. Също така в Приложение № 2 от ЗМДТ с наименование „Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти“, не е предвиден задължителен образец или реквизити на документ, а именно „Удостоверение за данъчна оценка“, а в разпоредбата на чл. 3, ал. 2 от Приложение № 2 към ЗМДТ е посочено, че удостоверение за данъчна оценка се издава за целите на облагането с данък върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на държавните и нотариалните такси в производствата по Гражданския процесуален кодекс (ГПК) и в други предвидени от закона случаи. Също така, в ал. 4 на цитираната разпоредба се посочва и срока на валидност на издадените от общините удостоверения за данъчна оценка, предвид на тяхната удостоверителна сила в качеството им на официални документи по смисъла на чл. 179 от ГПК и индивидуални административни актове по смисъла на чл. 21 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК).
Съгласно ал. 4 на чл. 264 от ДОПК когато прехвърлителят или учредителят декларират, че имат посочените в ал. 1 и 2 публични държавни и общински задължения, действията по ал. 1 и 2 могат да се извършат след тяхното заплащане или ако длъжникът писмено декларира, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето или учредяването на вещното право и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет. От логическото и семантично тълкуване на нормата е видно, че най-същественото императивно изискване е продавачът да постави изцяло интереса на държавата пред своя. В хипотезата, когато публичното задължение е по-голямо от продажната цена, волята на законодателя е цялата сума да бъде насочена за погасяване на публичното задължение до този размер, без задълженото към държавата лице да получи част от нея.
Следователно, забраната за прехвърляне правото на собственост при наличие на непогасени публични задължения може да се преодолее само ако същите бъдат заплатени от продавача-длъжник или с негово съгласие цялата продажна цена бъде внесена по сметка на бюджета за тяхното погасяване. Смисълът на разпоредбата е ясен – погасяването става с цялата продажна цена /когато задълженията надвишават същата/, като законодателят не държи сметка за начините на плащане на тази цена /наведнъж или на части, авансово, при изповядване на сделката или след това/. В този смисъл е и константната съдебна практика, напр. в Определение № 613/13.12.2013 г. на ВКС, І г. о. по ч. гр. д. № 7348/2013г.; Определение№ 209/18.05.2013 г. по ч. гр. д. № 2864/2013 г. на ВКС, ІІ г. о.; Решение №1352 по гр. д. № 395/2007 г. на ВКС, ІІ г. о.
Видно от изложеното законът цели да гарантира събиране на всички публични държавни или общински вземания за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски (а не само за процесния имот) в случаите, когато те не са погасени към датата на прехвърлителната сделка.
Декларацията по чл. 264, ал. 1 от ДОПК се подава пред нотариус и представлява условие за допустимост на прехвърлителните сделки с недвижими имоти. При декларирано от прехвърлителя наличие на задължения по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, разпоредбата на чл. 265 от ДОПК във връзка с чл. 264, ал. 4 от ДОПК вменява на нотариуса и съдията по вписванията задължение да провери за наличието на декларация от длъжника, че е съгласен публичните държавни и общински вземания да се погасяват от сумата срещу прехвърлянето или учредяването на вещното право, както и за внасянето на дължимата сума от насрещната страна по сделката в съответния бюджет като при неизпълнението на това задължение е предвидено възникване на солидарна отговорност за заплащане на задълженията.
Освен това следва да се отбележи, че с Тълкувателно решение № 7/12 от 25.04.13г. по тълк. д. № 7 по описа за 2012 г. на ОСГТК на ВКС, т. 6 е дадено задължително тълкуване на разпоредбата на чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията (ПВ), а именно проверката, която съдията по вписванията извършва се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в правилника за вписванията съдържание. В мотивите на това тълкувателно решение са доразвити хипотезите, при които съдията по вписванията може да откаже вписване на акта – ако не е внесена дължимата държавна такса, ако липсва скица – копие от кадастралната карта по чл. 6, ал. 3 от ПВ, ако не са представени доказателства за изпълнение на изискванията на чл. 264 от ДОПК.
От друга страна, разпоредбата на чл. 264, ал. 1, изр. 2 от ДОПК предвижда, че наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. Предвид цитираната правна норма следва да се отбележи, че задълженията за такса за битови отпадъци не могат да бъдат определени като данъчни задължения, поради което не следва да бъдат включени в удостоверението за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал. 1 от ДОПК. Освен това следва да се има предвид също, че таксата за битови отпадъци не е включена и в обхвата на задълженията, които прехвърлителят декларира преди прехвърлянето на имота, а именно подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.