Изх. № 23-29-29/26.04. 2016 г.
ДДС, чл.26, ал.2
ДДС, чл.45, ал.1
ДДС, чл.45, ал.7
ППДДС, чл. 15
В дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” е постъпило Ваше писмено запитване, прието с вх. №. относно прилагане на разпоредбите на Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) и Правилника за прилагане на ЗДДС (ППЗДДС).
Фактическата обстановка изложена в запитването е следната:
„..” ЕАД е финансова институция. За целите на своята дейност банката също така придобива или продава недвижими имоти. При сделките с недвижими имоти са възможни следните хипотези:
1. Банката извършва продажба на недвижими имоти, при които дължимите данъци и такси са изцяло за сметка на купувача или са поделени между страните.
2. Банката придобива недвижими имоти,при които дължимите данъци и такси са изцяло за сметка на купувача или са поделени между страните.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1. Следва ли данъчната основа да се увеличава с разходите за данъци и такси в посочените хипотези?
2. Ако разходите за такси следва да се включат в данъчната основа на доставката, следва ли да бъде включен и начислен върху таксата ДДС?
3. С какви документи се удостоверяват условията, посочени в чл. 15 от ППЗДДС?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросите и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното становище:
По първи въпрос:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. На основание чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС така определената данъчна основа се увеличава с всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката.
По силата на чл. 15 от Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС), изм. – ДВ, бр. 8 от 2016 г., в сила от 29.01.2016 г. данъчната основа по чл. 26 и 27 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
-платени са от името и за сметка на доставчика;
-поискани са от доставчика.
Предвид цитираните разпоредби, данъчната основа на доставката на недвижим имот се увеличава с платените от името и за сметка на доставчика данъци и такси, дължими във връзка с тази доставка, когато са поискани (фактурирани) от доставчика на получателя.
В конкретния случай (по първа хипотеза), когато дължимите данъци и такси са изцяло за сметка на купувача, банката в качеството си на доставчик не следва да увеличава данъчната основа, тъй като не е налице хипотезата на чл. 15 от ППЗДДС.
Когато дължимите данъци и такси са поделени между страните по сделката ще е налице плащане за сметка на доставчика на ? от дължимите суми по прехвърляне на собствеността върху имота, но ако за конкретната доставка не е изпълнено второто условие на чл. 15 от ППЗДДС, дължимите данъци и такси за сделката не следва да се включват в данъчната основа на доставката.
По втора хипотеза:
От гореизложеното е видно, че за да се приложи разпоредбата на чл.15 от ППЗДДС трябва да са изпълнени едновременно и двете условия, посочени в нея, а именно: дължимите за доставката данъци и такси да са платени от името и за сметка на продавача и доставчика да е поискал тези суми да му бъдат възстановени от купувача.Следователно в конкретния случай не са налице основания за увеличаване на данъчната основа по реда на чл. 15 от ППЗДДС с дължимите данъци и такси за доставката, свързана с покупко-продажба на недвижим имот.
Когато разходите са поделени по равно между страните по сделката, продавачът следва да увеличи данъчната основа на доставката с частта, която е платена от негово име и за негова сметка и е поискал същата от клиента (в случая банката).
По втори въпрос:
В случаите, в които с нотариалната такса или част от нея следва да се увеличи данъчната основа на доставката, следва да бъде взета предвид само данъчната основа на нотариалната такса. Противното би означавало да се начисли ДДС върху ДДС.
Данъчна основа по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗДДС е стойността, върху която се начислява или не се начислява данък в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена.
Данъчният режим на доставките, свързани със земя и сгради е уреден в чл.45 от ЗДДС. Освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда (чл.45, ал.1 от ЗДДС).
По силата на чл.45, ал.3 от ЗДДСдоставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях са определени като освободени доставки.
Определението на „сгради, които не са нови” се извежда по аргумент на противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. В посочената разпоредба е дадена дефиниция на „нови сгради”, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“, или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Следва да се има предвид, че разпоредбата начл.45, ал.7 от ЗДДС дава право на избор на доставчика да третира доставката на сгради или части от тях по алинея 3 от посочената разпоредба като облагаема.
Доставките на недвижими имоти, които отговарят на определението за нови сгради по смисъла на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС се облагат с данък добавена стойност на основание чл. 45, ал.5, т.4 от ЗДДС.
От горепосоченото е видно, че основания за начисляване на ДДС ще са налице, ако сделката с недвижими имоти попада сред облагаемите доставки посочени в чл. 45, ал. 5 от ЗДДС и ако са изпълнени изисквания на чл. 15 от ППЗДДС.
По трети въпрос:
Отсъствието или наличието на условията, предвидени в чл. 15 от ППЗДДС може да се установи от договорите за покупко-продажба на недвижими имоти, както и от счетоводните записвания при страните. Ако в съответния договор се съдържат конкретни клаузи, съгласно които дължимите по повод сделката данъци и такси ще се поемат от доставчика и че са включени в уговорената цена, или че ще се платят отделно на доставчика от купувача, може да се приеме, че същият удостоверява наличието на посочените условия в чл.15 от ППЗДДС.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се установи фактическа обстановка различна от посочената, Вие не можете да се позовавате на разпоредбата на чл.17, ал. 3 от ДОПК.
‘