Изх. № 23-29-30/12.05. 2016 г.
ДДС, ЧЛ.26, АЛ.2
ДДС, ЧЛ.45, АЛ.4 И АЛ.7
ЗМДТ, ЧЛ.11, АЛ.3
Фактическата обстановка изложена в запитването е следната:
„..” ЕАД е финансова институция. За целите на своята дейност банката наема и отдава под наем недвижими имоти, поради което възникват следните хипотези:
1. Банката е наемател на имоти, които се използват за основната дейност. В договорите за наем е уговорено, че данък върху недвижимите имоти (ДНИ), такса битови отпадъци (ТБО) и застраховката за имотите са за сметка на наемателя, като те не са включени в месечната наемна цена.
2. Банката е наемодател на имоти и в договорите за наем е уговорено, чеДНИ, ТБО и застраховката на имотите са за сметка на наемателя, но те не са включени в месечната наемна вноска.
И в двата случая ДНИ, ТБО и застраховки са вземани предвид при определяне на данъчната основа на основната доставка – наем.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1. Възстановяването на разходите за ДНИ, ТБО и застраховки представлява ли съпътстваща доставка и как следва да се документира?
2. Трябва ли да се начислява ДДС върху посочените суми?
3. Какъв е редът за корекция на фактурите ако не следва да се начислява ДДС?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросите и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното становище:
По първи и втори въпрос:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон.
От изложеното в запитването е видно, че в сключените договори за наем (при посочените две хипотези) е уговорено, че данък върху недвижимите имоти (ДНИ), такса битови отпадъци (ТБО) и застраховката за имотите са за сметка на наемателя, независимо, че не са включени в месечната наемна цена.
Следователно посочените суми /ДНИ, ТБО и застраховки/ са дължими от наемателя на наемодателя и са част от наемното правоотношение. Същите са елемент от договореното възнаграждение, което по силата на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС представляваданъчна основа за облагане с данък върху добавената стойност.
Като правило отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчно задължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл.12, ал.1 от ЗДДС. Изключение е регламентирано с чл.45, ал.4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец. Съгласно алинея 7 на същия член, в тези случаи доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
Доставката, свързана с отдаване под наем на недвижим имот е облагаема съгласнообщитеправила на ЗДДС. В тази връзка върху ДНИ, ТБО и застраховките също се начислява данък добавена стойност.
Не е такъв случаят при учредено вещно право на ползване, доколкото съгласно чл. 11, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и чл. 69 във връзка с чл.11 от ЗМДТ, задължени лица за ДНИ и ТБО е ползвателят. Тогава независимо от договореното ДНИ и ТБО не се включват в данъчната основа на доставката.
По трети въпрос:
Редът и изискванията за коригиране на фактури е определен в чл. 116 от ЗДДС. Текстовете на чл. 116, ал. 2 и ал. 3 отЗДДС указват точно в кои случаи се извършва корекция на фактурите. Съгласно алинея 2 на посочената разпоредбаот ЗДДС, за погрешно съставени документи се смятат и издадените фактури и известия към тях, в които не е начислен данък, въпреки че е следвало да бъде начислен. За погрешно съставени документи се смятат и издадените фактури и известия към тях, в които е начислен данък, въпреки че не е следвало да бъде начислен (чл. 116, ал. 3 от ЗДДС). Когато погрешно съставени документи или поправени документи са отразени в отчетните регистри на доставчика или получателя, за анулирането се съставя и протокол – за всяка от страните, който съдържа:
1. основанието за анулирането;
2. номера и датата на документа, който се анулира;
3. номера и датата на издадения нов документ;
4. подпис на лицата, съставили протокола за всяка от страните.
Всички екземпляри на анулираните документи се съхраняват при издателя, а отчитането им от доставчика и получателя се извършва по ред, определен с правилника за прилагане на закона.
Както бе посочено по-горе ДНИ, ТБО и застраховките на отдаваните или ползваните под наем имоти са част от данъчната основа по чл. 26, ал. 2 от ЗДДС на услугата, имаща за предмет отдаване под наем, поради което не се налага да извършвате корекции на издадените фактури и известия.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се установи фактическа обстановка различна от посочената, Вие не можете да се позовавате на разпоредбата на чл.17, ал. 3 от ДОПК.
‘