1_92/22.06.2010
Относно: прилагане на чл. 130 и чл. 45от ЗДДС
По повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция „ОУИ” ……………………. изразяваме следното становище :
Изложена е следната фактическа обстановка, като не са приложени никакви документи към запитването:
На 11.01.2010г. съдружникът в дружеството ви – в качеството на собственик на земя учредява право на строеж на дружеството срещу задължениетода му построите и предадете определени апартаменти, върху които същият сизапазва правото на строеж . Съгласно договореностите в нотариалния акт са посочени до каква степен на завършеност трябва да бъдат прехвърлени обектите. Във връзка с учредяването на правото на строежна 27.01.2010г. дружеството се регистрира по ЗДДС. Към датата на запитването посочвате, че сградата е в груб строеж, като никакви довършителни работи по сградата не са извършвани, включително и за апартаментите, които следва да се предадат като обезщетение. Тъй като съдружникът ви планира да продаде апартаментите към месец юли 2010 г. задавате следните въпроси:
1.Когато съдружникът продава апартаментите си:
а/ вашето дружество дължи ли ДДС и в кой момент?
б/ съдружникът ви дължи ли някакво ДДС и в кой момент?
2.Към кой момент дружеството ви е задължено да начисли ДДС върху изпълнените СМР и на каква база?
3.Ако дружеството ви извърши поне една продажба на сграда в груб строеж на каква база дължи ДДС и в кой момент?
4.Ако дружеството извърши продажба на само един готов обект след довършителните работи какъв размер на ДДС дължи и в кой момент?
По въпрос № 1
При продажба наполучените като обезщетение апартаментии правото на строежвърху тях от съдружника, за вашето дружество не е налице доставка по смисъла на ЗДДС и на това основание за дружеството не е налице изискуемост на данък.
По отношение на продажбата на правото на строеж и на апартаменти от физическото лице – съдружник принципното ни становище е следното:
Съгласно чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. От употребения израз „всяко лице” следва, че в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, стига извършваната от тях дейност да отговаря на критериите за независима икономическа дейност и да не попада в изключенията по ал.3 на същата разпоредба. Определение за независима икономическа дейност е дадено в чл.3, ал.2 от ЗДДС – това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Видно от чл.95, ал.1 от ЗДДС на регистрация по този закон подлежи всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната и извършва облагаеми доставки на стоки или услуги по чл.12 от ЗДДС.
Относно извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти– същите няма да представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС при условие, че се извършват еднократно/ инцидентно, а не редовно и по занятие. В тези случаи сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС.
В хода на производствата по ДОПК действителните факти от значение за случая се установяват от органите по приходи, като при изпълнение на правомощията си по ДОПК същите са самостоятелни и независими.
По въпрос № 2
За вашето дружество се приема, че към датата на нотариалния акт сте получили авансово плащане във вид на право на строеж (чл.130 ал. 3 от ЗДДС), което полученоавансово плащане формира за Вас облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1, във връзка с чл.96, ал.4 от ЗДДС.Съгласно разпоредбата на чл.25, ал.8 от ЗДДС се счита, че полученото авансово плащанесъдържа и данъка, който става изискуем, на датата, на която става изискуем данъкът по доставката . Вашето дружество е доставчик на услуга по СМР, която предоставя на собственика на земята, и за която данъчното събитие съгласно разпоредбите на чл.130 ал.2 от ЗДДС ще се определя по общите правила на закона. Данъчната основа на извършената от вас доставка на услуга по СМР ще представлявапазарната цена на полученото от васправо на строеж , съгласно чл.26, ал.7 от ЗДДС, във връзка с чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС .
По въпроси№3 и № 4
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, каквото е правото на строеж,е освободена доставка. Алинея втора на чл.45 от ЗДДС уточнява, че прехвърлянето на правото на строеж се смята за освободена доставка до момента на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж. В правото на строеж не се включват извършените строително-монтажни работи. В &5, т.46 от ДР на Закона за устройство на територията е дадена легална дефиниция на понятието „груб строеж”, съгласно която „груб строеж е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнение на довършителни работи”. За изясняване на данъчното третиране по ЗДДС във връзка с правото на строеж следва да се има предвид и чл.181 от ЗУТ:
-„правото на строеж на сграда или част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж” (чл. 181, ал.1 от ЗУТ);
-„след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация , предмет на прехвърлителна сделка, може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея” (чл. 181, ал.2 от ЗУТ)
В случаите, когато се прехвърля право на строеж на сграда или част от нея , когато има извършени и строително-монтажни работи от значение за данъчното облагане с ДДС е договореността между продавача и купувача дали едновременно с правото на строеж се прехвърлят и съответният етап на строително-монтажни работи, тъй като по силата на учреденото право на строеж купувачът става собственик на изградения обект или изградената част /етап/ от същия. В тази връзка приложение намират чл.12, ал.2 и ал.4 от ППЗДДС, регламентиращ датата на възникване на данъчното събитие при доставка на услуги свързана с поетапно изпълнение .
В заключение, ако продавате правото на строеж преди да има сграда по смисъла на чл.181, ал.2 от ЗУТ за целите на ДДС са налице две доставки – освободена – относно правото на строеж и облагаема – за извършените строително- монтажни работи по обекта.
Когато предмет на прехвърлителна сделка е сграда или част от нея тогава доставката на сгради или части от тях, които имат характеристиката на „ нови сгради”, е облагаема доставка, по аргумент от чл.45, ал.3 от ЗДДС, във връзка с чл.12, ал.1 от ЗДДС .
Данъчното събитие при доставка на сградавъзниква на датата на прехвърляне на собствеността съгласно чл.25, ал.2 от ЗДДС. Когато преди да е прехвърлена собствеността се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставката, данъкът става изискуем при получаване на това плащане (за размера на плащането). В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане – чл. 25, ал. 7 от ЗДДС.
Съгласно разпоредбите на чл.26 от ЗДДС данъчна основа по смисъла на ЗДДС е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това дали доставката е облагаема или освободена.Данъчната основана доставката се определясъгласно разпоредбите на чл.26 ал.2 и 3 от ЗДДС.
При продажба нанова сграда или част от нея, съгласно чл.27, ал.1 , т.3 от ЗДДСданъчната основа на доставката не може да бъде по-ниска от данъчната основа при придобиването, или себестойността на сградата . Ако продавате новасграда или част от неяна свързани лица ,при определяне на данъчната основа следва да се съобразите и сразпоредбите на чл.27, ал.1 от ЗДДС. В тези случаи данъчната основа е пазарната цена, съгласно чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС, но не по-ниска от цената на придобиването или себестойността на стоката, предмет на доставката .
Относно данъчното третиране на доставки със земя и сгради следва да имате предвид и становище наНАП, изразенов писмо № 91-00-261/04.09.2007г.