И 3_1893/11.12.2020 г.
ЗМДТ, чл. 10, ал. 1;
ЗМДТ, чл. 11, ал. 1 и 2;
ЗМДТ, чл. 64, ал. 1
ОТНОСНО: прилагане на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) във връзка със сключен договор за отстъпено право на строеж
Според изложеното в запитването и приложените документи, през 2006 г. община е сключила договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя с дружество „С“. Последното през 2010 г. е подало декларация по чл. 17 от ЗМДТ за този имот, като в графа „начин на придобиване на недвижимия имот“ е посочено „покупка“, но без да са приложени документи за придобиването. Така подадената декларация е приета и обработена в общината и като резултат за дружеството са възникнали задължения по ЗМДТ – данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци. В запитването изрично е посочено, че от приложеното удостоверение, издадено от Общинска техническа служба при общината от 27.11.2020 г. се установява, че в посочения урегулиран поземлен имот към 27.11.2020 г. няма построена сграда.
В тази връзка е поставен въпроса законосъобразно ли е закриване на данъчната партида на дружеството „С“ и отписване на натрупаните неплатени данъчни задължения към общинската хазна?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ бр. 117/1997 г., посл. доп. ДВ бр. 104/08.12.2020 г.) е изразено следното становище:
Вещните права са уредени в чл. 55 – чл. 67 от Закона за собствеността (ЗС) и включват два самостоятелни вида права от категорията ограничени вещни права: право на ползуване и право на собственост върху постройка (т. нар. суперфиция – право на строеж).
Съгласно чл. 63, ал. 1 от ЗС, собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на сградата /постройката/. То изключва оборимата презумпция на чл. 92 от ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
Правото на строеж, като ограничено вещно право върху недвижим имот, се учредява с договор или с административен акт, като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило на чл.18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) следва да бъде сключен с нотариален акт. Изключение от това съществува в чл.183, ал.3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) по отношение на правото на строеж върху държавна и общинска земя.
Чл. 67 от ЗС определя петгодишен срок, в който следва да се упражни правото на строеж и постановява, че при бездействие на суперфициаря то се погасява по давност. Понятието „упражняване“ на правото на строеж, употребено в разпоредбата на чл. 67 от ЗС, следва да се тълкува в смисъл на реализиране на правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобиване на суперфициарна собственост. Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми.
Съгласно чл. 181, ал. 1 и 2 от ЗУТ, правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Следователно разпоредбата определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ също се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 от ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.
При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея – изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.
В аспекта на изложеното, във връзка с прилагането на ЗМДТ е необходимо да се има предвид следното:
Разпоредбата на чл. 10, ал. 1 от ЗМДТ предвижда, че с данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и самостоятелни обекти в сгради, както и поземлените имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.
Нормата на чл. 64, ал. 1 от ЗМДТ определя задължените за заплащането на таксата за битови отпадъци лица – таксата се заплаща от лицата по чл. 11 за имотите на територията на общината, като съгласно ал. 1 от същата данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти. По силата на чл. 11, ал. 2 от същия закон собственикът на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот, е данъчнозадължен и за този имот или съответната част от него.
От изложената в запитването фактическа обстановка е видно, че на юридическото лице е отстъпено право на строеж върху общинска земя като не е построена сграда, т.е. дружеството не е упражнило това право. В тази връзка, задължението за плащане на данък и такса за битови отпадъци тежи само върху собственика на сграда, която е построена върху държавен или общински поземлен имот. Титулярът на право на строеж, отстъпено върху такъв имот, до реализиране на правото в неговия окончателен вид, тоест до възникване на облагаем обект – сграда, не е данъчнозадължен както за земята, така и съответно за учреденото право на строеж по отношение на данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци.