5.Изх. № 94-00-84/28.04.2011г.
ЗДДФЛ чл. 11,ал.1;чл. 44,ал.4; чл. 45,ал.4
относно прилагане разпоредбите на чл. 44, ал.4 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) при отдаване на помещения които са етажна собственост,Ви уведомявам следното:
В писмото Ви е посочено, че договорът е сключен с етажна собственост, представлявана от Управителя , а не с конкретно физическо лице. В тази връзка е важно да си уточни, че доходът се смята за придобит от физическото лице съсобственик на недвижим имоти когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице (чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ). При определяне датата на придобиването на дохода от наем следва да се прилага общото правило, разписано в чл. 11, ал.1 от ЗДДФЛ доколкото не е предвидено друго в този закон, т. е. доходът се счита за придобит както следва:
– при плащане в брой – на датата на плащането;
– при безналичноплащане – на дататана заверяване на сметката на
получателя на дохода или получаването на чека;
Следователно, без оглед на това, че договорът за наем е сключен с управителя на етажната собственост и наемът се превежда по една обща сметка на етажната собственост, фактически притежателите на дохода са отделните собственици, съразмернно на дела им в общите части. Обстоятелството, че въпросният наем е предназначен за поддържане и ремонт на общите части на сградата не е от значение за целите на ЗДДФЛ и не променя данъчното третиране на доходите. Нещо повече, съгласно чл. 6, ал.1, т. 9 от ЗУЕС, собственицитеса длъжни да заплащатразходите за основния, текущия или неотложния ремонт, за реконструкция, преустройство и обновяването на общите части на сградата съразмерно с притежаваните идеални части в тях. В този смисъл,може да се каже, че собствениците са се разпоредили с придобития доход от наем, като са го използвали за покриване на разходите за ремонт, които по закон са за тяхна сметка.
Имайте предвид, че разпоредбата на чл. 44, ал.4 от ЗДДФЛ не се прилага, когато собствениците са :
-чуждестранни физически лица, доходите от наем на които се облагат с окончателен данък по реда на чл. 37, ал.1, г. 4 от ЗДДФЛ, когато са от източникв България и не са реализирани чрез определена база в страната или
-чуждестранни юридически лица, доходите от наем на които се облагат с данък при източника па реда на чл. 195 от ЗКПО, когато са от източник в България и не са реализирани чрез място на стопанска дейност в страната.
Когато формата на управление на етажната собственост е сдружение на собствениците, разпоредбите на чл. 44 от ЗДДФЛ са неприложими,тъй катосдружението е юридическо лице съгласно чл. 25, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост(ЗУЕС), т.е. приложимият данъчен закон в тези случаи е Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО),а неЗДДФЛ.
Ред за определяне, удържане и внасяне на авансовия данък от платеца на доходите.
В чл. 44 от ЗДДФЛ са допълнени разпорадбите, в сила от 01.01.2011г., предвиждащи авансовият данък за доходи от наем да се удържа и внася при изплащане на дохода от платеца, когато той е предприятие или самоосигуряващо се лице. Така механизмът на авансовото облагане на тези доходи се доближава в максимална степен до възприетияза доходите от извънтрудови правоотношения.
Според действащите до края на 2010г. разпоредби, авансовото внасяне на доходите от наем се извършваше от получателя на дохода (наемодателя), независимо от статута на платеца на дохода (наемателя) – предприятие и самоосигуряващо си лице или друго лице.
От 01 януари 2011г. когато платец на дохода (наемател),е предприятие или самоосигуряващо се лице, авансовият данък трябва да се определя и удържа от предприятието или самоосигуряващото се лице, а когато платецът на дохода е физическо лице –наемодателят ще има отново задължението да определя и внася авансовия си данък. В тази връзка определянето и удържането на авансовия данък от платеца на дохода – предприятие или самоосигуряващо се лице, следва да се извършва във всички случаи на изплащанито на дохода от наем без значение размера на дохода и начина на плащане на дохода.
Размерът на авансовия данък се определяя от платеца на дохода като облагаемият доход, определен по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ се умножава по данъчна ставка от 10 на сто. Следователно новият механизъм за удържане на авансовия данък при изплащане на възнаграждението не дава възможност за приспадане на осигурителни вноски направенивъввръзка с дохода.
Документиране на доходите от наем при новия механизъм на авансово облагане.
Предвид изменението на реда на определяне и внасяне на авансовия данъксе променя и начинът на документиране на дохода. До началото на 2011г- получателите на доходи от наем във всички случаи имаха задължение за издаване на документ по чл. 9, ал.2 от ЗДДФЛ, а именно документ, съдържащ реквизитите по чл. 7, ал. 1 от Закона за счетоводството. По този документ е необходимо да се поясни, че липсва нормативно изискване като по отношение наименованието на документа така и на прономероване, прошнуроване и заверяване на въпросните документи от органите на приходната администрация. От 2011г. с направеното допълнение в чл. 45, ал. 4 се въвежда задължение за предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи по чл. 31 (доходи от наем)да издава за изплатените доходи и удържания данък сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци, които предоставя на лицето, придобило дохода. Това означава, че след промяната(от 01.01.2011г.) получателите на доходи от наем следва да издават документ, съдържащ реквизитите по чл. 7, ал.1 от Закона за счетоводството само в случаите, когато платец е лице, различно от предприятие или самоосигуряващо се лице, а в останалите случаи на тях ще им бъде издаван документ (сметка за изплатени суми и служебна бележка). Образецът на сметка за изплатени суми и служебна бележка за 2011г. е утвърдена със заповед на министърана финансите №ЗМФ- 1828 от 22.12.2010г. (ДВ, бр. 1 от 2011г.)и е публикуван на интернет страницата на Националната агенция за приходите (www.nra.bg).
Следвада се отбележи, че съгласно разпоредбите на данъчния закон, сметка за изплатени суми и служебни бележки се издават и при следните специфични случаи:
– плащане на доходите от наем по платежна сметка от търговски дружества наематели;
-при придобиване на дохода лице с намалена работоспособност над 50 на сто (когато авансовият данък следва да се удържа след като дохода на наемателя превиши сумата 7920 лв.) включително за платените доходи преди достигане сумата от 7920лв.
– отдаването под наем на общи (за етажна собственост) помещения, независимо от броя на собствениците – физически лица. Общите правила на закона за определяне, удържане е внасяне на данъка, описании по- горе, са приложимии по отношение доходите от наем на собствениците в хипотезата на етажна собственост, управлявана от общо събрание.
– издаден данъчен документ по Закона за данъка върху добавената стойност от наемодател физическо лице, регистрираноза целите на ДДС.
Съгласно чл. 85 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/ и в съответствие с разпоредбите на чл.3, ал.1,т.1 от Закона за Националната агенция за приходите, в кореспонденцията си с Националната агенция за приходите сте задълженда индивидуализирате себе си, както и да посочвате лицата,за които задавате въпроси и данни за идентификацията им/име и ЕГН/ЛНЧ, съответно дружество или търговец иБУЛСТАТ/ЕИК, определен от Агенцията по вписванията/.
‘