Изх. №24-34-86
Дата:13.08.2014 год.
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 6.
Относно: Прилагането на чл. 33, ал. 6 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица
По повод Ваше писмено запитване, препратено по компетентност вна Националната агенция за приходите и заведено с вх. № 24-34-86 от 16.07.2014 г., Ви уведомявам за следното:
Според описаната в писмото Ви фактическа обстановка и приложения към запитването Ви договор за покупко-продажба на недвижим имот, на 07.05.2014 г. сте закупил поземлен имот, представляващ частна държавна собственост, срещу заплатени суми (на 22.04.2014 г.), както следва:
-229 689 лв. – цена за закупуване на имота;
-4 593,78 лв. – режийни разноски в размер на 2% върху цената на имота;
-5512,54 лв. – данък за възмездно придобиване на недвижим имот, дължим по реда на ЗМДТ;
-45937,80 лв. – ДДС върху цената на имота;
-918,75 лв. – ДДС върху режийните разноски.
Посочили сте, че процедурата по тази покупка е започнала през 2009 г. с процедура по промяна предназначението на поземления имот, преди неговото закупуване. Със Заповед № РД 49-109 от 19.04.2012 г. имотът е изключен от горския фонд, поради промяна на предназначението, като в изпълнение на тази заповед с платежни нареждания от 19.07.2012 г. сте заплатил на Изпълнителна агенция по горите следните суми:
-317 415 лв. – обща цена за промяна предназначението на имота; и
-9 114,93 лв. – за извършване на компенсационно залесяване.
От запитването не става ясно дали поземленият имот е продаден, но ако не е вероятно имате такива намерения, тъй като поставяте въпроса каква е цената на придобиване на недвижимия имот за целите на чл. 33 от ЗДДФЛ? Предвид на това и в съответствие с приложимата нормативна уредба, изразявам следното принципно становище:
На основание чл. 33, ал. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и тъй като в конкретния случай недвижимият имот е придобит чрез покупко-продажба, това ще е документално доказаната цена на придобиване. ЗДДФЛ не дава дефиниция на понятието документално доказана цена на придобиване, но в случая това е цената на имота, посочена в договора за покупко-продажба, т.е. 275 626,80 лв. (цената на имота с включен ДДС, доколкото не сте регистрирано по ЗДДС лице).
Другите суми, описани в договора за покупко-продажба, както и платените от Вас средства за промяна предназначението на имота и за извършване на компенсационно залесяване, представляват допълнителен разход за осъществяването на сделката. Липсва, обаче, нормативно основание за приспадане на тези разходи от продажната цена във връзка с прилагането на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. Аргумент в подкрепа на това епредвидената от законодателя нормативна възможност за приспадане на разходи във фиксиран размер (10 на сто от положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на недвижимия имот). Тези разходи се признават безусловно като не се изисква да бъдат документално обосновани, но и не могат да бъдат превишавани дори при представянето на документи за действителния им размер.
Следва да имате предвид, че в този смисъл е и установената съдебна практика (Решение № 12049/01.10.2012 г. на ВАС; Решение № 14467/19.11.2012 г. на ВАС; Решение от 08.06.2011 г. по адм. дИзх. № 3756 от 2010 г. на АС – Варна). Цитираните решения са по аналогични казуси, тъй като става въпрос за суми, платени на Министерство на земеделието и храните (в съответствие с приложимата нормативна уредба) за промяна предназначението на земя от земеделска в земя за жилищно строителство, преди физическите лица да придобият правото на собственост върху тази земя, както е и във Вашия случай.
Видно от приложеното копие на писмо от Държавна агенция по горите (Рег.индекс 94-44-19/12.03.2009 г.) относно предварително съгласуване за изключване на гори и земи от горския фонд, становището на компетентния орган е по проект за изграждане на хотел, апартаментен тип, търговски център, спа център и спортно–атракционна база. В тази връзка важно е да имате предвид, че разпоредбите на чл. 33, ал. 1, 5 и 6 от ЗДДФЛ не се прилагат за доходи от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). В тези случаи облагането е по реда на Раздел ІІ от глава пета на ЗДДФЛ, т.е. облагаемият доход и годишната данъчна основа се формират по реда, предвиден за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец, дори лицето да не е регистрирано в търговския регистър.
В тази връзка следва да се уточни, че търговското качество на физическите лица зависи от характера на действията, които те извършват, тяхната икономическа и счетоводна обособеност и доколко тези действия са покрили понятието за търговска сделка по чл. 286 от ТЗ. Съгласно чл. 1, ал. 1 от ТЗ търговец по смисъла на този закон е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва някоя от посочените в закона сделки, сред които попада и покупката на недвижими имоти с цел тяхната продажба (вж. чл. 1, ал. 1, т. 14 от ТЗ). За търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин даже ако дейността му не е сред посочените в чл. 1, ал. 1 от ТЗ (вж. чл. 1, ал. 3 от ТЗ).
Подчертавам, че изразеното становище е въз основа на изложена в запитването фактическа обстановка и приложени към него документи, като няма данни за извършена продажба на недвижимия имот, поради което е принципно. Възможно е други факти и обстоятелства, които към настоящия момент не са уточнени, да дават основание за данъчно третиране, различно от посоченото.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕНДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ ЗА
ПРИХОДИТЕ:
/Г. ДИМИТРОВА/’