1_20-28-1/ 05.03.2015г.
Чл.4, 13, 37, и 50 от ЗДДФЛ
Относно: Приложението на Закона за данъците върху доходите на физическите лице /ЗДДФЛ/
Във Ваше запитване, постъпило в дирекция ОДОП-…….. с вх.№., сте изложили следната фактическа обстановка:
През 2009г. руска гражданка – ЮВФ, с ЕИК придобива 52% идеални части от апартамент за сумата от 84500 лв. През 2014г. почива другия съсобственик и неговите 48% идеални части се разделят поравно между двамата му наследници, от които единият е руската гражданка. ЮВФ става собственик на 76% идеални части. За да стане изцяло собственик на апартамента, през 2014г. тя купува и останалите 24% идеални части от другия наследник/съсобственик, тоест през 2014г. ЮВФ става единствен собственик.
В тази връзка поставяте следните въпроси:
1.Ако през 2015г. или през следващите години, руската гражданка продаде апартамента за сумата от 111500 лв., ще се дължи ли данък, в какъв размер и за кои идеални части от него?
Предвид така изложената фактическа обстановка, касаеща бъдеща продажба, както и обстоятелството, че не сте посочили дали физическото лице е чуждестранно или местно лице по смисъла на Закона за данъците върху доходите на физическите лица, изразяваме настоящето принципно становище, съобразено с действащата нормативна уредба:
Съгласно чл.3 от ЗДДФЛ данъчно задължени лица са местните и чуждестранните физически лица,които са носители на задължението за данъци по този закон и местните и чуждестранните, задължени да удържат и внасят данъци по този закон. Местно физическо лице за данъчни цели, без оглед на гражданството, се определя на основание едно от изискванията, регламентирани в чл.4 от ЗДДФЛ. Съответно, чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни лица по смисъла на чл.4 от ЗДДФЛ. Местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България и чужбина, а чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България.
Правилата за класифицирането на доходи, като доходи от източници в Република България са регламентирани с разпоредбите на чл.8 от ЗДДФЛ, като според ал.10 на чл.8 от ЗДДФЛ от източник в страната са доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната.
?Данъчно третиране на доходите от продажба на недвижимо имущество, реализирани от местно физическо лице:
На основание чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ, не подлежат на облагане доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
– един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
– до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо отброя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Според §1, т.51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, „недвижим жилищен имот” във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Предвид разпоредбата на чл.13, ал.1, т.1, буква „а” от ЗДДФЛ, изискването имотът да може да служи за задоволяване на жилищни нужди трябва да е било изпълнено в рамките на поне 3 години преди продажбата му.
Следва да се има предвид и разпоредбата на чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ, където е посочено, че необлагаеми са и доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство.
В случаите, когато доходите от продажбата на недвижим жилищен имот /вкл. и на идеални части от него/ не попадат в обхвата на необлагаемите доходи, при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл.33 и чл.34 от ЗДДФЛ.
Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, съгласно чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари – чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ. Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.
За придобитите облагаеми доходи от продажба на недвижими имоти местните физически лица подават годишна данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
При условие, че извършите продажба на описания в запитването недвижим жилищен имот през 2015г., ще се формира облагаем доход от продажба за частта от 24% идеални части на същия, закупени през 2014г.
?Данъчно третиране на доходите от продажба на недвижимо имущество, реализирани от чуждестранно физическо лице:
На основание чл.37, ал.1, т.10 от ЗДДФЛ, с окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл.13 от с.з. се облагат доходите от продажба на недвижимо имущество, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната. Окончателния данък се определя върху положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
В съответствие с чл.46, ал.1 и чл.65, ал.6 от ЗДДФЛ окончателният данък е в размер 10 на сто и се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода регламентирано в чл.67, ал.1 от с.з.Съгласно чл.68, ал.2 от ЗДДФЛ, когато чуждестранното физическо лице е получило доходи чрез пълномощник с постоянен адрес в страната, данъкът се внася в ТД на НАП по постоянния адрес на пълномощника. Когато не може да се установи мястото на внасяне на данъка, данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП – София.
За придобитите доходи чуждестранното лице следва да подаде декларация по чл.55, ал.2 от ЗДДФЛ, в срока за внасяне на данъка – до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
Следва да имате предвид, че от изключителна важност за данъчното облагане е разпоредбата на чл.75 от ЗДДФЛ, която регламентира приоритетно прилагане пред вътрешното ни данъчно законодателство на спогодбите и другите международни договори за избягване на двойното данъчно облагане, ратифицирани от Република България, обнародвани и влезли в сила.
‘