третиране по реда на ЗДДС на сделка- отстъпено право на строеж

ОТНОСНО: третиране по реда на ЗДДС на сделка- отстъпено право на строеж
Във връзка с поставен въпрос във Ваше писмо, постъпило в Дирекция „ Обжалване и управление на изпълнението ”- гр. ……….. с вх. № ……….. е изложена следната фактическа обстановка:
ЕТ е собственик на УПИ. ЕТ отстъпва правото на строеж на строителна фирма срещу обезщетение. Строителството на обекта е започнало. Физическото лице е собственик и на ЕООД и желае да прехвърли отстъпеното право на строеж от ЕТ към ЕООД.
Поставени са следните въпроси:
– Може ли ФЛ да прехвърли отстъпеното право на строеж от едната в другата си фирма по оценка, дадена от лицензиран оценител и включена в нотариалния акт за отстъпеното право на строеж?
– С какви документи следва да бъде осчетоводена тази сделка?
– Отстъпеното право на строеж като освободена сделка, съгласно чл. 45 от ЗДДС, важи ли и при прехвърлянето му от едната в другата фирма?
Предвид неизяснената фактическа обстановка / доколкото към запитването не са приложени документи / и съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададените от Вас въпросиизразяваме следното принципно становище:
Правото на строеж / суперфицията / е абсолютно вещно право, по силата на което едно лице може да построи и да държи собствена сграда в чужда земя. То изключва оборимата презумпция на чл. 92 от Закона за собствеността, че собственикът на земята е собственик на земята и насъжденията върху нея. Носителят му може да го противопоставя на всяко трето лице, включителнои на собственика на земята. След като е учредена, суперфицията следва обременения поземлен имот при прехвърлянето му върху нов притежател.
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя представлява освободена доставка по смисъла на закона. В случаите, при които се учредява или прехвърля право на строеж, доставката с този предмет се смята за освободена до момента на завършване на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж, като в него не се включват извършените строително-монтажни работи. (чл.45, ал.2 от ЗДДС).
В чл. 55 от ЗС се указва начинът, по който едно лице може да придобие право на строеж. Чл. 180- 183 от Закона за устройство на територията допълват разпоредбите на ЗС.
Чл. 180 от ЗУТ съдържа условията, в съответствие с които може да се учреди право на строеж, а именно- право на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината/ района / в предвидените от закона случаи.
На основание чл.181, ал.1 от Закона за устройство на територията правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация. След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построенета сграда или самостоятелни части от нея. От изложеното може да бъде направен извод, че ако строежът е започнал, правото на строеж може да се учреди до момента, в който сградата достига степен на изграденост „груб строеж”. След този момент правото на строеж нито може да се учредява, нито да се прехвърля, тъй като то не може да бъде отделено от правото на собственост върху построената сграда.
Чл. 182 от ЗУТ, в допълнение на чл. 63 от ЗС, посочва лицата, които могат да бъдат субекти на правото на строеж. Според чл. 182, ал. 1 от ЗУТ, строежи в чужд урегулиран поземлен имот имат право да извършват лицата, в полза на които е учредено право на строеж или право на надстрояване или пристрояване на заварена сграда, както и строежи под повърхността на земята.
Обемът на учредяваното право на строеж се определя с договора, с който се учредява. Учредяванета на правото на строеж е една от разпоредителните сделки, за чиято действителност законът изисква особена форма- най- строгата форма, позната в нашето право- нотариален акт. Това изискване е регламентирано в чл. 18 от ЗЗД, съгласно който договорите за прехвърляне на собственост или учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Страни в това нотариално производство са учредителя и приобретателя на правото на строеж. В резултат на нотариалния акт, лицето, в чиято полза е учредено правото на строеж, придобива правото да построи сграда върху имот, коийто не е негова собственост. Веднъж преминало в патримониома на приобретателя, това право не може да бъде повторно предмет на разпоредителна сделка от страна на собственика на земята. В това се състои конститутивното действие на нотариалния акт- вещноправния ефект на сключената сделка за учредяване на правото на строеж. Така издаденият по реда на ГПК ред нотариален акт доказва до оборването му, че приобретателят / получателят / на право на строеж е носител на това право. Актът се ползва с доказателствена сила за изложените в него факти и обстоятелства и след вписването си може да се противопостави на всяко трето лице.
Съгласно чл. 45, ал. 2 от ЗДДС, учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява това право.
В § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ е дадена легална дефиниция на понятието „ груб строеж”, съгласно която „ груб строеж ” е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи.
Според второто изречение на чл.45, ал.2 от ЗДДС в правото на строеж не се включват строително-монтажните работи. Това означава, че те ще бъдат разглеждани като самостоятелна доставка и няма да са елемент на правото на строеж.
Така формулирана разпоредбата на чл.45, ал.2 от ЗДДС регламентираща сделки с право на строеж, когато е започнало строителство на сграда и същата е на етапдо груб строеж ясно и точно се разграничават две доставки:
– освободена, с предмет учредяване или прехвърляне на правото на строеж и не подлежи на облагане с данък върху добавената стойност;
– облагаема, с предмет строително-монтажни работи (незавършено строителство), за която следва да бъде начислен данък върху добавената стойност.
В конкретния случай е налице преотстъпено право на строеж срещу части от сградата, която ще бъде построена върху преотстъпения терен. Това е сделка на замяна, която по ЗЗД се третира като покупко- продажба. При такава сделка всяка от страните е продавач на това, което продава и купувач на това, което получава. В резултат на това за целите на облагането с ДДС, чл. 130 от ЗДДС приема, че при сделка на замяна на право на строеж срещу строителен обект или строителна услуга са налице две доставки:
– доставка на правото на строеж като освободена доставка;
-прехвърлянето право на собственост върху незавършен обект до етап „ груб строеж„ или части от него, които са предмет на облагаема доставка. За доставчика възниква задължение за начисляване на ДДС върху пазарната цена.
Пазарната цена според § 1, т. 8 от ДР на ДОПК е сумата без ДДС и акцизите, която би била платена при същите условия за идентична стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани. Прието е , че като такава може да се ползва цената на съпоставимите имоти в района, където ще се строят въпросните обекти, или цената, определена чрез експертна оценка на лицензирани оценители.
Правото на избор дали една освободена доставка да бъде облагаема може да се упражни на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС в случаите на доставка по чл. 45, ал. 1, 3 и 4 от ЗДДС. При определяне режима на доставката на право на строеж се прави позоваване на ал. 1 на чл. 45 от закона и следва да се приеме, че режимът на правото на строеж, до изграждането на сградата в груб строеж, е идентичен стози на обектите в тази алинея- освободена доставка, с право на избор същата да бъде облагаема.
Приложение: Писмо изх.№ 91-00-261/04.09.2007г. относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради.

Оценете статията

Вашият коментар