ОТНОСНО: Третиране по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) на продажбата на урегулиран поземлен имот от физическо лице, което има и регистрирана фирма – едноличен търговец
В Дирекция ОДОП ….. постъпи Ваше запитване с вх. № 20-29-11 от 07.04.2021 г., препратено от ТД на НАП .., офис ……, относно данъчно третиране по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) на продажбата на урегулиран поземлен имот от физическо лицe, което има и регистрирана фирма – едноличен търговец.
Съгласно изложената фактическа обстановка, Вие, през 2009 година сте придобила поземлен урегулиран имот с два нотариални акта. Единият нотариален акт е за покупко-продажба на урегулиран поземлен имот (УПИ), а другият нотариален акт е за дарение на другата част от същия урегулиран поземлен имот. В същите нотариални актове сте посочена както като физическо лице, така и като ЕТ „М. Б.“ с ЕИК. Посочвате, че придобитият имот не се ползва от eдноличния търговец от датата на покупката му до настоящия момент.
Във връзка с гореизложеното, сте поставили следните въпроси:
1. Следва ли продажбата на урегулирания поземлен имот да формира оборот за задължителна регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, с оглед на това, че продажбата на имоти не е дейност по занятие както на физическото лице, така и на предприятието на eдноличния търговец?
2. С оглед на това, че предприятието на eдноличния търговец е на патентна дейност и не формира счетоводен баланс, респективно, имотът не е заведен в баланса на дружеството, както и, че eдноличният търговец (ЕТ) има право да ползва личното си имущество на основание чл. 27, ал. 3 от ЗДДФЛ, следва ли да се счита, че и обратното е в сила?
3. Следва ли разликата между цената на придобиване и разликата до продажната цена да се обложи в данъчната декларация на лицето за 2021 година и ако е така, по коя ставка – като физическо лице с 10% ставка на данъка или като доходи от стопанска дейност на ЕТ – с 15%?
Предвид изложената фактическа обстановка в запитването и приложимото законодателство в областта на данъка върху добавената стойност и данъка върху доходите на физическите лица, изразявам следното становище:
По първи въпрос:
Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1, всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по материалния закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
В ал. 2 от същата разпоредба е регламентирано, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл. 46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.
По смисъла на чл. 96, ал. 3 от ЗДДС, в облагаемия оборот не се включват доставките по ал. 2, т. 2 и 3, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето, както и доставките за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3.
Предвид обстоятелството, че придобивате горецитирания имот и в качеството си на едноличен търговец, урегулираният поземлен имот следва да се счита за актив на предприятието на същия този едноличен търговец, независимо, че не сте го използвали в дейността си до настоящия момент.
Видно от гореизложеното и посоченото от Вас, лицето, което е придобило имота и възнамерява да извърши последваща продажба на същия, действа в качеството си на лице, извършващо независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС или като едноличен търговец.
Тъй като притежаваният от предприятието на eдноличния търговец недвижим имот – урегулиран поземлен имот не е бил ползван в дейността на търговеца, на основание чл. 96, ал. 2 от ЗДДС и по аргумент за противното на разпоредбата на ал. 3 на същата разпоредба, полученият доход от продажбата на този имот следва да формира оборот за задължителна регистрация на основание чл. 96, ал. 1 от материалния закон.
По втори и трети въпрос:
В ЗДДФЛ е уредена единствено хипотезата на използване на лично имущество на физическото лице за дейност като едноличен търговец ( чл. 27 ).
При предоставяне на имуществото/активите на ЕТ за лични нужди/ползване на физическото лице данъчното третиране е уредено в Закона за корпоративното подоходно облагане.
Прилагане на нормата на чл. 33 от ЗДДФЛ, облагане на доходите от прехвърляне на права или имущество е допустимо единствено при физическите лица, които не са търговци.
Годишната данъчна основа за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец се определя, като облагаемият доход по чл. 26 за данъчната година се намалява с вноските, които самоосигуряващото се лице е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на Кодекса за социално осигуряване и на Закона за здравното осигуряване, както и с внесените в чужбина задължителни осигурителни вноски, които са за сметка на физическото лице.
Следователно, ако собствеността върху недвижимия имот е придобита съгласно нотариалния акт от ЕТ „М. Б.“, за определяне на облагаемия доход от продажбата на същия, не се прилагат правилата на чл. 33 от ЗДДФЛ. Доходът не се декларира в приложение № 5 към годишната данъчна декларация.
Доходът от продажбата на недвижим имот от ЕТ ще се посочи като резултат от дейността на търговеца и ще се подаде приложение № 2.
Данъчният резултат на едноличния търговец ще бъде определен чрез съпоставката на приходите от продажбата и разходите формирани при отписване на отчетната стойност на придобития с нотариален акт имот.
В чл. 13, ал. 5 от закона е разписано, че разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл. 26.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.