ОТНОСНО: Запитване за продажба на недвижими имоти и прилагане на ЗДДС
В Дирекция ”ОУИ” постъпи писмено запитване с вх. № …/ 13.07.2011 г., относно прилагането на ЗДДС. Изложена е следната фактическа обстановка:
Предстои продажба на недвижими обекти – дълготрайни активи, собственост на фирмата. Същите обекти са строени преди 30-40 и повече години и са придобити чрез покупка с купюри от бившето ТКЗС в ликвидация с нотариален акт за собственост.
Поставен е въпрос дали следва да се начислява ДДС при продажбата на обектите и прилежащата им земя.
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададения от Вас въпрос, изразяваме следното становище:
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, облагаема доставка с всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
В чл.45 на ЗДДС са посочени като освободени доставки, свързани със земя и сгради, а именно:
Съгласно чл.45, ал.1 от закона, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. По смисъла на ал.3 на същия член, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма с дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно – които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
Предвид гореизложеното, при продажбата на сграда, която не е нова, като правило, в закона тази доставка е разписана като освободена. В чл.45, ал.7 на закона е дадена възможност на продавача, в случай, че желае, да третира тази доставка като облагаема.
В допълнение, следва да се изясни какъв е статута на земята под въпросната сграда с цел правилно данъчно третиране на продажбата й.
Съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС, не е освободена доставка прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
Предвид гореизложеното, при продажба на стара сграда имате две хипотези:
– да третирате доставката като освободена – чл.45, ал.3 от ЗДДС или
– да третирате доставката като облагаема – чл.45, ал.7 от ЗДДС.
В случай, че продавате земеделска земя, съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС – доставката е освободена, но имате възможност да я обложите с ДДС предвид разпоредбата на чл.45, ал.7 от закона. Ако земята е УПИ, същата е предмет на облагаема доставка съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС.
‘