2_451/28.03.2011г.
чл.44, чл.45 от ЗДДФЛ
Отправено е писмено запитване, заведено с вх.№ ..28.03.2011г. в Дирекция “Обжалване и управление на изпълнението” – …, в което е описана следната фактическа обстановка:
Председател сте на етажна собственост, вписана в публичния регистър на етажната собственостна район „ А”, Община А. През 2010г. в качеството Ви на председател сте сключилдоговорза отдаванепод наем на калканна стенана входаза монтиране на рекламно пано. Получените пари от наема са внесени във фонд „Ремонт и обновяване”, без да се разпределят между собствениците на апартаментите. От2011г. фирмата – наемателвнася авансоводължимия данъкот името на председателя на етажната собственост. Доходът от наем се декларирана името на председателяна етажната собственост, а сумата от наема постъпвав сметката на касиера на етажната собственост и се набират във фонд „Ремонт и обновяване”, без да се разпределят между собствениците на апартаментите..
Поставени са следвитевъпроси:
1.По какъв начин и кой трябва да декларирадоходите от наем за 2010г. и кой трябва да внасядължимия данък, при положение, че паритене се разпределятмежду собствениците Б
2.От 2011г ще възникне ли задължение за председателяна етажната собственостда декларира доходи от наем и по какъв начин трябва да стане това ?
Предвид действащата през 2010г. и 2011г. нормативна уредба изразяваме следното принципно становище, като приемаме, че наемодателите са физически лица:
Общите форми на управление на етажна собственост са две – органи за управление на общността на собствениците и сдружения на собствениците. Съгласно чл.9 от ЗУЕС, една от формите на управление на етажната собственост е общото събрание, което означава управление чрез формиране на органина управление: Общо събрание и Управителен съвет или управител наетажната собственост. Видно от разпоредбите на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, управителният съвет и етажната собственост не са страна /субект/ в административния процес, респективно не са и задължените лица, съответно в текстовете на ЗУЕС и Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост, те също не са посочени като такива.
В чл.42 от Закона за собствеността /ЗС/ е посочено, че управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на общото събрание на собствениците и на избрания от него управител или управителен съвет. От друга страна всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание – чл.41 от ЗС. Дяловете на отделните собственици в общите части, са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост – чл.40 от ЗС. В този смисъл, при възмездно предоставяне за ползване на помещения, пространства или части от тях, които са общи части на сградата, получатели на дохода са отделните собственици на общите части.
На основание чл.11, ал.3 от ЗДДФЛ, доходът се смята за придобит от физическите лица и когато по тяхно нареждане или по споразумение между тях и платеца, плащането или престацията са получени от трето лице /например управителя на етажната собственост/.
Правилата за документиране на получения наем и облагането му с авансов данък са различни през 2010г. и през 2011г., както следва:
– За 2010г.:
Физическите лица – наемодатели, като данъчно задължени лица за доходите си от наем издават документ, съдържащ реквизитите по чл.7, ал.1 от Закона за счетоводството /ЗСч/ – чл.9, ал.2 от ЗДДФЛ. Следователно, независимо че сумите постъпват в банкова сметка на името на управителя, целият размер на дохода от наем не се счита за получен от него, а от всеки собственик на имота, съразмерно с дела му в общите части на етажната собственост.
Този доход е облагаем по смисъла на чл.12 от ЗДДФЛ. В тази връзка физическите лица, получатели на дохода, дължат авансово данък на основание чл.44, ал.1 от същия закон, който е в размер 10 на сто върху разликата междуоблагаемия доход по чл.31 и осигурителните вноски, които лицетое задължено да прави за своя сметка и се внася от лицето, придобило дохода, до 15-о число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. Не се внася авансов данък за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година – чл.67 от ЗДДФЛ. Когато наемодателят е лице с 50 и над 50% намалена работоспособност може да приложи разпоредбата на чл.44, ал.2 от ЗДДФЛ.
Доходите от наем, придобити от местни физически лица се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа по чл.48 от ЗДДФЛ и се декларират по чл.50 от закона в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Съгласно чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ ако платец на доходите от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице по смисъла на КСО, тогава същият е длъжен да изготви справка по образец за изплатените доходи на физически лица през данъчната година.
-За 2011г.
Горепосочения ред за документиране на наема и авансовото му облагане с данък по ЗДДФЛ се прилага и през 2011г., но само в случаите, когато наемател е физическо лице, което не е предприятие или самоосигуряващо се лице.
Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, на основание чл.44, ал.4 от ЗДДФЛ размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. В тези случаи размерът на дължимия авансов данък се определя като облагаемият доход по чл.31 се умножи по данъчна ставка 10%. Ако наемодателят е лице с 50 и над 50% намалена работоспособност, следва да удостовери това обстоятелство, като еднократно представи копие от валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/ДЕЛК/НЕЛК /чл.44, ал.5 от ЗДДФЛ/.
Съгласно чл.45, ал.4 от ЗДДФЛ предприятието или самоосигуряващото се лице, платец на доходи от наем издава за изплатените доходи и удържания данък по реда на чл.44 сметка за изплатени суми и служебна бележка. При така цитираните разпоредби на ЗДДФЛ наемателят следва да издава сметка за изплатени суми и служебна бележка на всеки наемодател при всяко плащане на наема, включително и когато се изплаща наем, но данък не се удържа /в случаите, когато наемодателят е лице с 50 и над 50% намалена работоспособност/. На основание чл.65, ал.11 от ЗДДФЛ наемателят внася удържания данък в срок до 10-то число на месеца, следващ месеца на изплащане на наема. Данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по място на регистрация на наемателя /чл.66, ал.1 от ЗДДФЛ/.
Съгласно чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ когато платец на доходите от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице по смисъла на КСО, тогава същият е длъжен да изготви справка по образец за изплатените доходи на физически лица през данъчната година и в срок до 30.04. на следващата година да я предостави в ТД на НАП по мястото на регистрацията си.
‘