5_ 07-00-5/17.05. 2011г.
ДДС, чл.45, ал.1; ал.5
ДДС, чл.26, ал.3
В подаденото запитване, постъпило в Дирекция ОУИ е изложена следната фактическа обстановка:
С Решение № ….на Об С е одобрено изменение на ЗРП- ЦГЧ на град …. за визираните в решението квартали. С оглед одобреното изменение ЗРП регулация е необходимо предприемането на процедурни действия по прекратяване на съсобственост между Общината и физическите лица, собственици на новообразувани имоти.
Нанесените верни имотни граници на тези имоти по стар регулационен план не могат да бъдат възстановени, тъй като съгласно с влязлото в сила изменение на ЗРП-ЦГЧ, част от същите имоти попадат в улица и общински имоти.
Имотите, за които следвада бъдат предприети действия по прекратяване на съсобственост, съгласно одобрения изменен ЗРП-ЦГЧ, представляват три аналогични случая.
Поставените въпроси са:
1.Предстоящите сделки, доставки ли са по смисъла на ЗДДС?
2.Предстоящите сделки, облагаеми ли са по смисъла на ЗДДС?
3.Каква следва да бъде данъчната основа?
С оглед изложената фактическа обстановка и относимата към запитването нормативна уредба, изразяваме следното принципно становище:
Относно решенията, с които на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА се прекратява съсобстветостта ( на Община Е с физически лица върху УПИ) чрез продажба на съответната част на Общината, следва да имате предвид, че:
Доставките, свързани със земя и сгради и тяхното данъчно третиране е регламентирано в чл. 45 от ЗДДС и чл. 44 от ППЗДДС.
Съгласно чл. 45,ал.1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването и под наем или аренда.
Същевременно в ал. 5 на чл. 45 от ЗДДС са изброени доставки, по отношение на които ал. 1 не се прилага. Сред тях е прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови. Видно от текста на разпоредбата, за да се определи вида на имота ЗДДС използва дадени легални дефиниции в друг нормативен акт, в случая Закона за устройство на територията /ЗУТ/. В дефинитивната си част последният прави ясно разграничение между “поземлен имот“ и “урегулиран поземлен имот“.
По смисъла на § 5, т. 2 и 11 от ДР на ЗУТ “урегулиран поземлен имот“ или урегулиран имот“ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство, а “поземлен имот“ е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.
При условие, че земята не представлява урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ към датата на продажбата, доставката е предмет на освободена доставка, съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС.
Съгласно чл. 3 от ЗДДС данъчно задължено по този закон лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
За Общината продажбата или замяната е независима икономическа дейност, съгласно чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, тъй като същата действа като гражданскоправен субект при пазарни условия, поради което е налице доставка с характер – облагаема или освободена, в зависимост от предмета на доставката.
Съгласно разпоредбите на чл. 26 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на този закон е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Така определената данъчна основа се увеличава с допълнителни елементи, изброени в чл. 26, ал. 3 от закона.
В данъчната основа, съгласно чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС се включват и всички други данъци и такси, дължими за доставката; както и по ал. 3, т. 2 съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя.
Следва да се има предвид, че режийните разноски по параграф 3 от ПЗР на Правилника за прилагане на Закона за държавната собственост /ППЗДДС/ представляват съпътстващи разходи, начислени от доставчика на получателя, пряко свързани с доставката на недвижимия имот, и с тях се увеличава данъчната основа на същата при продажба на имоти държавна собственост по реда на Закона за държавната собственост.
Аналогично е и данъчното третиране на режийните разноски във връзка с разпореждането с недвижими имоти – общинска собственост, регламентирани в съответните наредби на общинските съвети.
Предвид Вашето запитване Ви уведомявам, че данъчна основапо реда на чл. 27, ал. 1 от ЗДДС се определя когато прехвърлянето насобствеността на УПИ е предмет на последваща доставка ,а по реда на чл.27, ал.3 във връзка с чл.27, ал.1 от същия при сделки между свързани лица.
При продажбата на земя – частна общинска собственост, характерът на доставката зависи от вида на земята, предмет на доставката. Ако имота представляваУПИ – доставката е облагаема. Когато земята няма характер на урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ,и не е упражнено правото на избор по чл. 45, ал. 7 ЗДДС – доставката е освободена.
В случай, че с подробен устройствен план за населено място или за част от него се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти или се извършва изменение на устройствения план, е възможно да се придават площи към съществуващи поземлени/урегулирани имоти и същевременно се отнемат части от същите. В тези случаи както Общината, така и лицето – собственик не извършват независима икономическа дейност във връзка с регулацията и уреждане на сметките по нея. Това не е дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, а дейност на Общината по уреждането на обществените отношения, свързани с устройството на територията и урегулиране, и застрояване на териториите и поземлените имоти. Поради това промяната на границите на имотите и в тази връзка уреждането на сметките по регулацияса извън предметния обхват на ЗДДС.
Относно решенията, касаещи прекратяване на съсобственост чрез откупуване частта на физическо лице, респективно случаите, в които Общината придобива право на собственост чрез покупко-продажба на част от УПИ от физически лица, следва да се има предвид, че:
Доколкото физическите лица (съсобственици)извършват инцидентно разпоредителни сделки с недвижими имоти, то тези действия на разпореждане ще бъдат извън предметния обхват на ЗДДС.
В случай, че физическите лица извършват разпоредителни сделки с УПИ нееднократно,то същите ще осъществяват независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДСидоставките ще са облагаеми по реда на ЗДДС.
‘