№931-1/24.07.2013г.
чл.45, ал.3 от ЗДДС
В Дирекция ОДОП е постъпило Ваше писмено запитване, заведено в регистъра на Дирекцията с вх. № ……………..,в което е описана следната фактическа обстановка:
В качеството на едноличен търговец сте регистрирано лице по ЗДДС. Предстои Ви продажба на недвижим имот – Производствено хале / масивна постройка / в едно с прилежащата му земя / УПИ /, собственост на ЕТ. Недвижимият имот е придобит през 2005г., като земята е придобита за ХХХлв., асградата за УУУлв.. До 31.03.2013г. са осчетоводени разходи за реконструкция и модернизация в размер на ННН лв., които са увеличили балансовата стойност на сградата. До момента имота е отдаван под наем. Въпросите, които поставяте са:
1.Следва ли при продажбата на сградата и земята да се приложи чл.45, ал.3 от ЗДДС?
2. Направените разходи за реконструкция , които не попадат в хипотезата „нови сгради”, как би следвало да се отразят за целите на ДДС?
3. Земята, която е УПИ е 5 дка, а сградата е …. м2. Следва ли цялата земя да се третира като „прилежащ терен към сгради, които не са нови”, съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС?
При така изложената фактическа обстановка,предвид действащите разпоредби на Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/ и Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност /ППЗДДС/, изразявам следното принципно становище:
По първи и трети въпрос:
На основание чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяванетои прехвърлянето на други права върху тях.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението за “нови сради“, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, а именно «нови сгради» са:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или;
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
В запитването посочвате, че до 31.03.2013г. са извършени разходи за реконструкция и модернизация в размер на НННлв., които са увеличили балансовата стойностна сградата. Не посочвате издадено ли е ново разрешение за ползване по реда на ЗУТ след реконструкцията. Ако за извършената реконструкция е издадено разрешение за строеж и сградата подлежи на въвеждане в експлоатация и издаване на разрешение за ползване, същата ще е “нова сграда“, и доставката ще е облагаема на основание чл.12 от ЗДДС.
Ако не се изисква ново разрешение за ползване по ЗУТ след реконструкцията, за доставката на сграда, която не е нова ще важат правилата на чл.45, ал. 3 от ЗДДС.
На основание чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот /УПИ / по смисъла на Закона за устройство на територията /ЗУТ/, с изключение наприлежащия терен към сгради, които не са нови, е облагаема доставка.
Определение на понятието „прилежащ терен” е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС и товае сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Следователно са възможни два варианта:
1. Доставкана стари сгради и УПИ:
В този случай за сградите и прилежащия им терен е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, т.е.ще е налице освободена доставка. За останалата част от урегулирания поземлен имот (без прилежащия терен) е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от закона, т.е. налице ще е облагаема доставка;
При условие, че е упражнено право на данъчен кредит във връзка с придобиването и реконструкцията на сградата и се извърши освободена доставка, приложение ще намери разпоредбата на чл.79, ал.1 от ЗДДС, като следва да се извърши корекция на ползвания данъчен кредит по реда на чл.79, ал.6 от ЗДДС.
2. Доставка на нови сгради и УПИ:
В този случайще е налице облагаема доставка по силата на чл. 45, ал. 3 и чл. 45, ал.5, т.1 от закона.
По втори въпрос:
Съгласно чл.26, ал.2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Следователно страните по доставката следва сами да определят продажна цена на земята, съответно на сградата и прилежащия терен.
Когато доставките имат различен данъчен режим- облагаема и освободена, не може да бъде договорена обща цена, тъй като и доставката на УПИ,и доставката на сграда, имат характер на основни доставки.
Когато доставките имат еднакъв данъчен режим на облагаема доставка, може да бъде договорена обща цена.
‘