ЗДДС, чл.45,ЗДДС, чл.25, aл. 2,ППЗДДС, чл.12, aл. 1,ППЗДДС, чл.44

.№5_53-02-150/ 22.05.2009г.
ЗДДС, чл.45
ЗДДС, 25, ал.2
ППЗДДС, чл.12, ал.1
ППЗДДС, чл.44
В запитването е посочено, че представляваното от вас дружество е инвеститор на строителството на ваканционни апартаментни комплекси. Част от сделките за покупко-продажба на недвижими имоти (апартаменти) са под формата на право на строеж, като в един нотариален акт са описани опциите по прехвърляне правото на строеж с определена за това цена и довършване на недвижимия имот до степен на завършеност изискваща се от удостоверяването й с Акт обр.15, за което има договорена отделна цена.
Към датата на описаното нотариално изповядване, правото на строеж е изцяло заплатено от клиентите и фактурирано от продавача. Недвижимите имоти (апартаменти) обект на покупко-продажба под формата на право на строеж, не са завършени до етап „груб строеж” и няма подписан и удостоверен Акт об.14.
При така изложената фактическа обстановка са зададени следните въпроси:
1. При така оформен нотариален акт, включващ две сделки, които са достатъчно надеждно оценени и са отделни договорености между страните и като изпълнение и като заплащане, коя сума е облагаема и коя необлагаема;
2. В коймомент става изискуем ДДС на облагаемата част от сделките
3. Така оформен нотариалния акт удостоверява ли достатъчно ясно две доставки (сделки) – покупка (продажба) на имот под формата на право на строеж и доставка на строителна услуга за довършване на продадения имот.
Предвид изложената в запитването фактическа обстановкаи относимата към въпросите нормативна уредба изразяваме следното становище:
Данъчното третиране на доставките, свързани със земя и сгради е уредено в чл.45 от ЗДДС и чл. 44 от ППЗДДС.
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.В случаите, при които се учредява или прехвърля право на строеж, доставката с този предмет се смята за освободена до момента на завършване на завършване в груб строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж, като в него не се включват извършените строително-монтажни работи. (чл.45, ал.2 от ЗДДС).
На основание чл.181, ал.1 от Закона за устройство на територията правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация. След завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построенета сграда или самостоятелни части от нея. От изложеното може да бъде направен извод, че ако строежът е започнал, правото на строеж може да се учреди до момента, в който сградата достига степен на изграденост „груб строеж”. След този момент правото на строеж нито може да се учредява, нито да се прехвърля, тъй като то не може да бъде отделено от правото на собственост върху построената сграда.
Според второто изречение на чл.45, ал.2 от ЗДДС в правото на строеж не се включват строително-монтажните работи. Това означава, че те ще бъдат разглеждани като самостоятелна доставка и не са елемент на доставката имаща за предмет право на строеж, независимо от това, че част от тях може да са извършени преди датата на прехвърляне правото на строеж.
Така формулирана разпоредбата на чл.45, ал.2 от ЗДДС регламентираща сделки с право на строеж, когато е започнало строителство на сграда и същата е на етапдо груб строеж ясно и точно се разграничават две доставки:
-Освободена, с предмет учредяване или прехвърляне на правото на строеж и не подлежи на облагане с данък върху добавената стойност;
-Облагаема, с предмет строително-монтажни работи (части, от които може да са извършени както преди датата на прехвърляне на правото на строеж, така и след тази дата) , за която следва да бъде начислен данък върху добавената стойност.
Видно от гореизложеното е договорено изпълнителят да предаде на възложителя обекта при определена степен на завършеност, катоне е договорено поетапно приемане от страна на получателя по доставката, както и плащането не е обвързано с изпълнение на определен етап от СМР, а следва да се извърши след цялостното изпълнение на СМР и подписване на акт обр.15, т.е. в конкретния случай разпоредбата на чл.25, ал.4 от ЗДДС е неприложима и датата на данъчното събитие следва да се определи по реда на чл.25, ал.2 от ЗДДС, съгласно чийто текст това е датата, на която е извършена услугата.Съгласно чл.12, ал.1 от ППЗДДС в този случай услугата се счита за извършена по смисъла на закона на датата, на която възникнат условията да бъде признат приходът по нея съгласно Закона за счетоводството и приложимите счетоводни стандарти.
На основание чл.25, ал.5 от ЗДДС на датата на възникване на данъчното събитие по ал. 2, 3 и 4:
1. данъкът по ЗДДС става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли, или
2. възниква основание за освобождаване от начисляване на данък за освободените доставки и доставките с място на изпълнение извън територията на страната.
В случай, че преди да е възникнало данъчното събитие, се извърши цялостно или частично авансово плащане, съгласно чл.25, ал.6 от ЗДДС данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането). В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане и се определя по реда на чл.53, ал.2 от ППЗДДС.

Оценете статията

Вашият коментар