О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 102
гр. София, 11.06. 2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТКА РУСЕВА
ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
като изслуша докладваното от съдията Първанова ч. гр. дело № 1093/2019 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на С. П. Г., [населено място], чрез процесуалния му представител адвокат Т. С., срещу определение № І – 235 от 08.02.2019 г. по ч. гр. д. № 137/2019 г. на Окръжен съд – Бургас. Касаторът поддържа, че определението е неправилно поради нарушение на материалния закон – касационно основание по чл. 281, т. 3 ГПК, с искане за неговата отмяна.
Към частната касационна жалба е приложено изложение по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК, с твърдения, че са налице основанията на чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК и чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за допускане касационно обжалване на определението. Касаторът излага съображения, че въззивният съд е приложил редакцията на чл. 4а и чл. 4б ЗСПЗЗ, публикувани в ДВ, бр. 42 от 22.05.2018 г., с които е предвиден редът за отдаване под наем за срок над една година на земеделска земя, без да съобрази, че с последваща редакция в ДВ, бр. 55 от 03.07.2018 г. тези разпоредби са изменени. Несъобразяването на посоченото изменение на чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ е довело до постановяването на очевидно неправилен съдебен акт. Във връзка с основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 ГПК поставя следния правен въпрос: попадат ли в обхвата на дължимата от съдията по вписванията проверка материалноправните предпоставки по чл. 4б ЗСПЗЗ /след изм. ДВ, бр. 55 от 03.07.2018 г./ при вписване на договор за наем на земеделски земи, сключен за срок по – дълъг от една година, след изменението на нормата /с оглед мотивите на съдията по вписванията да откаже вписването поради непредставяне на документ за собственост, вкл. удостоверение за наследници като изискване на чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ/. Посочва противоречие на въззивното определение с т. 1 и т. 6 на ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК, ВКС и с определение № 92 от 31.01.2019 г. по ч. т. д. № 1996/2018 г., ВКС, ІІ т. о.
Частната касационна жалба е постъпила в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК срещу определение на въззивен съд, което подлежи на обжалване съгласно чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК и е процесуално допустима.
За да се произнесе относно наличието на предпоставките по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване, ВКС взе предвид следното:
С обжалваното определение е оставена без уважение жалбата на С. П. Г. против определение № 20190117003 от 17.01.2019 г. на съдия по вписванията при Районен съд – Средец, с което е отказано вписване на договор за наем на земеделска земя от 14.12.2018 г. с нотариална заверка на подписите от 14.12.2018 г., извършена от нотариус К. К. с рег. № 248 на НК и район на действие – района на Районен съд – Бургас.
Жалбоподателят е подал заявление в Служба по вписванията при Районен съд – Средец за вписване на договор за наем на земеделска земя от 14.12.2018 г. с нотариално заверени подписи на страните по същия, за което към заявлението е приложил 4 еднообразни екземпляра на договора, скици на поземлените имоти и квитанция за внесена държавна такса. Въззивният съд е приел, че с измененията на ЗСПЗЗ, публикувани в ДВ, бр. 42 от 22.05.2018 г., са създадени нови чл. 4а и чл. 4б, с които е предвиден редът за отдаване под наем за срок над една година на земеделска земя. Съгласно чл. 4б, ал. 1 ЗСПЗЗ в посочената редакция „ Договорите за наем на земеделска земя със срок, по – дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване се сключват в писмена форма с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните, извършени едновременно“.
От договора за наем по преписката е видно, че нотариусът е удостоверил само подписите на наемодателя С. П. Г. и на наемателя П. В. Г., не и на съдържанието на договора. Нотариусът не е извършил проверка за спазване на изискванията на чл. 4а, ал. 1 ЗСПЗЗ, която норма предвижда земеделската земя да се отдава под наем само от определени категории лица. Извършването на тази проверка се включва в нотариалното удостоверяване на съдържанието на документа – чл. 4б, ал. 2 ЗСПЗЗ. Представеният договор не отговаря на специалните изисквания на чл. 4а и чл. 4б ЗСПЗЗ, във вр. с чл. 4, б. „е“ от ПВ и не следва да се постановява вписването му.
Върховният касационен съд, състав на ІІ г. о., приема, че е налице основанието по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за допускане на касационно обжалване на определението. Съгласно трайната практика на ВКС очевидната неправилност, като квалифицирана форма на неправилност, е обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона или явна необоснованост, довели до постановяване на неправилен, подлежащ на касационно обжалване съдебен акт (постановен „contra legem“, когато законът е приложен в неговия обратен, противоположен смисъл или „extra legem“, когато е приложена несъществуваща или отменена правна норма).
В случая, за да потвърди постановения от съдията по вписванията отказ за вписване на договора за наем на земеделска земя, въззивният съд е приложил разпоредбата на чл. 4б ЗСПЗЗ в редакцията на закона от 22.05.2018 г. /приета с ДВ, бр. 42/2018 г./, без да съобрази, че с последваща редакция от 03.07.2018 г. нормата е била изменена. Приложима по делото е редакцията на чл. 4б ЗСПЗЗ /ДВ, бр. 55 в сила от 03.07.2018 г./, предвид обстоятелството, че договорът, чието вписване се иска, е сключен на 14.12.2018 г., с нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършено на същата дата, а заявлението за вписване е подадено на 17.01.2019 г. С тази редакция на закона се предвижда, че в хода на нотариалното производство нотариусът извършва проверка за спазване на изискванията на чл. 4а ЗСПЗЗ; договорите за наем на земеделска земя със срок, по – дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение и прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите по разпореждане на съдията по вписванията.
Съдията по вписванията и въззивният съд са приложили норма, която не е била действаща към момента на сключване на договора за наем на земеделска земя и подаването на заявлението за вписването му – чл. 4б ЗСПЗЗ в ред. ДВ, бр. 42 ,в сила от 22.05.2018 г. /договорите за наем на земеделска земя със срок, по – дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение и прекратяване, следва да са в писмена форма с нотариално удостоверяване на съдържанието и подписите на страните; вписването се разпорежда от съдията по вписванията при спазване на изискванията на чл. 4а ЗСПЗЗ/. Несъобразяването на последващото изменение от 03.07.2018 г. на чл. 4б ЗСПЗЗ обуславя очевидна неправилност на обжалваното определение.
С оглед на изложеното въззивното определение и потвърдения с него отказ на съдията по вписванията следва на това основание да се отменят като неправилни и делото да се върне на Служба по вписванията – гр.Средец за извършване на поисканото вписване на договора за наем на земеделска земя от 14.12.2018 г., съгласно дадените на съдията по вписванията законови правомощия. Съгласно установената практика на ВКС, вкл.ТР№7/2017г. по тълк.д.№7/2012г., ОСГТК,, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценката, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен в изрично определени в закона случаи. Проверката на съдържанието на акта, която дължи съдията по вписванията, е в две насоки: идентификация на страните /чл.6,ал.1, б.”а” ПВ/ и идентификация на имота /чл.6,ал.1, б.”в” ПВ/.Само ако законът изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката от правомощията на последния /изследване правата на праводателя при разпоредителни сделки с вещни права върху недвижими имоти –чл.586,ал.1 ГПК, и проверка на съответствието на сделката с императивни законови норми и добрите нрави –чл.574 ГПК/. В този смисъл е и ТР№1/2018г. по тълк.д.№1/2018г., ОСГТК, ВКС.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на II г. о.
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА касационно обжалване на определение № І – 235 от 08.02.2019 г. по ч. гр. д. № 137/2019 г. на Окръжен съд – Бургас.
ОТМЕНЯ определение № І – 235 от 08.02.2019 г. по ч. гр. д. № 137/2019 г. на Окръжен съд – Бургас, с което е оставена без уважение жалбата на С. П. Г. против определение № 20190117003/17.01.2019 г. на съдия по вписванията при Районен съд – Средец, с което е отказано вписване на договор за наем на земеделска земя от 14.12.2018 г. с нотариална заверка на подписите от 14.12.2018 г., извършена от нотариус К. К. с рег. № 248 на НК и район на действие – района на Районен съд – Бургас.
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – гр.Средец за проверка предпоставките и извършване на вписване на договор за наем на земеделска земя от 14.12.2018 г.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: