В Дирекция ОДОП –
постъпи Ваше запитване с вх. № …/ 11.01.2016г.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Сключени са договори за отдаване под наем на терени – общинска собственост на територията на Община
.
В писменото запитване общинските терени са групирани по следния начин:
I.Терени – общинска собственост – отдавани под наем.
1.Терени – публична общинска собственост:
1.1. Терени, попадащи върху площадно пространство, тротоари и улична регулация,
1.2. Терени, попадащи в УПИ за озеленяване,
1.3. Терени, попадащи в УПИ – училища или детски градини, обществени сгради, читалища, болници.
2.Терени – частна общинска собственост:
2.1. Терени, попадащи в УПИ – различни от пазари, тържища, паркинги,
2.2.Терени, попадащи в УПИ – стопанска дейност, магазини, промишлена зона или обществено обслужване,
2.3. Терени, попадащи в УПИ – финансови, кредитни и застрахователни нужди,
2.4. Терени, попадащи в УПИ без определено предназначение, а само с цифрово обозначение – напр. УПИ I – 66.20,
3. Освен посочените по-горе групи терени, за търговска дейност се отдават под наем терени, попадащи в УПИ – общински пазар.
II.Терени – общинска собственост, за които се заплаща такса по ЗМДТ.
За ползване на терен общинска собственост за поставяне на преместваемо съоръжение – лека гаражна клетка.
Терените се отдават под наем на основание одобрени схеми, съгласно чл.56 от ЗУТ, с определено предназначение и площ, различна от УПИ-то в което попадат. Към всеки договор за наем, общината е издала разрешение за поставяне на съответното съоръжение с определена квадратура. Наемната цена се определя, съгласно приета от Общински съвет тарифа.
Поставен е следният въпрос:
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС, освободена доставка е и отдаването под наем на земя. Когато отдаденият под наем терен /независимо дали е в регулация или извън регулация/ представлява незастроена земя – празен терен, различен от паркингови площи и др.подобни, без изградени върху него съоръжения, налице ли е хипотезата на чл.45, ал.1 от ЗДДС – освободена доставка?
При така изложената фактическа обстановка, с оглед приложимите разпоредби на ЗДДС и ППЗДДС,изразяваме следното становище:
Съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.
С този законов текст е въведено едно общо правило за освободена доставка, свързана със земя, а именно:
– доставката на поземлени имоти, които не са урегулирани поземлени имоти /УПИ/ по смисъла на ЗУТ – например – земеделска земя и земя/територия от горския фонд,
– учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, /включително върху УПИ/.
Нормата на чл.45, ал.1 от ЗДДС би била приложима само при отдаване под наем на земя – празен терен, различени от паркингови площи, тротоарни площи, без изградени върху него съоръжения и др.подобни.
Изключенията от това правилото на чл.45, ал.1 са дадени в ал. 5 на същата норма. По смисъла на чл.45, ал.3, т. 3 от ЗДДС, не е освободена доставка прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни.
Следва да се има предвид, че при отдаването под наем на имоти, общините не действат в качеството си на орган на държавна или местна власт, а на равнопоставен гражданско-правен субект. Единствената особеност е видът на собствеността, разпореждането и управлението с която се извършват при условията и по реда на специални нормативни актове.
В чл.3, ал. 5, т. 1, б. “м“ ЗДДС, изрично е предвидено, че за доставките, свързани с отдаване под наем на сгради, части от тях или търговски площи, органите на държавна или местна власт имат качеството на задължено по смисъла на ЗДДС лице.
В този смисъл, когато общината отдава под наем търговски площи, същата действа като данъчно задължено лице.
Считаме, че в конкретния случай, за предоставените под наем от общината терени е налице хипотезата на чл.3, ал. 5, т. 1, б. “м“ ЗДДС.
Отдаваните под наем терени от общината са подобни на площите, визирани в посочения текст, тъй като изброените площи са със сходни характеристики – представляват търговски площи или площи със специфично предназначение и инфраструктура, предназначени за осъществяване на независима икономическа дейност.
В този смисъл, ще е налице облагаема доставка и ако общината е регистрирано по ЗДДС лице тя следва да начислява данък.Тук следва да се съобразии разпоредбата на чл. 67, ал. 2 от ЗДДС – ако при обявяването не е изрично посочено, че данъкът се дължи отделно, приема се, че той е включен в договорената цена. Това означава, че ако не е обявено изрично, че таксите, които се събират са без ДДС, то се счита, че в размера на таксата е включен ДДС.
‘