4
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 435
София, 09.07.2015 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание в състав:
Председател:Добрила Василева
Членове:Маргарита Соколова
Гълъбина Генчева
като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 1335/2015 г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.
Образувано е по касационна жалба, подадена в срока по чл. 283 ГПК от [фирма], представлявано от управителите М. Л. и М. Д., срещу въззивното решение № ІІІ-141 от 28.11.2014 г. по в. гр. д. № 1822/2014 г. на Бургаския окръжен съд. Относно предпоставките за допускане на касационно обжалване се поддържат основания по чл. 280, ал. 1, т.т. 1, 2 и 3 ГПК.
Ответниците по касация Е. В. Г. и Е. О. Г. считат, че не са налице основания за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., при произнасяне по допускане на касационното обжалване, намира следното:
С обжалваното въззивно решение е отменено решение № 111/27.06.2014 г. по гр. д. № 332/2013 г. на Несебърския районен съд и е отхвърлен предявен от касатора иск за собственост на самостоятелен обект с идентификатор 61056.501.442.1.75 и площ 101.43 кв. м., с административен адрес [населено място], „К. към м.”, [жилищен адрес] находящ се в блок 3, на четвъртия етаж в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 61056.501.442, ведно с общите части на сградата на площ от 10.04 кв. м.
Ищецът твърди, че е собственик на УПИ ХХІ-548 от кв. 64 по плана на [населено място], ведно с построените върху него 4 блока с общо 108 апартамента и други подобрения, представляващи комплекс „К. към м.“, че не е загубвал собствеността върху имота, тъй като извършените с комплекса разпореждания почиват на нищожна първоначална сделка – договор, сключен с н. а. № 109/23.12.2005 г., с който, след вписване на несъществуващи обстоятелства по фирмената партида, мнимият едноличен собственик на капитала „Р. ко л.“, чрез назначения от него мним управител М. М., продал на Кооперация „В. г.“ целия комплекс „К. към м.“, за сумата 900 000 лева. На 13.01.2006 г. с н. а. № 30, кооперация „В. г.“ продала общо 106 апартамента отново за 900 000 лева на кипърското дружество „В. ко лимитед“, което с две сделки, сключени с н. а. № 8/11.08.2006 г. и н. а. № 195/14.05.2008 г., продало 104 апартамента на Е. С.. Последният извършил множество разпоредителни сделки с отделни апартаменти от комплекса, между които и сделката по н. а. № 198/14.05.2008 г., с която спорният имот е закупен от ответниците Е. В. Г. и Е. О. Г..
Д. за нищожност на договора, сключен с н. а. № 109/23.12.2005 г., е обоснован с няколко кумулативно въведени основания: противоречие с добрите нрави, липса на основание, противоречие със закона, заобикаляне на закона, липса на представителна власт и споразумяване във вреда на представлявания. Те са приети от въззивния съд за неоснователни, в резултат на което е формиран извод, че не е установено твърдението на ищеца да е носител, към момента на предявяване на иска, на правото на собственост върху спорното жилище.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК касаторът е поставил следните въпроси: 1. може ли само въз основа на обстоятелството, че пазарната цена на един недвижим имот е близо 7 /седем/ пъти по-ниска от продажната цена, да се приеме, че е налице такава нееквивалентност на престациите по договора за продажба, която само на това основание да обоснове накърняване на добрите нрави по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД; 2. при определянето на цената при търговските сделки и при съобразяване на свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД, следва ли да се приеме, че е налице накърняване на добрите нрави, ако продажната цена се отклонява от действителната пазарна стойност на един недвижим имот; 3. какъв трябва да бъде размерът на отклонението между продажната цена и действителната пазарна стойност на недвижим имот, за да се приеме, че е налице нееквивалентност на престациите по една сделка; 4. как следва да се преценява съотношението между данъчната оценка и действителната пазарна стойност на един недвижим имот при преценка за наличието на еквивалентност в насрещните престации по една сделка.
Въпросите касаят довода за нищожност поради накърняване на добрите нрави, по който въззивният съд се е произнесъл при твърдение на ищеца за нееквивалентност на престациите, тъй като цената на сделката – близка до данъчната оценка, е необосновано ниска. По този довод е установено по делото, че сделката е сключена на цена 900 000 лева, при данъчна оценка на прехвърленото имущество от 877 145.30 лева и при средна пазарна цена съгласно заключението на вещото лице от общо 6 128 980 лева: за земята – 282 580 лева и за сградите – 5 846 400 лева, или сделката е извършена на цена, по-висока от данъчната оценка на имуществото и приблизително 6 – 7 пъти по-ниска от средната му пазарна цена. Въззивният съд приел, че извършването на покупко-продажби на недвижими имоти по цена на или близка до данъчната им оценка, която е призната от държавата правно значима оценка на едни имот, не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в обществото правни принципи. Общоизвестен факт е, че голяма част от разпоредителните сделки се извършват на цени по или близки до данъчните оценки на прехвърляните имоти. С оглед конкретните констатации по делото съдът посочил, че не е налице накърняване на добрите нрави и когато е установено, че цената на която е продадено едно имущество по търговска сделка, се различава от средната му пазарна цена-в случая последната е по-висока 6 – 7 пъти от продажната. Въпросът с определянето на цената при търговските сделки е предоставен на свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства следва да се приеме, че отклонение на тази цена от пазарната цена по правило не би могло да се счете за нарушение на добрите нрави. Съдът се позовал и на факта, че ищецът е закупил терена, върху който е реализирано строителството на комплекс „К. към м.“, за 7 750 лева при данъчна оценка 7 722 лева, и при данни за средна пазарна цена съгласно заключението на вещото лице приблизително 282 580 лева – т. е. цена около 36 пъти по-ниска от средната пазарна цена, но именно от тази сделка ищецът твърди, че валидно черпи права.
Представените с изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК съдебни актове – както съставляващите основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280 ал. 1, т. 1 ГПК, така и тези по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК, не обосновават допускане на касационно обжалване.
Една част от тях са неотносими към хипотезата, пред която страните са изправени. Това са решение № 615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. на ВКС, ІІІ-то г. о., и решение № 934/13.09.2010 г. по гр. д. № 3657/2008 г. на ВКС, ІV-то г. о. Те разглеждат случаи на нищожност на договор, сключен от представител при договаряне сам със себе си, поради нарушаване на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания. Видно е, че тези случаи са различни от настоящия, който касае органно, а не доброволно представителство и няма договаряне сам със себе си. Решение № 271/01.08.2014 г. по в. гр. д. № 1277/2014 г. на Старозагорския окръжен съд и решение № 595/17.12.2009 г. по в. гр. д. № 844/2009 г. на Добричкия окръжен съд също са за нищожност на договор, сключен от представител, поради нарушение на добрите нрави, изискващи представителят да не договаря във вреда на представлявания – случаи, различни от настоящия. В решение № 4/25.02.2009 г. по гр. д. № 395/2008 г.., и решение № 88/22.06.2010 г. по т. д. № 911/2009 г., двете на ВКС, І-во т. о., нарушението на добрите нрави се разглежда във връзка с клауза за неустойка, уговорена в търговска сделка, докато в разглеждания спор се твърди същото основание за нищожност, но при сключването на договор, в който няма уговорка за неустойка.
Неотносими съдебни актове са и: решение № 108/16.05.2011 г. по гр. д. № 1814/2009 г. на ВКС, ІV-то г. о., и решение № 118/15.05.2012 г. по гр. д. № 588/2011 г. на ВКС, ІІІ-то г. о., касаещи експертизата като доказателствено средство; решение № 472/12.01.2012 г. по гр. д. № 1712/2010 г. на ВКС, ІV-то г. о., което е за доказателствената сила на мотивите към влязло в сила съдебно решение; решение № 132/10.04.2012 г. по гр. д. № 1233/2011 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., относно определяне на обезщетение за имуществени вреди за увредена частично и подлежаща на възстановяване вещ; решение № 323/20.10.2011 г. по гр. д. № 1135/2010 г. на ВКС, ІІІ-то г. о., относно критерия, по който се определя стойността на имущество, предмет на отнемане по ЗОПДИППД.
Друга част от представените с изложението съдебни актове не обосновават възможност за преценка дали е налице противоречива съдебна практика, тъй като липсват данни да са влезли в сила – условие, необходимо според разясненията в т. 3 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС. Това са решение № 145 от 26.06.2013 г. по гр. д. № 554/2012 г. на Ловешкия окръжен съд, решение от 10.10.2011 г. по в. гр. д. № 1164/2011 г. на Бургаския окръжен съд, решение № 256/19.03.2014 г. по в. гр. д. № 71/2014 г. на Бургаския окръжен съд; и решение от 20.10.2011 г. по гр. д. № 10035/2009 г. на Габровския окръжен съд; решение № 597/10.06.2014 г. по в. гр. д. № 666/2014 г. на Бургаския окръжен съд.
Определение № 1026/19.07.2012 г. по гр. д. № 95/2012 г. на ВКС, ІІІ-то г. о., като постановено в производство по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК, също не съставлява съдебна практика по смисъла на посочения тълкувателен акт.
В решение № 431/08.04.2011 г. по в. гр. д. № 1607/2010 г. на Варненския окръжен съд е разгледан въпросът за нищожност на договор за замяна поради накърняване на добрите нрави с оглед липсата на еквивалентност на насрещните престации. Въпросът е поставен и по настоящото дело, и макар да касае договор за покупко-продажба на недвижим имот, е свързан с решаващите изводи на въззивния съд по основанието за нищожност по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД. В този смисъл въпросът обосновава общата предпоставка на чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване, по но него е формирана задължителна практика, изразена в решение № 452/25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г. на ВКС, ІV-то г. о., и решение № 119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2011 г. на ВКС, І-во г. о., постановени по реда на чл. 290 ГПК, на която обжалваното решение не противоречи. Според първото решение понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката, но тази неравностойност следва да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Посочено е, че съобразно закона и по волята на страните продажната цена на недвижимия имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка. Във второто решение е прието, че при преценката дали един двустранен възмезден договор е нищожен на посоченото основание, съдът следва да тълкува и действителната обща воля на страните, формирана от всичките им уговорки, да отчете взаимната им връзка и целта на договора. Също е посочено, че доколкото добрите нрави са определени като граница на свободата на договаряне, а последната е рамкирана и от императивни разпоредби на закона, както и че щом законът /ЗМДТ и ЗННД/ изрично допуска възможността за сключване на сделки на цени, по-ниски и от данъчната оценка, то не е налице нееквивалентност на престациите като основание за признаване на сделката за нищожна поради нарушение на добрите нрави. Съответствието на обжалваното решение с тази практика изключва допускането на касационното обжалване.
Така формираната задължителна съдебна практика дава отговор и на въпросите, поставени от касатора при основанието по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК. Съгласно разясненията в т. 4 на ТР № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, наличието на такава практика, на която въззивното решение не противоречи, и липсата на обстоятелства, които да налагат промяната й, изключват възможността за допускане на касационно обжалване на посоченото основание.
По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на въззивното решение № ІІІ-141 от 28.11.2014 г. по в. гр. д. № 1822/2014 г. на Бургаския окръжен съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: