1_ИТ-00-47/02.07.2018 г.
ЗДДС, 26, ал.2, ал.3 и ал.5
ЗДДС, чл. 27, ал. 3, т. 1
ЗДДС, чл. 45, ал. 5
§1, т.16 от ДР на ЗДДС
ППЗДДС, чл. 15
Във Ваше запитване, постъпило в дирекция ОДОП с вх. №../2018 г., е изложена следната фактическа обстановка:
На 22.01.2009 год. представляваното от Вас дружество „А“ ООД придобива чрез закупуване недвижим имот залесена територия от Община……в землището на гр. …в м…с площ 1 124 дка с отреден УПИ III, кв.25 по ПУП на ТК “Б“. Общата стойност на имота възлиза на 31 833,26 лв. и дължим ДДС в размер на 6 372.57 лв.
В момента, десет години след закупуване на имота, имате намерение да извършите неговата продажба и имате купувач по пазарна цена. В този момент пазарната стойност на имота е около десет пъти по-ниска, както е ниска и данъчната оценка. В настоящата пазарна ситуация няма как да извършите продажба на имота на стойност, равна на тази на закупуването му или по-висока.
В тази връзка поставяте въпроса какъв е размера на дължимия ДДС при реализираната сделка:
* Разликата между покупната цена на имота на ДДС преди 10 години и продажната цена на ДДС към сегашния момент или
* Размера на ДДС при продажбата на имота към сегашния момент?
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба по зададения от Вас въпрос, изразявам следното принципно становище:
В ЗДДС липсва легална дефиниция на урегулиран поземлен имот (УПИ), но в Закона за устройство на територията (ЗУТ) е дадена такава в §5, т.11: „урегулиран поземлен имот или урегулиран имот е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство“. От дефиницията е видно, че за да бъде определен един поземлен имот като урегулиран, на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.
В запитването си посочвате, че поземленият имот, обект на продажба, е УПИ. В този случай на основание чл.45, ал.5 от ЗДДС доставката на същия е облагаема със ставка на данъка в размер 20 на сто. Размерът на дължимия данък върху добавената стойност се определя като данъчната основа се умножи по ставката на данъка.
При продажба данъчната основа се определя по реда на чл.26, ал.2 от ЗДДС и това е всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Това означава, че данъчната основа при продажбата е равна на възнаграждението, което е дължимо или получено от клиента на дружеството. Определената по този ред данъчна основа се увеличава и намалява с посочените в чл.26, ал.3 и ал.5 от ЗДДС елементи.
В чл.15 от Правилника за приложение на ЗДДС е пояснено, че данъчната основа по чл.26 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
1. платени са от името и за сметка на доставчика;
2. поискани са от доставчика.
Предвид цитираните разпоредби, данъчната основа на доставката на недвижимия имот се увеличава с платените от името и за сметка на доставчика данъци и такси, дължими във връзка с тази доставка, когато доставчикът ги е поискал от получателя, като му ги е фактурирал.
Следва да имате предвид, че гореописаните правила не се прилагат при доставки между свързани лица, за които са налице обстоятелства по чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС. Ако описаният във въпроса случай попада в някоя от хипотезите на чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС, то за данъчна основа на доставката се приема нейната пазарна цена.
По силата на чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС данъчната основа е пазарната цена при доставка между свързани лица, когато данъчната основа, определена по реда на чл.26, е:
а) по-ниска от пазарната цена, доставката е облагаема и получателят няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;
б) по-ниска от пазарната цена, доставката е освободена и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;
в) по-висока от пазарната цена, доставката е облагаема и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл.81.
Съгласно §1, т.16 от ДР на ЗДДС „Пазарна цена“ е цената по смисъла на §1, т.8 от ДР на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). Методите за определяне на пазарни цени са определени в т.10 от §1 на ДР на ДОПК, а редът и начинът за прилагането им са регламентирани с Наредба № Н-9 от 14 август 2006 г. (Наредба № Н-9) за реда и начините за прилагане на методите за определяне на пазарните цени. Съгласно чл.65 от Наредба №Н-9, за целите на определяне на пазарните цени при необходимост могат да се ползват и оценки на лицензирани оценители и заключения на вещи лица. От казаното следва, че ползването на оценки на лицензирани оценители е възможност, а не задължение за лицата.
При положение, че за дружеството не са налице някои от специфичните случаи за определяне на данъчната основа, регламентирани в чл.27 от ЗДДС, данъчната основа следва да се формира при спазване на разпоредбите на чл.26 от същия закон и ще бъде равна на договореното възнаграждение между същото и получателя по доставката, без ДДС, увеличено и/или намалено с елементите, визирани в чл.26, ал.3-5 от ЗДДС, които са налице за доставката.
Обръщаме Ви внимание, че съгласно действащия ЗДДС данъчната основа на доставките, имащи за предмет недвижими имоти, не зависи от данъчната оценка, определена по Закона за местните данъци и такси. Същата служи за определяне на данъци и такси във връзка с имота по ЗМДТ.