fbpx

Данъчно третиране по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) на продажба на недвижим имот или обособени самостоятелни части от него

Изх. № 24-39-176
Дата: 22.04.2020 год.

ЗДДС, чл. 2, т. 1; ЗДДС, чл. 6; ЗДДС, чл. 9; ЗДДС, чл. 12, ал. 1; ЗДДС, чл. 38 – 50; ЗДДС, чл. 45; ЗДДС, чл. 45, ал. 3; ЗДДС, чл. 45, ал. 7; ЗДДС, чл. 69; ЗДДС, чл. 69, ал. 1; ЗДДС, чл. 70, ал. 1, т. 1; ЗДДС, чл. 72, ал. 1; ЗДДС, чл. 73, ал. 3; ЗДДС, чл. 73, ал. 4; ЗДДС, чл. 73, ал. 6; ЗДДС, чл. 79; ЗДДС, чл. 79, ал. 2; ЗДДС, чл. 79, ал. 3; ЗДДС, чл. 79, ал. 3, т. 1, буква „а“; ЗДДС, чл. 79, ал. 4; ЗДДС, чл. 79а; ЗДДС, чл. 79а, ал. 1; ДР на ЗДДС, § 1, т. 5; ДР на ЗДДС, § 1, т. 31; ППЗДДС, чл. 66, ал. 3; ДОПК, чл. 17, ал. 3.

ОТНОСНО: Данъчно третиране по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) на продажба на недвижим имот или обособени самостоятелни части от него

Във Ваше писмо, препратено по компетентност в Централно управление на Национална агенция за приходите (ЦУ на НАП) и заведено с вх. № ………………………..2019 г., е изложена следната фактическа обстановка:
Основна дейност на дружеството е покупко-продажба и учредяване на вещни права върху недвижими имоти, отдаване под наем, реконструкция, модернизация и обзавеждане на недвижими имоти.
През 2008 г. дружеството започва строителство на собствен недвижим имот – жилищна сграда с търговски обекти, подземни гаражи и трафопост.
В края на 2011 г. строителството на сградата е завършено и е издадено разрешение за ползване. Същата е заведена в счетоводството на дружеството като инвестиционен имот. През периода на строителството на сградата е упражнено право на пълен данъчен кредит.
На 31.01.2014 г. дружеството е сключило договор за отдаване под наем на сградата с юридическо лице, считано от 01.03.2014 г. за срок от 5 години. Договорът за отдаване под наем е прекратен на 01.09.2018 г.
В края на 2018 г. общото събрание на съдружниците е взело решение за продажба на сградата – първоначално като един недвижим имот, а впоследствие като множество обособени самостоятелни обекти в сградата – апартаменти и търговски обекти.
Цялата сграда, с включените в нея обекти, е заведена в счетоводството на дружеството с обща стойност, а не с отделна стойност на обособените самостоятелни обекти. Дружеството разполага с информация за размера на ползвания данъчен кредит за изграждането на цялата сграда, а не с такава за размера на ползвания данъчен кредит за изграждането на всеки един обособен самостоятелен обект в сградата.
За строителството на сградата е упражнено право на пълен данъчен кредит за периода от 2008 г. до въвеждането й в експлоатация през 2011 г.
Предвид предстоящите продажби към настоящия момент дружеството извършва текущ ремонт на сградата.
Предвид изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1) С оглед на факта, че сградата не е нова, изминали са повече от 60 месеца от издаването на разрешението за ползване, ръководството на дружеството възнамерява да продава обособените самостоятелни обекти, съобразявайки разпоредбата на чл. 45 от ЗДДС, като освободени доставки. Предвид това, че сградата е заведена в счетоводството на дружеството първоначално като един инвестиционен имот, кога, как и на каква база следва да се извърши корекция на ползвания данъчен кредит (еднократно или ежегодна), в случай че ръководството на дружеството реши да продава обособени самостоятелни обекти в сграда като приложи разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС? Приложими ли са разпоредбите на чл. 79а от ЗДДС?
2. Възможно ли е при продажба на обособени самостоятелни обекти в сграда, една част от тях да не бъдат обложени с данък (при продажби на физически лица), прилагайки разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, а друга част – да бъдат обложени с данък при направен избор от дружеството доставките да бъдат облагаеми, по силата на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС (при продажбата им на юридически лица)? Как следва да се извърши корекцията на ползвания данъчен кредит?
3. В случай че през 2019 г. бъдат продадени няколко обособени самостоятелни обекти и бъде извършена корекция на ползвания данъчен кредит на база коефициент, изчислен на основание чл. 79 от ЗДДС, за 2019 г., следва ли да се изчисли нов коефициент през следващите години, когато се извършат други продажби?
4. Как следва да се определи броят на годините, за които дружеството следва да извърши корекция на ползвания данъчен кредит, при продажба на обособени самостоятелни обекти в сграда, за които прилага разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, и размерът на ползвания данъчен кредит е различен за всяка една от годините от започването на строителството през 2008 г. до издаването на разрешението за ползване на сградата през 2011 г.?
5. Предвид предстоящи продажби на обособени самостоятелни обекти в сграда (като освободени доставки при продажби на физически лица и като облагаеми доставки – при продажби на юридически лица), налице ли е право на приспадане на данъчен кредит за текущия ремонт на сградата, който дружеството извършва в момента?
На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, с оглед изложената в запитването фактическа обстановка и относимите нормативни уредби, изразявам следното принципно становище:
По първи, втори, трети и четвърти въпроси:
Съгласно чл. 2, т. 1 от ЗДДС с ДДС се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Облагаема доставка, по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9 от закона, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Освободените от облагане с данък върху добавената стойност (ДДС) доставки са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС, чл. 38 – 50. Правилата за освобождаване от облагане са предмет на стриктно тълкуване, тъй като представляват дерогации от общия принцип, според който с ДДС се облага всяка стока или услуга, предоставена възмездно от данъчно задължено лице.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС (глава четвърта от ЗДДС) освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. В ЗДДС законодателят не е дал легална дефиниция за понятието „сгради, които не са нови”. Определението за „сгради, които не са нови” се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДС. С цитираната норма е дадена дефиниция за „нови сгради”, а именно:
„а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или
в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и
бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.“.
По силата на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, в случаите на доставка по ал. 3 от същата норма, доставчикът може да избере доставката на сграда, която не е нова, тя да бъде облагаема.
Относно данъчното третиране по ЗДДС на доставки, свързани със земя и сгради, и вещни права върху тях, е издадено становище на изпълнителния директор на Националната агенция за приходите с изх. № 91-00-261/04.09.2007 г., публикувано на страницата на Агенцията, в рубриката „Въпроси и отговори“.
По отношение продажба на сграда като самостоятелен обект или на обособени самостоятелни части от сграда като освободена или облагаема доставка
Предвид изложеното, в конкретния случай доколкото разрешението за ползването на сградата е издадено на 23.12.2011 г., считано от 23.12.2016 г. сградата не отговаря на даденото в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС определение за „нова сграда“, в резултат на което при продажбата на цялата сграда като самостоятелен обект (съвкупност от апартаменти, търговски обекти и подземни гаражи) или на обособени самостоятелни части (обекти) от сградата е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и доставчикът следва да третира съответната доставка като освободена.
В случай на упражнен избор по силата на чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, доставчикът следва да третира съответната доставка на цялата сграда или на обособени части от нея като облагаема.
По отношение вида на корекцията (еднократна или ежегодна) на ползвания данъчен кредит при продажба на сграда като самостоятелен обект или на обособени самостоятелни части (обекти) от сграда
В разпоредбата на чл. 79 от ЗДДС се предвижда извършването на еднократни корекции, като на основание чл. 79, ал. 2 от закона регистрирано лице, което изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност е приспаднало данъчен кредит за произведена, придобита или внесена от него стока, съответно изцяло или частично е приспаднало данъчен кредит за получена услуга, при извършване на последваща доставка на стоката или услугата, за която не е налице право на приспадане на данъчен кредит, дължи данък в размер на ползвания данъчен кредит.
Съгласно чл. 79а, ал. 1 от ЗДДС за стоки, включително недвижими имоти, които са или биха били дълготрайни активи, за всяка от годините, следващи годината на упражняване на право на данъчен кредит, през която настъпи изменение в използването на съответната стока за доставки, за които е налице право на приспадане на данъчен кредит, размерът на ползвания данъчен кредит се коригира, когато е по-голям или по-малък от този, на който регистрираното лице би имало право на приспадане, ако придобиваше стоката в годината на настъпване на изменението.
Предвид изложеното, в конкретния случай доколкото дружеството възнамерява да продаде цялата сграда или обособени самостоятелни части (обекти) от сградата, прилагайки разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС за дружеството е налице основание за извършване на корекция на ползвания данъчен кредит по реда на чл. 79 от ЗДДС.
По отношение момента за извършване на корекция на ползван данъчен кредит
По силата на чл. 79, ал. 2 от ЗДДС регистрирано лице, което изцяло, частично или пропорционално на степента на използване за независима икономическа дейност е приспаднало данъчен кредит за произведена, придобита или внесена от него стока, съответно изцяло или частично е приспаднало данъчен кредит за получена услуга, при извършване на последваща доставка на стоката или услугата, за която не е налице право на приспадане на данъчен кредит, дължи данък в размер на ползвания данъчен кредит.
В данъчния период, през който е извършена продажбата на цялата сграда като самостоятелен обект или на обособени самостоятелни части (обекти) от сградата като освободена доставка по силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, за дружеството е налице основание за приложение на чл. 79 от ЗДДС и следва задължително да извърши еднократна корекция на ползвания данъчен кредит.
По отношение определяне размера на дължимия данък при извършване на корекция по реда на чл. 79 от ЗДДС
Съгласно чл. 79, ал. 3 от ЗДДС за стоките и услугите, които са или биха били дълготрайни активи, за целите на чл. 79, ал. 2 от закона лицето дължи данък в размер, определен по съответната формула от чл. 79, ал. 3 от същия закон.

В конкретния случай, доколкото при изграждането на недвижимия имот е приспаднат изцяло данъчен кредит, дружеството дължи данък в размер, определен по формулата от чл. 79, ал. 3, т. 1, б. „а“ от ЗДДС.
– определяне на броя на годините (БГ) за целите на прилагането на разпоредбата на чл. 79, ал. 3, т. 1, б. „а“ от ЗДДС
Доколкото сградата е изградена по стопански начин от дружество – регистрирано по ЗДДС лице в рамките на няколко години (от 2008 г. до 2011 г.), 20-годишният срок за целите на прилагането на разпоредбата на чл. 79, ал. 3, т. 1, б. „а“ от ЗДДС започва да тече от годината на въвеждане в експлоатация на сградата, съответно от началото на годината на фактическото използване, в случай че сградата не е използвана повече от една година след годината на въвеждане в експлоатация, т.е. данъчният кредит за всички разходи по строителството подлежи на корекция в срок от 20 години. Този извод се налага от обстоятелството, че корекцията на ползван данъчен кредит се обуславя от промяна на начина на ползване на актива, а ползването на актива започва след въвеждането му в експлоатация. При друго тълкуване на нормата би се стигнало до абсурдното положение крупни строежи на сгради, чието изграждане трае дълъг период от време или строежът им бъде замразен за продължителен период (10-15 и повече години), да напуснат режима на корекция преди въвеждането си в експлоатация, съответно да се ползва данъчен кредит без връзка с реалното ползване на обекта.
От изложеното в запитването е видно, че дружеството не е използвало сградата повече от една година след годината на въвеждането й в експлоатация през 2011 г. Същата е отдадена под наем, считано от 01.03.2014 г.
По силата на чл. 79, ал. 3 от ЗДДС, в конкретния случай 20-годишният срок започва да тече, считано от началото на годината на фактическото използване на сградата – 2014 г., т.е. ще обхваща периода от 2014 г. до 2033 г., включително.
При извършване на продажби през 2020 г. стойността на показателя БГ (броят на годините) от формулата по чл. 79, ал. 3, т. 1, б. „а“ е 14 години, доколкото остават 14 години до изтичането на 20-годишния срок през 2033 г., включително годината на настъпване на съответното обстоятелство (продажба). Стойността на показателя БГ подлежи на актуализиране, отчитайки годината на настъпване на съответното обстоятелство – продажбата, независимо че при предходни продажби вече е бил определен по посочения начин.
– определяне на начисления ДДС (НДДС) при изграждането на обособените самостоятелни части (обекти) от сградата за целите на прилагането на разпоредбата на чл. 79, ал. 3, т. 1, б. „а“ от ЗДДС
В случай че дружеството реши да продаде не цялата сграда като самостоятелен обект (съвкупност от апартаменти, търговски обекти и подземни гаражи), а обособени самостоятелни части (обекти) от сградата, като при продажбата на една част от тях приложи разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, при определяне на размера на дължимия данък, следва да установи какъв е размерът на данъчния кредит, приспаднат от дружеството при изграждане на конкретния обект от сградата, предмет на освободена доставка.
Съгласно изложеното в запитването, дружеството не разполага със счетоводна информация за ползвания данъчен кредит при строителството на всеки един обособен самостоятелен обект от сградата, но има информация за общия размер на ползвания данъчен кредит за построяване на цялата сграда. В този случай, за да се определи какъв е размерът на ползвания данъчен кредит при строителството на всеки един обособен самостоятелен обект от сградата, е допустимо използването на всеки разумен метод, който дава възможност да бъде определен с достатъчно надеждна точност полагащият се ползван данъчен кредит за съответния самостоятелен обект от сградата, предмет на освободена доставка. Това би могло да бъде например разгънатата застроена площ на всеки един обособен самостоятелен обект в съотношение с разгънатата застроена площ на цялата сграда.
Начисляването на дължимия данък при извършване на корекция по реда на чл. 79 от ЗДДС се извършва в данъчния период, през който е възникнало съответното обстоятелство – продажбата, чрез съставяне на протокол за определяне размера на дължимия данък и отразяването му в дневника за продажбите и справка-декларацията за този данъчен период, съгласно чл. 79, ал. 4 от ЗДДС. Протоколът следва да съдържа реквизитите, определени в чл. 66, ал. 3 от Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС).

По пети въпрос:
Във връзка с извършвания от дружеството текущ ремонт на сградата, за целите на предстоящите продажби, относима е разпоредбата на § 1, т. 31 от ДР на ЗДДС, съгласно която „ремонт“ е дейността по извършването на последващи разходи, свързани с отделен актив, които не водят до икономическа изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на този актив. Правото на данъчен кредит в случая е налице и се упражнява по общите правила на ЗДДС (чл. 69 и сл.).
На основание чл. 69, ал. 1 от ЗДДС регистрираното лице има право да приспадне начисления данък за стоките или услугите, които доставчикът – регистрирано по този закон лице, му е доставил или предстои да му достави, когато стоките и услугите се използват за целите на извършваните от него облагаеми доставки. Правото на приспадане на данъчен кредит не е налице, независимо че са изпълнени условията на чл. 69, когато стоките или услугите са предназначени за извършване на освободени доставки по глава четвърта, по силата на чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.
Доколкото част от обособените самостоятелни обекти от сградата дружеството възнамерява да продаде, прилагайки разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, като освободени доставки при продажби на физически лица, за дружеството са възможни следните хипотези:
– да приспадне частичен данъчен кредит за извършените текущи разходи, полагащ се за съответните обособени самостоятелни обекти, предмет на облагаеми доставки, като по силата на чл. 73, ал. 6 от ЗДДС размерът на частичния данъчен кредит се преизчислява в последния данъчен период на текущата календарна година на база показателите по ал. 3 и 4 на същата норма за текущата календарна година;
– да приспадне пълен данъчен кредит за извършените текущи разходи, като впоследствие, при извършване на освободени доставки, задължително следва да приложи разпоредбата на чл. 79, ал. 2 от ЗДДС.
Когато при придобиването/получаването на стока и/или услуга, свързани с текущия ремонт, дружеството не приспадне данъчен кредит, впоследствие при извършване на облагаеми доставки не е налице законова възможност за приспадне на неползвания при придобиването данъчен кредит.
Правото на данъчен кредит е субективно право на регистрираното по закона лице и неговото упражняване се преклудира с изтичането на установения с чл. 72, ал. 1 от ЗДДС срок, след изтичането на който това право се погасява и не може да бъде упражнено. Неблагоприятните последици от неупражняване на правото на данъчен кредит в срока по чл. 72, ал. 1 от ЗДДС не биха се приложили по отношение на получател единствено в случаите, в които пропускането на този срок се дължи на недобросъвестно поведение на неговия доставчик.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.

ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ПЛАМЕН ДИМИТРОВ/

5/5
Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest

издадените официални и частни документи.

1_137/01.12.2010чл.10, ЗКПОчл. 49 ДОПКПо повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция „ОУИ” – гр………. с вх.№ …………………… г. изразяваме следнотопринципно становище:В запитването са поставени два въпроса, а именно:1. Съществува ли понятието „недействителна фактура”, но сама по себе си фактурата да не е фалшива, съответно има ли същата стойност или правдивост за доказване, като документ без касова

приложението на чл.45, ал.5 от ЗДДС

2_277/08.05.2018г. ЗДДС; чл.45, ал.2ЗДДС; чл.45, ал.5, т.2ЗДДС; чл.128ППЗДДС; чл.83, ал.5 ОТНОСНО: приложението на чл.45, ал.5 от ЗДДС В дирекция ОДОП е постъпило Ваше писмено запитване, заведено в регистъра на дирекцията с вх.№ …………, в което е изложена следната фактическа обстановка: По изпълнително дело е насочено принудително изпълнение, чрез опис и публична продан на недвижим имот

Данъчно третиране на доходи на командировани в Германия лица

ОТНОСНО: Данъчно третиране на доходи на командировани в Германия лица В отговор на направеното от Вас запитване до органите при ТД на НАП . -Дирекция „СДО”, препратено ни по компетентност с писмо вх. № … от 21.06.2011г. при Дирекция „ОУИ”.., Ви уведомяваме за следното: Според изложеното съдържание осъществявате дейност във ФР Германия по изпълнение на

Данъчна основа на доставката на услуга по ЗДДС

ОТНОСНО: Данъчна основа на доставката на услуга по ЗДДСВ Дирекция ОДОП… постъпи писмено запитване с вх. № …../ 12.07.2016 г., препратено по компетентност от ТД на НАП, относно определяне на данъчната основа на доставката на услуга по ЗДДС.Съгласно изложената фактическа обстановка в запитването, представляваното от Вас дружество извършва джи пи ес услуга на клиент от

задължително здравно осигуряване в Република България на граждани на държави, които не са членки на Европейския съюз (ЕС), получили разрешение за пребиваване и работа в Република България тип „Синя карта на ЕС”

Изх. № ЕП-97-03-251Дата: 20.10.2020 год. ЗЗО, чл. 33, ал. 1, т. 3; ЗЗО, чл. 34, ал. 1, т. 2;ДР на ЗЗО, §1, т. 13;Закон за чужденците в РБългария, чл. 23; Закон за чужденците в РБългария, чл. 33к, ал. 1;Закон за чужденците в РБългария, чл. 33к, ал. 2;Закона за трудовата миграция и трудовата мобилност чл. 33к,

Прилагане на разпоредбите на ЗКПО и осигурителното законодателство във връзка със направена застраховка „Живот”

ЗКПО, чл. 204, т. 2, буква „а”;ДР на ЗКПО, § 1, т. 34;ДР на ЗКПО, § 1, т. 55;ДР на ЗДДФЛ, § 1, т. 14;КТ, чл. 293;КТ, чл. 294;КСО, чл. 6, ал. 11;КСО, чл. 5, ал. 4;КСО, чл. 6, ал. 2.Относно: Прилагане на разпоредбите на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) и осигурителното законодателство във връзка

Преизчисляване на данъка върху

ОТНОСНО: Начисляване на ДДС на услуги по складиране, предоставени на чуждестранна фирмаВ Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика“ постъпи Ваше писмено запитване с вх. № 96-00-112/ 08.05.2018г. Изложена е следната фактическа обстановка: Фирмата е регистрирана по Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/ и е с предмет на дейност съхранение, транспорт и логистика на хранителни стоки.

ДОПК, чл.11,ТЗ, чл.155, т. 3

2_761/21.06.2013ДОПК, чл.11ТЗ, чл.155, т.3В запитването сте описали следната фактическа обстановка: След приключване на ревизионно производства на„……..”ООД, ЕИК………… е издаден на ….04.2013 г. ревизионен акт, който сте възпрепятствани да връчите на законен представител на дружеството. Лицето вписано като представляващ в търговския регистър…………….., ЕГН ………….. е починало на ……..04.2013 г., обстоятелство, което сте потвърдили чрез справка в

Scroll to Top