Изх Изх. №
Относно: Данъчно третиране на доход от продажба на имущество
и /или на права върху имущество в ЖСК
УВАЖАЕМИ Г-Н…………………,
В отговор на направеното от Вас запитване с писмо вх.№ 94-00-74 от 06.06.2008г. при Дирекция „ОУИ” Пловдив Ви уведомяваме за следното:
Изразена фактическа обстановка:
Физическо лице е член кооператорв жилищно строителна кооперация. С решение на Общото събрание на кооперацията за всички член кооператори са отредени апартаменти, собствеността върху които ще се придобие след завършването на строителството и въвеждане на обекта в експлоатация. Преди повече от 10 години е съставен Акт образец 15, но въвеждането й в експлоатация и издаването на разрешение за ползване се забавя години. Повечето от член-кооператорите, както и лицето, отправило запитването са привели полагащите им се жилища във вид годен за задоволяване на жилищните нужди.
Задава се въпроса: в случай на продажба на апартамент от сградата какво е данъчното третиране на получения доход?
Изразяваме следното становище:
Жилищно строителната кооперация е вид кооперация, която има за цел да организира строеж и да снабди своите членове с жилища и други помещения. Правната същност на ЖСК е, че същата е юридическо лице,съгласно чл.5 от Закона за ЖСК, което се образува с цел снабдяване на нейните членове със собствени жилища и други помещения в сградата. ЖСК организира строителната дейност и построените обекти, стават нейна собственост. След построяването на ЖСК, новопостроените обекти стават собственост на членовете й. Следователно ЖСК има временен характер и съществува, докато членовете й придобият право на собственост върху обектите, за които са участвали в кооперацията.
При ЖСК правото на собственост върху конкретен имот, заедно с идеална част от общите части на сградата, се придобиват от член кооператорите с издаването на нотариален акт./чл.35,ал.2 от Закона за ЖСК/ .
Следователно, независимо че член кооператор продаде имот от ЖСК, за който има права и който е годен да задоволява жилищни нужди, за получения доход е неприложим текста на чл.13 ал.1 т.1 буква „а” от ЗДДФЛ.
По смисъла на чл.13 ал.1 т.1 буква „а” от Закона за данъците върху доходите на физически лица, доходите от продажба на един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота не са облагаеми с данък. Съгласно т.51 от §1 на ДР на ЗДДФЛ „недвижим жилищен имот” във връзка с прилагането на чл.13 ал.1 т.1 е недвижим имот, който към момента на продажбата може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В писмото си излагате възможността продажбата да се извърши с предварителен договор за покупко-продажба. Правната същност на предварителния договор е уредена в чл.19 от ЗЗД «Предварителният договор за сключване на определен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма трябва да се сключи в писмена форма.Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.»
Предварителния договор за продажба няма вещно действие, той не прехвърля правото на собственост върху същия имот. Съгласно ЗЖСК, членовете на кооперацията имат право на собственост върху построените обекти. На основание чл.35 ал.2 от Закона за ЖСК правото на собственост върху конкретен имот се придобива от член кооператора с издаването на нотариален акт. Следователно до нотариалното прехвърляне на собствеността на отделните членове кооператори, собственик – правен и данъчен субект е жилищно строителната кооперация.
В предвид на гореизложеното при получаване на доход във връзка с продажбана имот от ЖСК с предварителен договор преди въвежданетов експлоатация на сградата, заради която е учредена, независимо че може да задоволява жилищни нужди, получения доход следва да се третира като облагаем доход от продажба наимуществото. Съгласно чл.33 ал.1 от ЗДДФЛ, облагаемия доход от продажба или замяна на имущество или ограничени вещни права върху имущество се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
В отговор на поставения въпрос Ви уведомяваме, че при предприемане на действия в тази насока следва да се спазват ограничителните разпоредби на чл.11 ал.1, чл.13,чл.14 ал.2 и чл.28 ал.1 т.1 от Закона за ЖСК.
‘