ОТНОСНО: Данъчно третиране на доход от продажба на недвижим имот
В отговор на направеното от Вас запитване до ЦУ на НАП гр.София, препратено ни по компетентност с писмо вх.№ ….. от 08.02.2011г. при Дирекция „ОУИ” ……, ви уведомяваме за следното:
От изложената фактическа обстановка през 1996г. придобивате имот като наследство от баща Ви и изкупен дял от майка ви за 10000лв. През март 2008г. сте учредили право на строеж срещу недвижим имот – апартамент. През юни 2010г. имота е завършен и въведен в експлоатация, а през септември 2010г. сте го продали.
Интересувате се как следва да декларирате дохода от продажбата и изчислите данъка с годишната данъчна декларация.
Изложената фактическа обстановка в писмото не е достатъчно пълна, няма и приложени документи, поради което отговаряме принципно на зададените въпроси.
От съдържанието на запитването Ви става ясно, че се касае за две сделки: първата сделка е когато Вие като собственик на /наследник на част от/ недвижимия имот, учредявате право на строеж срещу построяване на апартамент и втората сделка, когато се разпореждате с този апартамент като го продавате.
При реализиране на първата сделка е налице получен непаричен доход, който съгласно чл.10,ал.4 от ЗДДФЛ следва да се остойности в български лева към датата на придобиването по пазарна цена. На основание чл.11, ал.1, т.3 от ЗДДФЛ, непаричните доходи, какъвто е в конкретния случай получения апартамент,се смятат за придобити на датата на получаване на престацията, т.е. на датата на която е въведен в експлоатация.
На основание чл.13,ал.1,т.26 от ЗДДФЛ, доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт, са необлагаеми. Определение на понятието „имущество” не се съдържа в ЗДДФЛ, но доколкото се касае за имущество,получено по наследство, тълкувание са намира в разпоредбите на Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/. Съгласно чл.30,ал.1 от ЗМДТ, наследственото имущество включва притежаваните от наследодателя и оставени в наследство движими и недвижими вещи и права върху такива вещи, както и други имуществени права, вземания към момента на откриване на наследството.
Следователно полученият непаричен доход /апартамент/ от учреденото право на строеж при първата сделка е необлагаем с данък, но само за частта, получена по наследство, не и за изкупения от майката дял. В писмото си не уточнявате колко сте наследниците на баща Ви, но ако сте двамата с майка Ви и при условие, че имуществото е придобито по време на брака между родителите, то Вашият наследствен дял от учреденото право на строеж, който е необлагаем е ?.
Съгласно чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Разпоредбата на чл.33,ал.5 регламентира, че продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. По отношение на определяне на цената на придобиване, намира приложение нормата на чл.33,ал.6,т.8 от ЗДДФЛ, т.е. документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж – в случаите на учредяване на право на строеж.
При реализиране на втората сделка, т.е. продажбата на получения през 2010г. апартамент от замяната, се формира изцялооблагаем доход. Следва да се има предвид, че частта от имуществото върху което е учредено право на строеж, получена по наследство касае само първата сделка, когато се учредява правото на строеж, но не и сделката след това – при продажба на придобитото от него/в случая апартамента/.
По отношение на определяне на цената на придобиване при втората сделка, намират приложение текстовете на чл.33, ал.6,т.6 от ЗДДФЛ, съгласно който цената на придобиване е пазарната цена по чл.10,ал.4 на имуществото, придобито при замяна – в случаите на продажба/замяна на имущество, придобито при замяна. Пазарна цена по смисъла на данъчното законодателство е сумата без данъка върху добавената стойност, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани/на основание §1,т.8 от допълнителните разпоредби на Данъчно осигурителния процесуален кодекс и препратката към него с §1, т.9 от ЗДДФЛ/.
Следователно с ГДД по чл.50, която следва да подадете до 30.04.2011г. ще декларирате полученият от Вас доход поотделно от двете реализирани сделки, като попълните редове 1.1 и 1.3 от Таблица 1 на Приложение №5 на годишната данъчна декларация.
‘