Данъчно третиране на доходите от продажба на недвижими имоти по ЗДДФЛ.

Изх. № 94-Е-66
Дата: 10.11.2010 год.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, б. ”а”;
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б”;
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 5;
ЗДДФЛ, чл. 26, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 26, ал. 7;
ЗДДФЛ, чл. 77.
ОТНОСНО: Данъчно третиране на доходите от продажба на недвижими имоти по ЗДДФЛ.
По повод Ваше писмено запитване, препратено вна Националната агенция за приходите с вх. № 94-Е-66/26.07.2010 г., Ви уведомявам за следното:
Според описаната фактическа ситуация сте собственик на недвижим имот (дворно място), който сте закупил през 1992 г. След покупката на парцела сте започнали строителство на три етажна сграда плюс ресторант и спа център. През 2005г. сте сключили договор за наем и довършване на започнатото строителство с „………“ ЕООД, като в договорът Ви е упоменато, че ще се извърши прихващане на наемните вноски с довършване на строителните работи от дружеството. През 2007 г. сградата е въведена в експлоатация като ,,Жилищна сграда със стаи за настаняване на туристи с обществено обслужваща част, снек-бар и спа център“ (удостоверение за въвеждане на строеж № … /03.10.2007 г.).
В запитването Ви са поставени въпроси, свързани с прилагането на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС). Относно въпросите, касаещи прилагането на ЗДДС вече сте уведомен за становището на Националната агенция за приходите от Дирекция „Обжалване и управление на изпълнението” – гр. София.
Предвид изложените факти и приложените към запитването Ви копия от документи, изразявам следното становище по въпросите, свързани с прилагането на ЗДДФЛ:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
?един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
?до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Предвид нормата на чл. 13, ал. 5 от същия закон, цитираните разпоредби не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ), включително като едноличен търговец. Имайте предвид, че дефинирането на едно физическо лице като търговец не се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на ТЗ. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец: сделките го определят като такъв, а не то определя сделките като търговски. Обективният критерий тук са извършените действия, а не – кой ги извършва.
Търговското качество на физическото лице следва да се разглежда с оглед характера на извършваните от него сделки и услуги. Тази теза се съдържа и в данъчния закон: на основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, ако физическото лице е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, доходите от стопанската му дейност се облагат по реда на глава пета, раздел II от закона, т.е. смятат се за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец.
Според чл. 286, ал. 2 от ТЗ, търговски са и сделките по чл. 1, ал. 1 независимо от качеството на лицата, които ги извършват. В чл. 1, ал. 1, т. 13 и 14 на ТЗ са посочени:
– хотелиерски, туристически, рекламни, информационни, програмни, импре-сарски или други услуги;
– покупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба.
Издаденото от Община … удостоверение № … /03.10.2007 г. за въвеждане в експлоатация на строеж установява, че строежът е изпълнен в съответствие със съгласуван и одобрен на 28.09.2007 г. инвестиционен проект № 1 от 2006г., предаден екзекутивен проект на 03.10.2007г. и разрешение за строеж № 2 от 10.01.2006 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия. Предвид на това считам, че още преди започване на строителството на въпросната сграда (жилищна сграда със стаи за настаняване на туристи с обществено обслужваща част снек-бар и спа център) намерението Ви е било да използвате същата в бъдеще за осъществяването на търговски сделки (хотелиерски и/или туристически услуги или продажба на построената сграда). Ето защо, на основание чл. 26, т. 7 от ЗДДФЛ доходите от продажбата на недвижимия имот ще се облагат по реда на раздел II от глава пета на ЗДДФЛ, т.е. следва да се третират за доходи от стопанска дейност като едноличен търговец. Това означава, че разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви „а” и „б” от ЗДДФЛ в конкретния случай не могат да бъдат прилагани.
На основание чл. 26, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър. В тази връзка са приложими разпоредбите на ЗКПО, касаещи документалната обоснованост на разходите. Съгласно чл. 10, ал. 1 от ЗКПО, счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството, отразяващ вярно стопанската операция. Използването на документи, издадени на други предприятия (в случая на ЕООД „………..”) за целите на формирането на облагаемия доход по чл. 26, ал. 1 от ЗДДФЛ е недопустимо.
По повод отношенията Ви с ЕООД „…….”, чийто собственик сте, имайте предвид, че на основание чл. 77 от ЗДДФЛ, при определяне задълженията Ви по този закон в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). Съгласно чл. 15 от ЗКПО, когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица.
ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ:
/КРАСИМИР СТЕФАНОВ/’

Оценете статията

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *