данъчно третиране на публична продан на недвижими имоти съгласно Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)

3_714/10.03.2011г.
ЗДДС, чл.45
ЗДДС, чл.131

Относно: данъчно третиране на публична продан на недвижими имоти съгласно Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
Според изложеното в запитването по изпълнително дело №…… по описа на ЧСИрег.№…със страни: взискател „СЖЕ” АДи длъжник „ОД” ЕООД, във връзка с предстоящо насрочване на публична продан на ипотекираните в полза на взискателя недвижими имоти и заложени движими вещи, представляващи:
-позиция 1: Битова сграда и др.сграда със застроена площ 300 кв.м, ведно с идеални части от поземлен имот с площ от ….. дка,
– позиция 2 земеделска земя с площ от ….. дка, начин на трайно ползване – оранжерия,ведно сдва броя оранжерии.
Във връзка с изложеното се поставя въпроса следва ли да се начисли ДДС към първоначалната цена за публична продан и към коя от посочените позиции, като се има предвид, че длъжникът е регистрирано за целите на ЗДДС лице?
При така изложенатафактическа обстановка и с оглед разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС, обн. ДВ, бр.63 от 4 август 2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 100 от 21.12.2010 г.) и Правилника за приложението му (ППЗДДС, обн. ДВ, бр.76 от 15.09.2006г., посл. изм. ДВ, бр. 10 от 01.02.2011 г.) изразяваме следното становище:
В ЗДДС режимът на облагането на доставката на стоки или услуги при публичната продан е регламентиран в Глава четиринадесета „Специфични случаи на доставки“ и е приложим единствено в случаите, когато собственикът на вещта (длъжникът, залогодателят, съответно собственикът на ипотекирания имот) е регистрирано по закона лице. Освен това е необходимо да се има предвид, че на облагане с ДДС ще подлежат само продажбите на стоки или имоти, които биха били предмет на облагаеми доставки по смисъла на чл.12 от същия закон в случаите на обикновена продажба. В този смисъл, не се облагат с данък върху добавената стойност принудителни продажби на стоки, които са предмет на освободена доставка, каквато е например прехвърляне на собственост върху сгради, които не са нови, ако не е упражнено правото на избор същите да се третираткато облагаеми.
Доставките, свързани със земя и сгради, са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС и по-конкретно в разпоредбата на чл.45 от същия закон.
Съгласно чл. 45, ал.1 от ЗДДС освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. В разпоредбата на чл.45, ал.5, т.2 от същия закон е указано, че разпоредбата на ал.1 не се прилага по отношение на прехвърлянето право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени подповърхността й.
На основаниечл.45, ал.3 от закона доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях, са освободени доставки.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на закона. С визираната норма е дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или;
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
С разпоредбата на чл.45, ал.7 от ЗДДС се създава право на избор от страна на доставчика доставките по ал.1, 3 и 4да сетретират като облагаеми такива.
По отношение на първия недвижим имот -поземлен имот с битова сграда и др. сграда е необходимо първо да се определи дали поземленият имот представлява урегулиран такъв.
В ЗДДС липсва легална дефиниция на урегулиран поземлен имот (УПИ), но в Закона за устройство на територията (ЗУТ) е дадена такава в § 5, т. 11: “урегулиран поземлен имот или урегулиран имот е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство“. От дефиницията е видно, че за да бъде определен един поземлен имот като урегулиран, на първо място е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики.
На второ място е необходимо да се определи характера на сградите, дали същите са нови или стари по смисъла на ЗДДС. В зависимост от характера на сградите и поземления имот са възможни следните хипотези:
а) поземленият имот е с характеристиките на УПИ и сградите са стари. В този случай за сградите и прилежащия им терен е приложима разпоредбата на чл.45, ал.3 от ЗДДС, т.е.ще е налице освободена доставка. Определение на понятието „прилежащ терен” е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС: “прилежащ терен“ е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот. Собственикът на ипотекирания имотима право да избере за прилежащия терен режим, различен от този на сградата, към която същият е прилежащ /например: старата сграда да остане с нормативно определения режим на освободена доставка, а за прилежащия й терен да се упражни правото на избор да е облагаема доставка/. Този извод се налага от редакцията на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, където доставката на прилежащия терен е изброена в данъчен аспект като отделна доставка, въпреки невъзможността същият да е самостоятелен предмет на прехвърлителна сделка. За останалата част от урегулирания поземлен имот (без прилежащия терен) е приложима разпоредбата на чл.45, ал.5, т.1 от закона, т.е. налице ще е облагаема доставка;
б) поземленият имот е с характеристики на УПИ и сградите са нови по смисъла на закона.В този случайще е налице облагаема доставка по силата на чл. 45, ал.3 и чл. 45, ал. 5, т.1 от закона;
в) поземленият имот не е урегулиран поземлен имот и сградите са стари. В този случай по силата на чл.45, ал.1 и ал.3 от ЗДДС ще е налице освободена доставка;
г) поземленият имот нее урегулиран поземлен имот и сградите са нови. В този случай е необходимо да се има предвид разпоредбите на чл.45, ал.3 и чл.45, ал.5, т.4 от ЗДДС, съгласно които доставката на нова сграда и прилежащия й терен, който не е УПИ е облагаема доставка. В същото време прехвърлянето на вещни права върху земя е освободена доставка по силата на чл.45, ал.1 от закона.
При положение, че цената е определена отделно за сградата и отделно за земята, ще са налице две отделни доставки с различно данъчно третиране съобразно изложеното по-горе.
Само в случай, че цената за поземления имот и сградата е определена общо, следва да се определи коя е основната доставка по смисъла на чл.128 от ЗДДС. Характерът на основната доставка определя приложимия режим по закона. Следва да се отбележи, че най-общо съпътстваща е тази доставка, която от гледна точка на получателя няма самостоятелно значение и същият не би сключил сделката, за да придобие самостоятелно предмета на тази доставка, а тя се явява необходимост, допълнение или повишаваща качеството добавка към другия, основен предмет на доставката.
По отношение на втория недвижим имот – земеделска земя и построените в нея два броя оранжерии, е необходимо да се има предвид следното:
При прехвърляне правото на собственост, други вещни права, както и отдаване под наем или аренда на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земятаилиизградени под повърхността й,приложение намира разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 2 от ЗДДС, която предвижда, че доставката е облагаема. От друга страна, както бе посочено по-горе, прехвърлянето на вещни права върху земя е освободена доставка по силата на чл.45, ал.1 от закона.
Ив този случай за определяне на режима на облагане за този имот от значение е как е определена цената – общо или е определена отделна цена за земеделската земя и отделно за съоръженията в нея – оранжериите. При положение, че цената е определена общо, следва да се определи коя е основната доставка, което предопределя приложимия режим по ЗДДС. В случай, че е определена отделна цена за земята и отделна цена за оранжериите, ще са налице две отделни доставки с различно данъчно третиране, а именно – облагаема доставка за съоръженията и освободена за земята.
Независимо, че при публичната продан разпореждането с имота се извършва не по волята на доставчика /собственика на имота/, законодателят не е лишил същият от правото на избор относно характера на доставката, когато същата е освободена по смисъла на ЗДДС. Съгласно чл.83, ал.5 от ППЗДДСв случаите на публична продан по реда на чл.131 от закона правото на избор по чл.45, ал.7 от закона се упражнява от собственика на вещта (длъжникът, залогодателят, съответно собственикът на ипотекираната вещ) след покана от публичния или съдебния изпълнител. Когато до обявяването на проданта не постъпи писмено уведомление от длъжника, доставката се счита за освободена.
Следва да се има предвид, че режимът на продажбите на стоки и услуги, регламентиран в чл.131 от закона и чл.83 от правилника за приложението муе специален. Това е видно както от заглавието на главата, в която е регламентиран – „Специфични случаи на доставки”, така и от тесния кръг обществени отношения, коитоурежда. Същият въвежда изключение от общите правила за документиране и отчитане на доставките и внасяне на данъка. Предвид изложеното, в случаите на публична продан по реда на ГПК, когато длъжникът упражни правото си на избор по отношение нахарактера на доставките същите да се третират като облагаеми, то съгласно чл. 131, ал. 2 от ЗДДС се приема, че в продажната цена е включен данъкът, като той, заедно с продажната цена, се превежда /плаща/ от получателя /купувача/ на публичния изпълнител/съдебния изпълнител/заложния кредитор.

Оценете статията

Вашият коментар