Изх. № 24-33-100
Дата: 26.11.2008 год.
ЗДДС, чл. 25, ал. 6;
ЗДДС, чл. 25, ал. 7;
ЗЗД, чл. 73.
Относно: Данъчното третиране по ЗДДС на платения във връзка с предварителен договор за продажба на недвижим имот задатък
В писмото Ви под горния номер сте описали следната фактическа обстановка:
Дружества са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – УПИ. Във връзка с този договор между купувачи, продавач и банка са сключени договори за доверителна банкова сметка – “ескроу сметка“. Съгласно постигнатите договорености плащането на задатъка, а в последствие и цялостното плащане по сделката, се извършва по специална сметка, открита в банка на името на продавача, по силата на договор между продавач, купувачи и съответната банка, като разпореждането със сумата по задатъка от страна на продавача ще е възможно при изпълнението на следните условия — представяне на нотариален акт за покупко -продажба на съответния недвижим имот и удостоверение за липса на тежести върху имота.
В същото време, по силата на изрично споразумение, част от сумата, представляваща задатък между продавача и купувача, е преведена от купувача на посредник и се счита за извършено плащане между продавач и посредник във връзка със сключения между тях договор за посредничество.
Въпросите Ви са:
1.Какво е данъчното третиране на сумата, преведена като задатък от
купувачите по “ескроу сметка“ на името на продавача?
2.Какво е данъчното третиране на сумата, преведена от купувачите по
нареждане на продавача и за негова сметка по сметката на посредника
на продавача, преди прехвърляне на собствеността върху недвижимия
имот?
На основание чл. 10, ал.1 т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, по поставените в запитването Ви въпроси изразявам следното принципно становище:
1. Данъчно третиране на задатъка
Задатъкът/капарото има обща нормативна уредба в ЗЗД. Съгласно чл. 93 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото
изпълнение. Задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора. В същото време, в данъчно-правен аспект задатъкът представлява частично авансово плащане. В тази връзка, на основание чл.25, ал. 6 от ЗДДС данъкът за облагаемите доставки става изискуeм и възниква задължение за получателя на задатъка/капарото да начисли ДДС.
В тази посока е и позицията на ВАС- Решения № 3323/ 07.04.2003г., № 3927/ 12.04.2006г., № 12875/20.12.2006г.; № 11123/13.11.2007г.. В практиката си ВАС разглежда тези плащания от една страна като “задатък“ в облигационноправен смисъл, като приема обаче, че в данъчно-правен аспект тези плащания следва да се третират като авансови плащания, със съответните данъчно-правни последици.
2. Данъчното третиране на сумата, преведена като задътък от купувачите
по “ескроу сметка“ на името на продавача
В случая, тъй като плащането на задатъка се извършва по специална доверителна сметка, открита в банка на името на продавача, в която сумата е блокирана и се освобождава от банката в полза на продавача при изпълнение на няколко условия -представяне на нотариален акт за покупко – продажба на съответния недмижим имот и удостоверение за липса на тежести върху имота, не следва да се приема, че по отношение на преведената в доверителната сметка сума е налице авансово плащане, тъй като паричната сума – задатък/предплата не е предоставена на продавача по начин, че същият да може да се разпорежда с нея преди осъществяването на доставката /преди нотариалното изповядване на сделката/. Поради това следва да се счита, че в случая, включително в данъчно – правен аспект, превеждането на сумата от купувача в доверителна сметка на името на продавача има потвърдителна, гаранционна и обезщетително-наказателна функция, но не и функция на авансово плащане. Аргумент в тази насока е и обстоятелството, че сумите по доверителната сметката се олихвяват в полза на купувачите, видно от договора за “ескроу сметка“.
Плащането, направено по доверителната банкова сметка на името на продавача, поради специалния режим на сметката, не може да се счита получено от продавача до момента, до който за него не възникне правото да се разпорежда със сумата. Тъй като този момент е след подписването на Нотариалния акт за покупко – продажбата, преведените в доверителната сметка суми нямат характер на авансово плащане към купувача.
3. Относно сумата, която е преведена от купувачите по предварителния
договор за покупко – продажба на посредниканапродавача, и която по силата на
същия следва да се счита за извършено плащанемежду продавач и посредник във
връзка със сключения между тях договор за посредничество, считаме, следното:
3.1. По отношение на продавача на недвижимия имот
Ако са налице достатъчно доказателства, че преведената от купувачите на посредника на продавача сума е част от задатъка, съответно от договорената между продавача и купувачите продажна цена на недвижимия имат, следва да се счита за авансово плащане по доставката, тъй като е налице институтът делегация за плащане. С изпълнението на тази делегация, плащайки на посредника, купувачите изпълняват задължението си /погасяват част от дълга си/ към продавача, като в същото време продавачът, изпълнява задължението си към своя посредник. Сумата е преведена на посредника по нареждане на продавача, поради което следва да се приеме, че е била под негово разпореждане и макар да не постъпва в сметките му, има ефект в неговия патримониум /погасява дълга му/, поради което следва да се
приеме, че към датата на заверяване на сметката на посредника е налице плащане от купувачите към продавача. Тъй като датата на това плащане предхожда датата на прехвърляне на собствеността, същото следва да се счита за получено авансово плащане по облагаема доставка, и поражда задължение за регистрация по ЗДДС, на основание чл. 96, ал.4 от ЗДДС.
В случай, че са налице достатъчно основания това плащане да се счете за аванс, следва да се има предвид и разпоредбата на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, съгласно който когато нерегистрирано по този закон лице получи авансово плащане по облагаема доставка и фактически извърши тази доставка след датата на регистрацията си по този закон, смята се, че полученото авансово плащане съдържа данъка, който става изискуем на датата, на която става изискуем данъкът по доставката.
Във връзка с казуса следва да се прецени и евентуалното наличие на данни за заобикаляне на закона, които би могло да са налице, ако получателят по доставката не е регистрирано по ЗДДС лице, или е регистрирано лице, което с оглед характера на извършваните от него доставки не би имало право на пълен данъчен кредит във връзка с доставката, или други обстоятелства, сочещи към заобикаляне на закона.
3.2. По отношение на посредника на продавача на недвижимия имот
По отношение на посредника извършеното към него плащане, тъй като същото не е по сметка под специален режим следва да се третира като авансово плащане, получено от същия за извършена от него облагаема доставка – посредническа услуга с получател – продавачът на недвижимия имот. Това плащане, независимо, че в договора между лицата е посочено, че има гаранционен характер, следва да се счита за авансово плащане, по изложените в т. 1 на настоящото изложение съображения. Поради това, полученото плащане, сумата по което надвишава 50 хиляди лева, поражда за посредника задължение за регистрация по ЗДДС, на основание чл. 96, ал. 4 от ЗДДС, в случай, че същия не е бил регистрирано по ЗДДС лице към момента на получаване на сумата и към датата на данъчното събитие следва да се приложи разпоредбата на чл. 25, ал. 7 от ЗДДС.
В случай, че същият е имал качество на регистрирано по ЗДДС лице, за него възниква изискуемост на данъка на датата на получаване на плащането, на основание чл. 25, ал. 6 от ЗДДС.
ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ:
//