2_1431/25.08.2010
ЗОДФЛ, чл.12, ал.1, т.1
ЗДДФЛ, чл.13, ал.1, т.1
ЗДДС,чл.96, ал.1
Постъпило е Ваше писмено запитване, заведено по регистъра на Дирекция”ОУИ”-…… с вх.№…….2010 г., в което сте изложили следната фактическа обстановка:
Български гражданин за периода 2004-2007 г. е осъществявал множестворазпоредителни сделки с недвижими имоти, като някой от имотите са УПИ и са на стойност над 75 000 лева.
Въпросите, които поставяте са:
-Длъжно ли е лицето и за коя финансова година да се регистрира по ЗДДС?
-Данъчно задължено лице ли е и следва ли да подаде ГДД за приходи от дейността при покупко-продажбата на недвижими имоти и може ли да се счете за търговска дейност?
Предвид непълната фактическа обстановка в запитването и оглед действащата нормативна разпоредба през посочените години изразявам следното принципно становище по поставените въпроси:
1.Относно регистрацията по ЗДДС
1.1.През периода 2004-2006 г. е действал ЗДДС/обн. ДВ бр.153/98 г…, отм.ДВ, бр.63/2006 г./ съгласно, който данъчно задължено лице по смисъла на закона е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност независимо от целите и резултатите от нея.
Съгласно разпоредбата на чл.4 на ЗДДС /отм./ независима икономическа дейност е:
– всяка дейност, извършвана редовно или по занятие, включително всяка интелектуална дейност, упражнявана като свободна професия,
– всяка дейност, свързана с производството, търговията, селското стопанство, предоставянето на услуги, извличането на суровини, извършването на подготвителни и спомагателни работи, осъществявани за използване или консумация от потребителите,
– използването на материална и нематериална собственост с цел получаване на приход от нея, ако има траен характер, също се счита за независима икономическа дейност.
По смисъла на чл.108, ал.1 от ЗДДС всяко лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период, не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия, е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация.Задължението за регистрация възниква независимо от срока, за който е постигнат облагаемият оборот, но не и за период, по-дълъг от 12 последователни месеца.
От значение при определяне размера на облагаемия оборот е действащият данъчен режим на доставките към момента на възникване на данъчното събитие. Ако към тази дата те са облагаеми, се включват в стойността на общия облагаем оборот, а ако са освободени – не се включват в него. При това положение облагаемият оборот се определя като сума (сбор) на всички продажби на стоки и услуги по смисъла на чл.7-10 от ЗДДС /отм./,включително получените аванси по облагаеми доставки. С оглед на това освободените сделки, изброени в чл.34-52 от ЗДДС не се включват при определянето му както и облагаемите доставки със ставка нула.
Освободени са доставките свързани със земеделска, горска и в строителните граници на населените места земя. Считано от 01.01..2006 година учредяването или прехвърлянето на право на строеж се счита за доставка, свързана със земя, до момента на завършване на сградата в груб строеж, за която се учредява или прехвърля правото на строеж, като в него не се включват извършените строително монтажни работи. В чл.34, ал.3от ЗДДС са посочени сделките, които не се считат за доставки, свързани със земя.
1.2.С влизане в сила от 1 януари 2007 г. на новия ЗДДС е запазен регламента на понятието«данъчно задължено лице». Това е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея.
«Независима икономическа дейност» съгласно чл.3,ал.2 от ЗДДС е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Такава е ивсяка дейност, осъществявана редовно или по занятие,включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Предпоставките за задължителна регистрацияна данъчно задълженителица по чл.96 от ЗДДСса наличие наоблагаем оборот 50 000 лева или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователнитемесеца преди текущия. Облагаемият оборот е сумата от данъчните основина извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите съсставка нула, доставки на финансови услуги по чл.46, доставка на застрахователни услуги по чл.47. Получените авансови плащания по посочените доставки, с изключения на получените авансови плащания преди възникване на данъчното събитие по чл.51, ал.1 от ЗДДС, се включват в облагаемия оборот.
От облагаемия оборот са изключени доставките по посочените финансови и застрахователни услуги, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни и недълготрайни материални активи, използвани в дейността на лицето, както и доставките, както и доставките за които данъкът е изискуем от получателя по чл.82, ал.2 и 3.
Съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тяхтерени, както и учредяването и прехвърлянетона други вещни прававърху тях., т.е продажбата на новасграда и прилежащия й терен, както и УПИ по смисъла на Закона за устройството на територията/ЗУТ/, саоблагаеми доставкипо смисъла на ЗДДС. Чл. 45, ал.2 от закона разглежда режима на облагане на правото на строеж, а в чл.45, ал.5 са посоченидоставките със земя и сграда, които не се считат за освободени.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. С визираната норма с дадена дефиниция за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
Очевидно законодателят е възприел подход за определянето на характеристиката на сградите като “нови“ или “които не са нови“’ чрез удостоверяване на етап на тяхната завършеност от оторизиран от ЗУТ орган.
Следва дасе има предвид, че ако недвижимия имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност /СИО/, дохода от продажбата на същия следва да бъде разделен поравно между двамата съпрузи.
Заявлението зарегистрация следва да се подаде в 14 дневен срок от изтичането на данъчния период, през който лицето е достигнало облагаем оборот 50 000 лева или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия. /чл.96, ал.1 ЗДДС/.
Предвид изложеното за да се определи дали едно лице, което е извършвало продажби наимоти, е данъчно задължено по отменения и действащия през 2007 г. закон,следва да се извърши преценка дали същите са осъществявани инцидентно, или редовно и по занятие срещу възнаграждение. Какъв е вида на имотите. Само след събиране на всички доказанелства, може да се направи извода извършвало ли е лицето независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.
На въпроса Ви длъжно ли е лицето и към кой момент да се регистрира по ЗДДС, не може да Ви се предостави отговор предвид липсата на относима фактическа обстановка, както и факта, че това обстоятелство следва да бъде изследвано входа на ревизия или проверка, където могат да бъдат изяснени всички предпоставки свързани с данъчното облагане по ЗДДС..
2.Относно получените доходи от продажба на недвижими имоти
За да се определи дали един доход от продажба на недвижим имот е облагаем и съответно следва ли да се подаде годишна данъчна декларация от лицето е необходима подробна информация относно:
-Колко на брой и какви имоти са отчуждавани през данъчната година възмездно.
-Ако един от отчуждените имоти е апартамент, къща или вила бил ли е основно жилище на лицето през последните три години преди продажбата / за периода 2004-2006 г./, а за 2007 г. имал ли е качеството „ недвижим жилищен имот” към датата на продажбата.
-Кога са придобити имотите.
-Дали лицето е местно по смисъла на чл.6 от ЗОДФЛ, съответно по чл.4 от ЗДДФЛ
Предвид липсата на посочените данни изразяваме принципно становище относно данъчното облагане на доходите от продажбана недвижими имоти получени през 2004, 2005, 2006 и 2007 година от местно лице.
През цитирания период са действали Закона за облагане доходите на физическите лица/ЗОДФЛ/ и в сила от 01.01.2007 г. Закона за данъците върху доходите на физическите лица/ЗДДФЛ/.
2.1.Относно доходите реализиранипрез периода 2004 -2006 г.
Следва да имате предвид, че по силата на чл.12, ал.1, т.1от ЗОДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
а/ апартамент, къща или вила, включително прилежащата земя, при условие, че са били основно жилище на лицето през последните три години преди продажбата или замяната
б/ до два недвижими имота, които не са основно жилище на продавача, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако времето между придобиването и продажбата или замяната е повече от 5 години.
По силата на чл.12, ал.2 от ЗОДФЛ не се смята за доход полученото при продажба или замяна на имущество, придобито по наследство, завет, дарение и на реституирано имущество, както и наследствата и даренията.
Продажбата на недвижимо имущество извън посочените хипотези формира облагаем доход за лицето.
Съгласно чл.41, ал.1 от ЗОДФЛ данъчно задължените лица подават декларация за облагаемия си доход по чл.14 от с.з., който не включва необлагаемите по този закон доходи. На основание чл.42, ал. 1 от ЗОДФЛ годишна декларация не подават лицата, които са получили доходи само от трудови правоотношения и/или доходи по чл.14, т.1,2,4 и 5, с изключение на освободените по реда на чл.12, ал.3 от с.з..
2.2. Съгласно действащото законодателство през 2007 година необлагаеми са доходитепридобити през данъчната година от продажба или замянана :
-един недвижим жилищен имот независимо от датата на придобиването му
и
-додва недвижими имота, а за селскостопански и горски независимо от броя им, ако между датата на придобиване и датата на отчуждаване са изминали повече от 5 години.
В обхвата на необлагаемите доходи по чл.13от ЗДДФЛ са и доходите от продажба на или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Задължение да подадат годишна данъчна декларация иматлицата реализирали доходи посочени в чл.50 от ЗДДФЛ и не попадащите в изключенията на чл.52 от с.з..
3.Относно предпоставките за наличие на търговска дейност
Търговец по смисъл на чл.1, ал.1 от ТЗ е всяко физическо илиюридическо лице, което по занятие извършвапосочените вцитираната алинея сделки. Покупка, строеж или обзавеждане на недвижимиимоти с целпродажба е в обхвата на сделките по чл.1, ал.1, т.14 от ТЗ. За търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обемизисква неговите дела да се водят по търговски начин, даже ако дейността му не е посочена в ал.1., т.е. водещото е вида на сключваните сделки, дали същите имат характер на търговски по смисъла на Търговския закон.По силата на чл.286, ал.2 от ТЗ търговски са и сделките по чл.1, ал.1 от ТЗ, сключени от търговец във връзка с упражняваното от него занятие. Като търговски се определят и сделките по чл.1, ал.1 от ТЗ независимо от качеството на лицата, които ги извършват. При съмнение се смята, че извършената от търговеца сделка е свързана с неговото занятие /чл.286, ал.2 и ал.3 от ТЗ/
С оглед изложеното, за да намери приложение чл.13, ал.4 от ЗДДФЛ, при сделкис недвижими имоти еважно е да се извърши преценка дали имотите са закупувани с цел продажба, дали тази дейност се извършва регулярно, за да може да се определи като извършвана по занятие.