ОТНОСНО: Облагане с данък на дохода от продажба на недвижим имот
В отговор на направеното от Вас запитване до изпълнителния директор на НАП гр. София, препратено ни по компетентност с писмо вх.№ …. от 04.02.2011г. при Дирекция «ОУИ» …… и в съответствие с действащото законодателство изразяваме следното становище:
Според изложената в писмото фактическа обстановка сте собственик на недвижим имот, придобит през м. Октомври 2004г., представляващ земя и трайно закрепена стоманено стъклена оранжерия. През 2007г. в имота е построена и трайно закрепена втора стоманено стъклена оранжерия.
Интересувате се при продажба на имота дължите ли данък по реда на ЗДДФЛ и в случай, че дохода надхвърли 50 000лв. следва ли да се регистрирате по ЗДДС.
По отношение прилагане на ЗДДФЛ:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква ,.б“ от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
В конкретния случай,това условиее изпълнено за първата сделка – покупката на земя с трайно закрепена върху нея стъклена оранжерия през 2004г., тъй като сте ги притежавали повече от 5 години.
По отношение на дохода, който ще се получи от продажбата на втората също трайно закрепена стъклена оранжерия, построена през 2007г. и при условие, че продажбата се направи през настоящата 2011г. ще се формира облагаем доход.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Нормата на чл.33, ал.5 от ЗДДФЛ регламентира, че продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена напридобиване на имуществото /т.1/, а когато няма документално доказана цена на придобиване, същата е нула /т.3/.
Съгласно чл.48,ал.1 от ЗДДФЛ размерът на данъка се определя, като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
Независимо, че в запитването си не уточнявате дали сте единствен собственик на построените оранжерии следва да имате предвид, че на основание чл. 19 от Семейния кодекс /СК/, съпружеска имуществена общност са вещите и правата върху вещи, както и паричните влогове, придобити от съпрузите през време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи независимо от това, на чие име са придобити. Съвместният принос се предполага до доказване на противното /чл. 19, ал. З от СК/. На това основание доходите от продажба на недвижимо имущество, когато то е съпружеска имуществена общност се разделят поравно между съпрузите, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго.
В изпълнение на чл.50,ал.1,т.1 и чл.53,ал.1 от ЗДДФЛ, придобитият през годината доход се декларира с подаване на годишна данъчна декларация в срок до 30 април на следващата календарна година, до която дата следва да се плати и дължимия данък.
По отношениеприлаганетона ЗДДС.
Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.
В ал. 2 от същата разпоредба е регламентирано, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл. 46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.
По смисъла на чл. 96, ал. 3 от ЗДДС, в облагаемия оборот не се включват доставките по ал. 2, т. 2 и 3, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето, както и доставките за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3.
Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея /чл. 3, ал. 1 от ЗДДС/. Дефиниция на понятието “независима икономическа дейност“ е дадено в ал. 2 на чл. 3 от закона, а именно: независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само ако се извършва еднократно, а не редовно или по занятие. В този случай, сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС, няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС и не следва да намерят отражение при формиране на облагаемия оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от закона.
‘