№ 24-32-18
Дата: 28.12.2011 год.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1;
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1;
ДР на ЗДДФЛ § 1, т. 51.
Във връзка с Ваше писмено запитване, препратено в ЦУ на НАП и заведено с вх. № 24-32-18 от 11.05.2011 г. Ви уведомявам следното:
Според описаното от Вас през 2001 г. със съпругата Ви сте придобили (най-вероятно чрез покупко-продажба) ? идеална част от къща, а през октомври 2007 г. придобивате и другата ? идеална част и ставате собственици на целия имот. През месец декември 2008 г. продавате ? идеална част от така придобития жилищен имот, а през август 2010 г. Вие и Вашите съсобственици продавате къщата на трето лице. При така изложената фактическа обстановка и поставения въпрос относно облагането, съответно декларирането на придобития от Вас доход от продажбата на недвижимия имот изразявам следното становище:
Съгласно действащата към момента разпоредба на чл. 13, ал. 1, т. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а) един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В случай, че доходите от продажба на недвижимо имущество не попадат в обхвата на необлагаемите доходи, при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 от ЗДДФЛ. На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.
При така изложената фактическа обстановка и приложените от Вас нотариални актове, на 12 октомври 2007 г. с покупката на другата ? идеална част от имота Вие и съпругата Ви реално ставате собственици на целия имот. Доходите, придобити през 2008 г. от последващата продажба на ? идеална част от имота няма да подлежат наданъчно облагане, доколкото през годината продавате един недвижим жилищен имот без оглед на времето през което същия е притежаван предвид разпоредбата на чл. 13, ал. 1 т. 1, б.”а” от ЗДДФЛ, действаща през 2008 г.
По отношение на придобитите доходи от извършената през месец август 2010 г. продажба на другата ? идеална част от имота се прилага редакцията на чл. 13, ал. 1,
т. 1, б. ”а” от ЗДДФЛ, действаща след 01.01.2010 г., т.е. необлагаеми са доходите, съответстващи на частта от жилищния имот за която е налице условието между датата на придобиването и датата на продажбата му да са изминали повече от три години. Предвид конкретната фактическа ситуация, размерът на облагаемият доход, следва да бъде изчислен пропорционално за частта, за която не е налице условието по чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а” от ЗДДФЛ по следният начин:
-определя се продажна цена за облагаемата част от дохода – ? от цената, платена при продажбата за частта от имота, която е Ваша собственост (1/2 идеална част);
-определя се цената на придобиване за облагаемата част от дохода – 1/4 от цената, платена от Вас и от съпругата Ви за закупуването на целия имот (към октомври 2007 г.).
Необходимо е да имате предвид, че доходите, получени при продажба на имущество – съпружеска имуществена общност се разделят поравно между съпрузите.
/КРАСИМИР СТЕФАНОВ/
‘