ОТНОСНО: Прилагане на нормите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция ОДОП …… постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-75/17.06.2021 г., препратено за отговор по компетентност от ТД на НАП ……
Излагате следната фактическа обстановка:
Закупили сте парцел –УПИ през 1994 г., като сте го придобили в режим на СИО и притежавате ? идеални части. На 12.08.2015 г. съпругът Ви е починал, във връзка с което по наследство придобивате още 1/6 идеални части от парцела. В момента притежавате 4/6 от имота. Възнамерявате да учредите дружество, което да построи жилищна сграда. За тази цел искате да продадете на дружеството 3/6 от притежаваните от Вас идеални части от земята, а върху 1/6 да учредите право на строеж, срещу което ще получите два апартамента.
Задавате въпросите:
1. За дохода от продажбата на УПИ ще се дължи ли данък по реда на ЗДДФЛ?
2. При учредяване на право на строеж на 1/6 идеални части от земята и получаването на два апартамента, счита ли се, че е придобит облагаем доход и как следва да се формира данъчната основа?
С оглед на действащата нормативна уредба и така описаната фактическа обстановка, изразявам следното становище:
Следва да имате предвид, че на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ).
Съгласно чл. 13, ал. 2 от същия закон не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение.
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ са освободени от облагане и доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Доходът, придобит от продажба на част от парцела ще е изцяло необлагаем по силата на горецитираните разпоредби и същият не подлежи на деклариране в годишна данъчна декларация (ГДД). Декларира се по желание на лицето с приложение № 13 към ГДД.
При обикновената съсобственост всеки от титулярите на право на собственост има отделно право върху идеална част.
Идеалната част означава право на собственост върху всеки един квадратен метър от целия имот, която идеална част не може да бъде определена с граници.
В случая, предвид, че сте притежател на идеални части от парцела, не би могло да се определи, кои точно части са обект на продажбата и върху кои ще има учредено право на строеж. Дали тези придобити чрез покупка, или тези придобити по наследство. Собствеността на всеки кв. метър е частично придобита от покупка и наследство, като съотношението е 3/6 с покупка към 1/6 по наследство (общо 4/6 идеални части).
Следователно, доходът, който ще придобиете срещу учреденото право на строеж – два апартамента, частично ще подлежи на облагане. Облагаем ще е доходът, съответстващ на частта от парцела, придобита чрез покупка, върху която е учредено право на строеж. Съотношението облагаема/необлагаема част от дохода (който вече се явява единица част поради това, че ще е ваша индивидуална собственост) ще е 3 към 1, или 75 % от дохода ще е облагаем.
В чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доходи и съответно за тях е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и на годишната данъчна основа в раздел V от глава пета на същия закон.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
На основание чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Съгласно чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ в зависимост от формата на плащане доходите могат да бъдат парични и непарични. Доходът от сделката, която ще сключите, е непаричен – срещу учреденото право на строеж ще получите в замяна строителна услуга за изграждане на два броя недвижими имота. Когато доходът е непаричен, същият се счита за придобит на датата на получаване на престацията (чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ). Годишна данъчна декларация ще се подаде за годината, в която е получена престацията.
Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ в случаите на учредяване на право на строеж цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж.