ОТНОСНО: Прилагане на нормите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Във връзка с постъпило Ваше запитване с вх. № 94-00-43/06.04.2021 г. при Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика” …, изразявам следното становище:
Посочвате, че сте закупили апартамент през 2020 г. През 2021 г. месец май Ви предстои подписване на предварителен договор за продажба на същия този недвижим имот. Договаряте изплащане на продажната цена на части в три годишен период. При подписване на договора ще получите авансово част от продажната цена. През 2022 г. също ще получите част от цената и през 2023 г., когато ще са изминали три години от придобиването на апартамента, ще финализирате сделката и ще получите оставащата част от цената.
Задавате въпросите:
1. Дължите ли данък върху доходите за всяко едно от плащанията през тези години?
2. От коя дата следва да се брои срокът за трите години, предвидени в разпоредбата на чл. 13, ал.1, т. 1, б. “а“ от ЗДДФЛ – от датата на предварителния договор, дата на плащане или нотариалния акт?
С оглед на действащата нормативна уредба и така описаната фактическа обстановка следва да имате предвид, че на основание чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „а“ от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ).
За дата на придобиване и дата на продажба се прима датата на акта, с който е придобита собствеността върху имота и съответно е извършена и сделката по продажба на същия.
Когато е налице облагаем доход от продажба на недвижим имот и плащането на продажната цена е извършено през различни данъчни години, законодателят е уредил начинът на облагане в разпоредбата на чл. 33, ал. 7 от ЗДДФЛ, като всяко плащане за съответна година подлежи на деклариране и облагане.
При сключване на договор за периодично частично изплащане на продажната цена и отлагане във времето на придобиване на собствеността, като придобиването е обвързано с изплащане на крайна вноска/сума на цената се прилагат разпоредбите на чл. 33, ал. 9 от ЗДДФЛ, а именно: доходът, получен във връзка с предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото, подлежи на облагане независимо от обстоятелствата по чл. 13 от закона. Облагаемият доход се определя по посочена формула.
В допълнение на изложеното, следва да имате предвид, че формалното наименование на договора не е водещо, а следва да бъде разглеждано в съответствие с нормата на чл. 20 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните.
Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
Предвид изложеното по-горе, считам, че договореното от Вас изплащане на вноски на продажната цена и отлагането във времето на придобиване на собствеността, както и вероятното предаване на владението на имота и получаване на ползите от него за периода от потенциалния купувач, по своята същност може да се приеме, че представлява договор за лизинг с уговорка за прехвърляне правото на собственост върху имуществото, поради което при определянето на облагаемия доход следва да се приложи нормата на чл. 33, ал. 9 от ЗДДФЛ.
Когато волята на лицата е постигането на определени правни последици, но резултата от тях ще доведе до данъчно облагане и те извършат/договорят привидни такива с цел прикриване на действителната сделка и заобикаляне на данъчното облагане, следва да имате предвид нормата на чл. 77 от ЗДДФЛ. Същата регламентира, че при определяне на задълженията на лицата по този закон в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от Закона за корпоративното подоходно облагане.