Изх. № 24-30-57
Дата: 21.05.2012 год.
ЗКПО, чл. 10;
ЗДДС, чл. 2, ал. 1;
ЗДДС, чл. 21, ал. 4, т. 1;
ЗДДС, чл. 3;
ЗДДС, чл. 26, ал. 5, т. 4;
ЗДДС, чл. 8;
ЗДДС, чл. 82, ал. 1;
ЗДДС, чл. 9;
ЗДДС, чл. 96, ал. 2;
ЗДДС, чл. 12;
ЗДДС, чл. 119, ал. 1.
Относно: прилагане на Закон за данък върху добавената стойност (ЗДДС) и Закон за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) при управление на етажна собственост от дружество – управител
Във Ваше писмо, постъпило в ЦУ на НАП с вх. № 24-30-57/19.10.2011 г., сте изложили следната фактическа обстановка:
На свое общо събрание собствениците на сграда, намираща се гр. П……., във връзка с прилагането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), избират за управител на етажната собственост акционерно дружество. Дружеството е и собственик на част от обектите, формиращи етажната собственост в същата сграда. На основание чл. 19, ал. 7 от ЗУЕС общото събрание на собствениците е взело решение, че на дружеството-управител ще се заплаща възнаграждение.
Съгласно решение на общото събрание на собствениците на сградата е определена годишна такса на квадратен метър върху общата площ на всеки обект в етажната собственост. Приет е бюджет за управление, като в него са описани всички разходи, необходими за управление и поддръжка на общите части в сградата по съответни пера.
Размерът на месечната вноска е фиксиран твърдо, не се променя в срок от една година и се заплаща от всеки обитател на сградата. Вноската се събира от управителя от името и за сметка на етажната собственост. Събраните по този начин суми се разпределят от управителя за заплащане на месечните задължения на етажната собственост на изпълнителите по договори, както и сметките за ток, поддръжка на асансьор и др.
Открита е банкова сметка на дружеството-управител и е посочен срок за плащане на дължимата годишна такса от всеки собственик. Общото събрание на етажната собственост е взело и решение, че поддържането на общите части на сградата ще бъде възложено на други физически и юридически лица.
Във връзка с това са поставени следните въпроси:
1. При получаване на годишната такса за управление на всеки собственик в етажната собственост от дружеството-управител следва ли да се начислява ДДС за получените суми?
2. Как следва да се формира облагаемият оборот за целите на ЗДДС на дружеството-управител – като сума от брутния размер на получената годишна такса за управление от всеки собственик в етажната собственост или само върху определено възнаграждение на дружеството-управител?
3. Какъв данъчен документ следва да бъде издаден от дружеството-управител за постъпващите суми за годишната такса от всеки собственик на етажната собственост?
4. Следва ли брутният размер на получената годишна такса за управление от всеки собственик да се отчита като приход за дружеството-управител за целите на ЗКПО?
5. В случай, че заплащането на годишната такса от собственик на етажната собственост към дружеството-управител е в брой, следва ли да се издава касов бон от дружеството?
6. Разходите за управление и поддържане, извършени от дружеството – управител във връзка с поддръжката на етажната собственост, регламентирани в т. 11 от ДР на ЗУЕС, като електрическа енергия, вода, асансьор и други подобни ще бъдат ли признати като разход при дружеството-управител?
7. Следва ли да се издават фактури от дружеството-управител за разходите по т. 6 и ако да, ще има ли право на данъчен кредит за тях управляващото дружество?
8. Разходите за ремонт и реконструкция, които са необходими за поддръжка на сградата и са задължителни за собствениците, как следва да се третират от гледна точка на ЗДДС и ЗКПО?
9. Разходите за трудови възнаграждения, както и осигуровките на персонала, нает за обслужване на етажната собственост, извършени от дружеството-управител, като възнаграждение на портиер, управител, охрана, чистачки и други подобни, гласувани в бюджета, как ще се третират от гледна точка на ЗКПО. Кой следва да сключи трудови договори с посочените лица?
Предвид така изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, по така поставените въпроси изразявам следното становище:
Относно прилагането на ЗКПО:
Според чл. 9 от ЗУЕС формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците, като в описания от Вас случай избраната форма на управление е общо събрание на собствениците. Съгласно чл. 10 от ЗУЕС органите на управление при избрана форма на управление на етажната собственост общо събрание са:
1. общо събрание;
2. управителен съвет (управител).
В разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 5 и 7 от ЗУЕС, като правомощия на общото събрание са посочени определяне на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и на размера на паричните вноски във фонд “Ремонт и обновяване“. В § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС е определено, че “разходи за управление и поддържане“ са разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
От цитираните разпоредби следва, че разходите по чл. 11, ал. 1, т. 5 (дефинирани с § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС) и т. 7 от ЗУЕС, са разходи на етажната собственост, а не на дружеството-управител.
По отношение на управителния съвет (управителя) разпоредбата на чл. 19, ал. 7 от ЗУЕС предвижда, че по решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя) и касиера може да се заплаща възнаграждение. Това възнаграждение се явява елемент на разходите на етажната собственост за управление и поддържане (§ 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС), съответно – приход за дружеството-управител.
Следователно при определянето на данъчния финансов резултат на дружеството-управител се включват приходите от възнаграждението за управление, а останалите парични вноски по чл. 11, ал. 1, т. 5 и 7 от ЗУЕС, извършени от собствениците за покриване на разходите за поддържането на общите части на сградата, за фонд “Ремонт и обновяване“, както и за т.нар. “полезни разходи“ (§ 1, т. 12 от ДР на ЗУЕС), не са елемент на възнаграждението за управление и в този смисъл не представляват приходи на дружеството-управител.
Относно въпросите, свързани с документирането на взаимоотношенията между дружеството-управител и собствениците във връзка с годишната такса, дължима от всеки собственик, както и относно възнаграждението на дружеството-управител, е необходимо да се отбележи, че за целите на прилагане на ЗКПО, същите следва да бъдат документирани с първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството.
По отношение на осигуряването на охрана, портиер, чистачки и т.н. са възможни две хипотези:
1. Дружеството извършва дейностите по почистване, охрана, ремонт или други услуги на свой риск и за своя сметка като наема персонал и му изплаща възнаграждение. При определянето на данъчния финансов резултат на дружеството-управител се включват приходите от възнаграждението за тези дейности. В този случай разходите за възнаграждения и осигуровки на персонала са признати за данъчни цели при дружеството-управител. Същият подход е приложим по отношение и на други разходи, които дружеството-управител извършва на свой риск и за своя сметка. За признаването на тези разходи за данъчни цели е приложима разпоредбата на чл. 10, ал. 1 от ЗКПО, където е постановено, че счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството, отразяващ вярно стопанската операция.
2. Разходите за възнаграждения на лицата, извършващи дейностите по охрана, почистване, ремонт или други услуги, влизат в състава на разходите по § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС – «…други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата». В този случай те не са разход на дружеството-управител, съответно дължимата от собствениците такса за тези дейности не е негов приход.
Относно прилагането на ЗДДС:
Съгласно чл. 2, ал. 1 от ЗДДС с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна доставка на услуга. По смисъла на чл. 8 от същия закон услуга е всичко, което има стойност и е различно от стока, от парите в обръщение и от чуждестранната валута, използвани като платежно средство. В чл. 9 от ЗДДС е предвидено, че доставка на услуга е всяко извършване на услуга. Съгласно чл. 12 от същия закон облагаема доставка е всяка доставка на услуга, когато е извършена от данъчно задължено лице и е с място на изпълнение на територията на страната, освен в случаите, в които закона предвижда друго.
По смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, като независима икономическа дейност по силата на ал. 2 от същата разпоредба е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, както и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
В запитването е посочено, че общото събрание на собствениците е избрало дружеството Ви за управител на етажната собственост през 2012 г. и е определило размера на дължимото възнаграждение за извършваната услуга по управлението на етажната собственост.
Предвид гореизложеното дейността по управление на етажната собственост може да бъде квалифицирана като независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, доколкото тази дейност се осъществява редовно срещу възнаграждение. Доставката на услуга, извършвана от дружеството е облагаема, тъй като не попада в изрично посочените като освободени доставки по Глава четвърта от ЗДДС. Приложим в случая е чл. 21, ал. 4, т. 1 от ЗДДС, съгласно който мястото на изпълнение на доставка, свързана с недвижим имот е мястото, където се намира този имот, т.е. доставката е с място на изпълнение на територията на страната.
За доставката по управление на етажната собственост, ако дружеството е регистрирано по ЗДДС лице, същото е платец на данъка на основание чл. 82, ал. 1 от закона, като за нея следва да бъде издадена фактура. Когато получател (съсобственик на сградата) по доставката е данъчно незадължено физическо лице фактура може да не се издава. Съгласно чл. 119, ал. 1 от ЗДДС за доставките, за които издаването на фактура не е задължително, доставчикът, когато е регистрирано по закона лице, съставя отчет за извършените продажби, който съдържа обобщена информация за тези доставки за съответния данъчен период. Ако за доставката е платено в брой, с чек, с ваучер, с банкова кредитна или дебитна карта или с други заместващи парите платежни средства дружеството е длъжно да регистрира и отчита същата чрез издаване на фискална касова бележка от фискално устройство, независимо дали е поискан друг данъчен документ.
Ако дружеството не е регистрирано по ЗДДС посочените доставки на услуги формират облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2 от същия закон. Данъчната основа на доставката на извършваните услуги по управлението на етажната собственост е определеното от общото събрание възнаграждение на управителя.
Сумите, определени от общото събрание за покриване на разходи, необходими за поддръжка, ремонт и реконструкция на общите части в сградата, като част от годишната такса, дължима от съсобствениците, които са постъпили по банковата сметка на дружеството, не се включват в данъчната основа на извършваната доставката на услуга по управлението на етажната собственост, когато тези суми са посочени изрично в счетоводството на дружеството (чл. 26, ал. 5, т. 4 от ЗДДС). Дружеството трябва да разполага с доказателства за действителния размер на сумите и няма право на данъчен кредит по отношение на данъка, който може да е станал дължим при извършването на разходите.
Когато дружеството извършва и дейностите по почистване, охрана, ремонт или други услуги на свой риск и за своя сметка срещу възнаграждение, определено за всяка от дейностите, са налице отделни доставки на услуги, за данъчното третиране на които са приложими общите правила на ЗДДС. За извършените доставки на услуги следва да бъде издадена фактура, освен случаите на доставки, по които получателят е данъчно незадължено физическо лице. В случай, че за извършените на свой риск и за своя сметка дейности по почистване, охрана, ремонт или други услуги е платено в брой, с чек, с ваучер, с банкова кредитна или дебитна карта или с други заместващи парите платежни средства дружеството е длъжно да регистрира и отчита същите чрез издаване на фискална касова бележка от фискално устройство, независимо дали е поискан друг данъчен документ.
ИЗПЪЛНИТЕЛЕНДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ ЗА
ПРИХОДИТЕ:
/КРАСИМИР СТЕФАНОВ/