ОТНОСНО: Прилагане чл. 9, ал. 2, т. 4 във вр. с чл. 25, ал.3, т.6 от ЗДДС
Във връзка с постъпило запитване с вх. № при Дирекция „Обжалване и управление на изпълнението” – е описаната следната фактическа обстановка:
Представляваното от Вас дружество „…..” ООД, в качеството си на купувач, е сключило предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с Районен кооперативен съюз – ……, в качеството си на продавач, за недвижим имот на териорията на гр. ….. На основание чл. 4 от Договора, продавачът е предал владението над имота на купувача. Определеният от страните срок за сключване на окончателния договор още не е изтекъл. „…” ООД като владелец желае да извърши подобрения /СМР/ в имота, които ще доведат до увеличаване на неговата стойност. Тези подобрения ще бъдат извършени за сметка и в полза на владелеца и във връзка с осъществяваната от същия дейност. Дружеството счита, че за тези подобрения не следва да се начислява ДДС и да се фактурират извършените СМР на продавача на имота, на основание чл. 70, ал.3 във вр. с чл. 71 и 72 от ЗС, защото по силата на чл. 70, ал.3 от ЗС купувачът „….” ООД има правата на добросъвестния владелец, поради което счита, че е собственик на извършените подобрения и ще има право на обещетение от продавача, в случай, че не бъде сключен окончателният договор за покупко-продажба.
Зададени са въпросите: Следва ли „…..” ООД да фактурира и начисли ДДС на Районен кооперативен съюз – ….. за извършените подобрения в имота, подробно описани по-горе, както и ако отговорът на първия въпрос е положителен, в случай че не бъде сключен окончателен договор и в полза на дружеството купувач в качеството му на добросъвестен владелец възникне право на обещетение по реда на чл. 72 от ЗС, няма ли същото да е задължено да начисли още веднъж ДДС за същите СМР при заплащане на обещетението от страна на продавача.
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба по зададените въпроси, изразяваме следното становище:
С предварителния договор се създава едно взаимно задължение за сключване на друг договор, окончателен. Предварителният договор, с който се уговаря продажбата на дадена вещ, няма вещноправен ефект – той не прехвърля правото на собственост или ограничени вещни права върху нея, а създава задължение за страните да сключат окончателен договор за покупко-продажба. Нещо повече – към момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба не е необходимо страната, която се задължава да прехвърли определено право, да е негов собственик. В тези случаи с предварителния договор тя се задължава да придобие това право, след което да го прехвърли на другата страна.
Легално определение на понятието «подобрение» е дадено в ДР на ЗДДС. «Подобрение» е дейността по извършването на последващи разходи, свързани с отделен актив, които водят до увеличаване на икономическата изгода над тази от първоначално оценената стандартна ефективност на този актив (т. 32 от § 1 от ДР на ЗДДС).
Съгласно чл. 9, ал. 2, т. 4 от ЗДДС, извършването на услуга от държател/ползвател за ремонт и/или подобрение на нает или предоставен за ползване актив е приравнено на доставка на услуга.
Според разпоредбата на чл. 25, ал. 3, т. 6 от ЗДДС, данъчно събитие възниква на датата на фактическо връщане на актива с ремонта (с изключение на ремонт по чл. 9, ал. 4, т. 2) и/или подобрението при прекратяването на договора или преустановяване ползването на актива, в случаите на извършване на безвъзмездна услуга от държател/ползвател за ремонт и/или подобрение върху нает или предоставен за ползване актив. Това е и моментът, когато данъкът става изискуем.
Предвид изложеното считаме, че извършеното от Вас подобрение на недвижия имот, доколкото не е налице прехвърляне на собственост или ограничено вещно право върху посочения имот във Ваша полза, представлява безвъзмездно извършване на услуга по подобрение от държател/ползвател върху предоставен за ползване актив. За тази услуга данъчното събитие би възниквало по силата на чл. 25, ал. 3, т. 6 от ЗДДС на датата на фактическото връщане на актива с подобрението при прекратяване ползването на актива /във Вашия случай данъчното събитие би възникнало, в случай, че не бъде сключен окончателен договор за покупко-продажба, при връщане на имота на собственника РКС …../. Това е и датата, на която данъкът става изискуем за Вас и възниква основание за начисляването му по реда на чл. 86 от ЗДДС.
Съгласно чл. 86 от закона, регистрирано лице, за което данъкът е станал изискуем, е длъжно да го начисли, като:
1. издаде данъчен документ, в който посочи данъка на отделен ред;
2. включи размера на данъка при определяне на резултата за съответния данъчен период в справка-декларацията по чл. 125 за този данъчен период;
3. посочи документа по т. 1 в дневника за продажбите за съответния данъчен период.
По силата на изричната разпоредба на чл. 70, ал. 3 от ЗС, владението, предадено въз основа на предварителен договор,се ползва със засилена законова закрила. Без да е добросъвестен владелец, придобилият владението въз основа на предварителен договор се ползва от правата по чл. 71 и 72 ЗС, а именно:
– има право да се ползува от вещта и да получава добивите, които тя е дала до предявяването на иска за връщането й;
– може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта, вследствие на тези подобрения;
– може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта;
– има право да задържи вещта до заплащане на подобренията и на разноските.
С оглед изложеното и вземайки предвид факта, че законът /ЗС/ дава право на владелеца да задържи имота до получаване стойността на подобренията, считаме, че не би възникнало основание за двойно начисляване на ДДС от Ваша страна при претендиране на евентуално обещетение по чл. 72 от ЗС, тъй като релевантен за изискуемостта на данъка е единствено моментът на фактическото връщане на имота на собственика /чл.25, ал.3, т.6 от ЗДДС/.
‘