1_ИТ-00-80/01.07.2010
относно: прилагането на чл.25 и 26 от ЗДДС
По повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция „ОУИ”-гр………… с вх. № ИТ-00-80/ 28.05.2010 г., отговаряме следното:
В запитването не сте приложили никакви договори или други документи, които се отнасят до постигнатите договорености между ревизираното лице и „……….” АД, поради което даваме следното принципно становище:
Изложена е следната фактическа обстановка:
Задължено лице „А” изгражда жилища с цел продажба. Строител е дружество „Б”. Двете дружества се явяват свързани лица по смисъла на &1, т.3, б. „д” от ДР на ДОПК. Продажбата на апартаменти се извършва от посредниците „В” и „Г”, които съгласно сключени договори за посредничество получават възнаграждение за това. При сключване на предварителните договори за покупко-продажба на имотите с клиентите е уговорено плащане – 40% при подписване на предварителния договор, 20% при завършване на грубия строеж на сградата и 40% при прехвърляне собствеността на обекта с нотариален акт. Посредниците „В” и „Г” при всяко постъпване на суми от купувачите (по банковата сметка на посредниците) снабдяват последните с фактура от името на задълженото лице „А”, а за сумата, която са удържали като възнаграждение съгласно посредническите договори, издават фактура на името на задълженото лице, което ги осчетоводява като разходи за бъдещи периоди, а разликата превеждат по сметка на задълженотолице. През месец май 2009 г. инвеститорът „А” продава апартаменти в груб строеж на строителя-дружеството „Б”, като за апартаментите предмет на сделката в по-ранен момент са налице изплатени възнаграждения в полза на посредниците „В” и „Г”.
В тази връзка са поставени въпроси:
1.Следва ли изплатените възнаграждения от задълженото лице „А” на посредниците да бъдат префактурирани на купувача дружество „Б” или да се приеме, че същите са включени в продажната цена? Може ли да се приеме, че има продажби под себестойност?
2.Следва ли да се приложи нормата на чл.25, ал.4 от ЗДДС при продажбите на недвижимите имоти?
По първи въпрос:
За целите на ЗДДС данъчната основа е стойността, върху която се начислява или не се начислява данък в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смята за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, имащи обезщетителен характер. Данъчната основа се увеличава с елементите, посочени в чл.26, ал.3 от ЗДДС.
Данъчната основа при доставката на нови сгради или части от тях не може да е по-ниска от данъчната основа при придобиването на стоката или от себестойността й съгласно чл.27, ал.1 от ЗДДС. Ако същата доставка е между свързани лица тогава данъчната основа е пазарната цена при доставката нанови сгради или части от тях, съгласно чл.27, ал.3, т.1 от ЗДДС. Ако пазарната цена е по-ниска от себестойността на новата сграда или съответната част от нея, тогава данъчната основа не може да бъде по-ниска от себестойността на стоката. Следва да имате предвид, че съгласно &1, т.4 от Закона за счетоводството „себестойност”, е оценката на произведените (създадените) в предприятието активи, в която не се включват административните разходи, разходите за продажби, финансовите и извънредните разходи.
По втори въпрос:
Съгласно чл.25, ал.1 и 4 от ЗДДС данъчното събитие възниква на датата, на която собствеността върху стоката е прехвърлена или услугата е извършена. На датата на възникване на данъчното събитие данъкът става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли.
При доставки с периодично, поетапно или непрекъснато изпълнение, с изключение на доставките по чл.6, ал.2 от закона, всеки период или етап, за който е уговорено плащане, се смята за отделна доставка и данъчното събитие за нея възниква на датата, на която плащането е станало дължимо. Предвид естеството на сделката, считаме, че в случая не е налице доставка с периодично, поетапно или непрекъснато изпълнение. В настоящата хипотеза е приложима разпоредбата на чл.25, ал.7 от ЗДДС. За всяко едно плащане по доставката преди възникване на данъчното събитие по чл.25, ал.2 от ЗДДС данъкът става изискуем към момента на получаването на плащането за съответния му размер. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.В този смисъл, когато е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот и в него са предвидени плащания преди прехвърляне на собствеността на сградата ще е налице изискуемост на данъка за размера на плащането . Без значение за определяне на датата на данъчното събитие се явяват издадените по време на строителството актове 14 и 15.
Възможно е между посочените по- горе страни да съществуват и други договорки,съответно да са налице и други доставки,но те не са предметна настоящия отговор, поради това, че не се представени никакви документи за договореното между тях.
‘