186_21.11.2011 г.
ЗДДФЛ: чл. 13 и чл.33.
относно: прилагането на Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/ при продажба на поземлен имот
Във връзка с Ваше запитване, постъпило вДирекция ОУИ – гр…., заведено с вх. №г., изразяваме следното становище:
В запитването сте посочили, че през 1988 г. сте придобили поземлен имот чрез дарение с нотариален акт /НА/ от родителите си. Поради промяна в нормативната уредба на 11.05.2009 г. е съставен договор за доброволна делба на съсобствени недвижими имоти, при която придобитият от Вас поземлен имот чрез дарение разделяте с брат си. На 05.08.2011 г. чрез НА продавате своя дял за 58000 лв. при данъчна оценка 31997.30 лв., като имотът представлява площ от 114 кв.м. с трайно предназначение – урбанизирана територия, с начин на трайно ползване – ниско застрояване /до 10 м./, ведно с построена в имота сграда 72 кв.м.
Въпросите, които поставяте са следните:
1.Попада ли доходът от въпросната сделка в необлагаемите доходи по чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ?
2.Ако доходът е облагаем, каква ще е данъчната основа за облагане?
Поради това, че към запитването не сте приложили никакви копия от документи, които да обосновават и доизясняват посочените от Вас факти и обстоятелства, като нотариални актове за дарение, респективно за продажба, документите за доброволна делба, вида и начина на придобиване на построената в имота и продадена впоследствие сграда, Ви отговаряме по принцип.
Видно от чл.8, ал.10 от ЗДДФЛ доходите от използване, продажба, замянаили друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, са от източник в страната.
Съгласно чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
а/ един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години. Определението на „недвижим жилищен имот” е посочено в §1, т.51 от ДР на ЗДДФЛ – това е недвижим имот, който в момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Следователно, разпоредба на чл.13, ал.1, т.1, б.”а” от ЗДДФЛ не се отнася за доходи от продажба или замяна на земя / УПИ, парцел и др./.
б/ до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Съгласно чл.22, ал.3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, срокът който се брои по години, изтича на същото число и в същия месец на съответната година, а когато такова число няма – в края на съответния месец. Следователно в случаите, когато между датата на тяхната продажба и датата на придобиването им, не са изминали повече от 5 години, реализираните доходи от продажбата ще подлежат на облагане в годината на придобиването им съгласно разпоредбата на чл.11, ал.1 от ЗДДФЛ.
В разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ е посочено, че облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Следователно, при формиране на облагаемият доход по реда чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ не се изисква размерът на данъчната оценка и се регламентират само 10 на сто разходи върху положителната разлика, за които разходи не се изисква документиране. Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване по ал.1 от посочената разпоредба е нула когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение – чл.33, ал.6, т.3 от ЗДДФЛ.
Във връзка с изложеното в запитването, трябва да се има предвид и нормата на чл.13, ал.2, т.1 от ЗДДФЛ която посочва, че не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Но продажбата на дареното имущество формира облагаем доход с изключение на тези продажби на дарено имущество, при които са спазени изискванията и сроковете, регламентирани в разпоредбите на чл.13, ал.1, т.1, б.”а” и „б” от ЗДДФЛ.
Доброволната делба е способ за прекратяване на съсобствеността, чийто краен ефект е нейното трансформиране в изключителна собственост, въз основа на постигнато между всички съделители съгласие относно начина на разпределяне на съсобственото имущество.
На основание изложеното, за целите на данъчното облагане ще има значение наличието на извършена делба от гледна точка на това дали е налице или не е, увеличаване на дела на съделителя, а именно:
1.В случаите, при които идеалните части от имуществото на съсобственика остане непроменена след сключване на договора за доброволна делба /реалната част/, доходите, получени от продажба на това имущество не подлежат на облагане на основание чл.13, ал.1, т.26 от ЗДДФЛ.
2.Случаите, в които след сключен договор за доброволна делба, реалната част на съделителя се е увеличила в сравнение с идеалната такава, при продажбата на това имущество доходите от получената разлика между реалната и идеалната част подлежат на облагане на основание чл.10, ал.1, т.5 от закона. Важно е да се има предвид и дали придобитата увеличена реална собственост е получена възмездно или чрез дарение, за да се приложат съответните норми на чл.33, ал.6 от ЗДДФЛ /цена на придобиване/ при продажбата на имота, с цел получаване на облагаемия доход по реда на чл.33, ал.1 от ЗДДФЛ.
‘