2_114/19.01.2012г.
ЗДДС чл.3, ал.1 и ал.2
ЗДДС чл.45, ал.3 и ал.7
ЗДДС чл.96, ал.1, ал.2 и ал.3
ДР наЗДДС §1 т.5 и т.6
Описана е следната фактическа обстановка:
Физическо лице, което не е търговец смята да закупи на свое име няколко /над два/ имота през една календарна година, които:
-не са ново строителство по смисъла на §1, точка 5 от ДР на ЗДДС
-не притежават земя, а са построени върху общинска земя с отстъпено право на строеж
-или притежават земя УПИ към сгради, които НЕ са нови по смисъла на чл.45, ал.3 или чл.45, ал.5, т.1 в частта си „с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови”
и да ги продаде през същата година, като продажната сумарна цена надминава прага за регистрация по ДДС.
В тази връзка сте поставили следния въпрос:
Длъжно ли е да се регистрира физическото лице по ЗДДС и дължи ли ДДС по сделките с имотите по гореописаните характеристики, като се има предвид чл.45 на ЗДДС?
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение на резултатите от нея.
Легално определение на понятието „независима икономическа дейност” е дадено в чл. 3 ал. 2 от ЗДДС, според което това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само ако се извършва еднократно, а не редовно или по занятие. Сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС.
В случаите, когато физическо лице, макар, че не е регистрирано по ЗДДС извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход считам, че е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.
На основание чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.
Съгласно чл. 96, ал. 2 от ЗДДС облагаем оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
– облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
– доставките на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и
– доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС, като според нормата на чл. 96, ал. З от ЗДДС в облагаемия оборот не се включват доставките по чл. 96, ал. 2, т. 2 и 3 от ЗДДС, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето,както и доставките, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3 от ЗДДС.
При определянето на облагаемия оборот се взема предвид данъчния режим на доставките към датата на възникване на данъчното събитие или към датата на плащането, преди да е възникнало данъчното събитие по доставката съгласно чл.96, ал.6 от ЗДДС.
Облагаема доставка, по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
Предвид цитираната норма, облагаема е всяка доставка, свързана със земя и сгради, която не е изрично посочена в ЗДДС, че има характера на освободена.Освободените доставки са визирани в глава четвърта от закона. Освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях /чл. 45, ал. 3 от ЗДДС/.
Определението за “сгради, които не са нови“, се извежда по аргумент за противното от легалната дефиниция, дадена в § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС за “нови сгради“, а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност “груб строеж“ или б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията.
Понятието “прилежащ терен“ едефинирано в разпоредбата на §1, т.6 от ДР на ЗДДС. Прилежащ терен е сумата от застроената площ по смисъла на Закона за устройство на територията и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
При условие, че извършвате независима икономическа дейност, предвид гореизложеното:
– продажбата на „стара сграда” или част от такава, както и на прилежащияй теренна основание чл. 96, ал. 2, т. 1 от ЗДДС във връзка с чл. 45, ал. 3 от с.з. не формира облагаем оборот за целите на регистрацията по чл.96, ал.1 от ЗДДС.
– прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот /УПИ/ по смисъла на Закона за устройство на територията /ЗУТ/, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови /чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС/ е облагаема доставка и данъчната основа на тази доставка формира облагаем оборот за регистрация почл.96, ал.1 от ЗДДС.
При доставка на УПИ, като върху същия има изградена сграда, която не е предмет на сделката, доставката има характера на облагаема за целия УПИ. Тъй като не се прехвърля собствеността върху сградата, не следва да се определя прилежащия терен към нея, независимо от факта, че такава е изградена върху имота.
В случай, че се регистрирате по ЗДДС на база натрупания Ви облагаем оборот от продажбана УПИ ще сте задължен да начислявате ДДС за последващите Ви облагаеми доставки. Следва да имате предвид, че разпоредбата на чл.45, ал.7 от ЗДДС дава възможностна доставчика да избере освободена доставка по чл.45, ал.3 от ЗДДС да бъде облагаема. За да има възможност да упражни това си право на избор, доставчикът трябва да бъде регистрирано по ЗДДС лице и конкретната доставка, трябва да бъде осъществена в това му качество.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ /без прилежащия терен/ и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС. Следвайки логиката па цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделка, която не е прилежащ терен към “стара“ сграда /сгради/.
Поради това, въпреки, че сградата и земята в повечето случаи се посочват в договорите като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя – УПИ или неурегулиран поземлен имот, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
– на сграда и прилежащ терен (или вещно право върху тях) /с един и същи режим по ЗДДС, в случай, че не е упражнено правото на избор относно режима на доставките, в резултат на който режимът на двете доставки да е различен/ и
– на земя – без прилежащия терен към сградата.
Ако от съответните договори не е ясно каква е цената на отделните доставки, органът по приходите има право да установи цената на всяка от тях с всички допустими доказателствени средства, включително чрез възлагане на експертиза.