Изх. №94-00-110
17.10. 2012 г.
чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ
чл. 130, ал. 1 от ЗДДС
Фактическата обстановка, изложена в запитването и уточнена след телефонен разговор с подателя е следната:
Физическото лице е учредило през 2007 г. право на строеж върху собствен урегулиран поземлен имот на строително дружество, за построяване на жилищна сграда.
Срещу учреденото право на строеж лицето ще получи обезщетение няколко завършени апартамента.
През 2009 г. строителното дружество фалира, като сградата е построена на етап груб строеж и има издаден акт образец 14.
През 2012 г. физическото лице и останалите собственици на апартаменти в сградата сключват договор с друго дружество за довършване на строителството.
Съгласно клаузите на този договор физическото лице ще прехвърли част от собствените си апартаменти /обект на обезщетение по уреденото право на строеж през 2007 г./ срещу задължението за довършване на СМР по общите части на сградата и оставащата част от обектите, представляващи обезщетение, до етап разрешение за ползване.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следния въпрос:
Възникват ли данъчни задължения за лицето при прехвърлянена част от имотите собственост на физическото лице на строителното дружество срещу задължението за довършване на останалите имоти обект на обезщетение?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросът и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното становище:
Относно приложението на ЗДДФЛ:
От изложената фактическа обстановка става ясно, че в случая се касае за реализирането на две сделки. С първата сделка, като собственик на имот, с нотариален акт от 2007г., лицето еучредило право на строеж срещу задължение да му бъдат построени обекти в сградата и втора сделка, когато същото се разпорежда с част оттези обекти в новопостроената сграда /на етап груб строеж/.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена, съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ, включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата /замяната/, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване, съгласно чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ, включва документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж.
Тъй като първият договор не е изпълнен и лицето не е придобило реално уговореното в него имущество, за да се определи продажната цена, следва да се разгледат клаузите на втория договор.
При втората сделка е налице продажба на недвижимото имущество, придобито в резултат на първата сделка. Като насрещна престация при продажбата лицето следва да получи СМР, дължими по силата на първия договор.
Предвид гореизложеното продажната цена следва да се определи като разлика между имуществото, получено по първия договор и продадено при втория договор. /например: 3 бр. апартаменти, получени като обезщетение по първия договор минус 1 брой апартамент продаден по втория договор/.
Тъй като доходът е непаричен /СМР/, той следва да се остойности по пазарни цени към датата на придобиването му, а съгласно чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ, непаричния доход се счита за придобитна датата на получаването на престацията или в конкретния случай на датата на издаване на разрешение за ползване /акт образец 16/.
На основание чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за придобитите през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа.
Относно приложението наЗДДС:
По силата на чл. 130, ал. 1 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението /изцяло или частично/ е определено в стоки или услуги, се приема, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.
От изложената в запитването фактическа обстановка е видно, че и двете сделки са осъществени при условията на чл. 130, ал. 1 от ЗДДС.
Първата доставка е учреденото право на строеж от физическото лице на първия строител срещу получени апартаменти, построени на етап груб строеж.
Втората доставка е прехвърляне правото на собственост върху имоти на втория строител срещу задължение, същия да завърши общите части на сградата и имотите, оставаща част от обезщетението, до етап разрешение за ползване /акт образец 16/.
Данъчното събитие за двете доставки възниква по общите правила на закона. Доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане /цялостно или частично/ по втората доставка.
Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000.00 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка, доставките на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС.
Според разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него /чл. 3 от ЗДДС/.
Предвид горното, в конкретния случай физическото лице собственик на новопостроени обекти в сграда извършва еднократно прехвърлителна сделка, която не представлява независима икономическа дейност и не цели получаването на редовен доход.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка и приложени документи. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) се установи фактическа обстановка различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
‘