Изх. № 94-00-9
02.02.2012 г.
ЗДДС,
чл.3, ал.1 и ал.2
чл.26, ал.1 и ал.2
чл.45, ал.4
Фактическата обстановка, изложена в запитването, е следната:
Отдавате под наем наследствен недвижим имот, като същевременно сте под сумата 50000 лв. (всеки от четиримата наследници). По г.д. … бе присъдена и изплатена на всеки от наследниците еднократна неустойка, с която надвишавате посочената сума от 50000 лв.
Поставеният въпрос е: Задължени ли сте да се регистрирате по ЗДДС?
Предвид изложената в запитването фактическа обстановка и относимата нормативна уредба, изразяваме следното становище:
По смисъла на чл.3, ал.1 от ЗДДС данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Дефиниция на понятието ”независима икономическа дейност” е дадено в ал.2 на чл.3 от закона – Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
В тази връзка, отдаването под наем на наследствения недвижим имот представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС и съгласно чл.3, ал.1 от закона, физическите лица (наследниците), които отдават имота под наем са данъчно задължени лица.
Разпоредбата на чл.45, ал.4 от ЗДДС регламентира, че освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
В запитването не е посочено дали отдавате недвижимия имот на физически лица. Доколкото физическите лица не са търговци, то доставката по отдаване под наем следва да се третира като освободена.
Съгласно чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Предвид ал.5 от същата разпоредба, задължението за регистрация възниква независимо от срока, за който е постигнат облагаемият оборот, но не и за период, по-дълъг от определения в ал.1.
В ал.2 от същата разпоредба е регламентирано, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл.46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл.47.
Предвид гореизложеното доставките по чл. 45, ал.4 от ЗДДС не следва да се включват в облагаемия оборот за целите на задължителна регистрация по ЗДДС.
В случай, че отдавате имота под наем на търговско дружество, разпоредбата на чл.45, ал.4 ще бъде неприложима и доставката по отдаване под наем ще бъде облагаема.
Що се касае до присъдената неустойка, следва да имате предвид следното:
Общият ред за определянето на данъчната основа на доставките на територията на страната е посочен в чл.26 от ЗДДС.
Съгласно чл.26, ал.1 и ал.2 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на закона е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на лихви и неустойки, които имат обезщетителен характер.
По своята правна същност лихвите и неустойките могат да бъдат разделени на такива с обезщетителен (компенсаторен) или със санкционен характер. С обезщетителен характер са тези лихви и неустойки, които обезщетяват страната по договора, която е претърпяла увреждане, вследствие неизпълнение на задълженията от другата страна.
Предвид гореизложеното, ако еднократно изплатената неустойка на всеки от наследниците по г.д. … г. е с обезщетителен характер, то същата не подлежи на облагане с данък. В тази връзка, изплатената неустойка с обезщетителен характер не участва при формиране на облагаем оборот по смисъла на чл.96, ал.2 от ЗДДС.
‘